קניית נכס בסן פרנסיסקו ובעמק הסיליקון לישראלים: מסים, רעידות אדמה, דיירים והשכרה

באזור המפרץ, מסן פרנסיסקו ועד פאלו אלטו, מאונטיין וויו וסן חוזה, עובדים ישראלים רבים בהייטק ובאקדמיה, ורבים מהם שוקלים לקנות בית אחרי כמה שנים בשכירות. המחירים באזור גבוהים, ולכן גם מסים קטנים באחוזים הם סכומים גדולים בדולרים. בנוסף, זה אזור רעידות אדמה, ובסן פרנסיסקו יש כללים מחמירים על דיירים ועל השכרה קצרה. המדריך מסביר, נכון לנובמבר 2026, מה לבדוק לפני שמגישים הצעה. את התהליך הכללי של קנייה בארה"ב תמצאו במדריך קניית נכס בארה"ב לישראלים.

בודקים מתווך: רישיון במחלקת הנדל"ן של קליפורניה

בקליפורניה, מתווכים מקבלים רישיון ממחלקת הנדל"ן של המדינה (DRE). לפי DRE, אם אתם לא בטוחים שאדם או חברה מורשים, השתמשו במערכת בדיקת הרישיונות שלה:

1. נכנסים ל-Real Estate License Look-Up באתר DRE.
2. מחפשים לפי שם המתווך (שם משפחה, שם פרטי), לפי שם החברה או לפי מספר הרישיון.
3. באתר DRE יש גם עמוד נפרד של צעדים משמעתיים שננקטו נגד בעלי רישיון.

מס העברה בסן פרנסיסקו

לפי משרד השמאי-רשם של סן פרנסיסקו (Assessor-Recorder), מס העברה משולם כשרושמים מסמך שמעביר בעלות, כמו שטר מכר, והשיעור תלוי במחיר. המס מחושב לכל 500 דולר מהמחיר או חלק מהם:

האחוזים בטבלה הם חישוב שלנו לפי הסכומים של העירייה. מי משלם את המס נקבע בחוזה. בערים אחרות באזור המפרץ השיעורים שונים.

מס רכוש: Proposition 13

לפי ועדת המסים של קליפורניה (BOE), הצעת החוק Proposition 13 קבעה:

• שיעור המס: 1%, ועוד שיעור למימון אגרות חוב מקומיות שהבוחרים אישרו. לכן השיעור בפועל משתנה מעיר לעיר.
• בסיס השווי: השווי שעליו משלמים מס נקבע לפי שווי השוק כשהנכס החליף בעלים. כשאתם קונים, השמאי מעריך את הנכס מחדש לפי שווי השוק.
• עלייה שנתית: ברוב המקרים, לכל היותר 2% בשנה.

המשמעות: המס שהמוכר שילם, אם החזיק בבית שנים רבות, יכול להיות נמוך בהרבה מהמס שאתם תשלמו. חשבו את המס לפי מחיר הקנייה שלכם.

חשבון משלים (Supplemental). לפי עיריית סן פרנסיסקו, אחרי קנייה מגיעים חשבונות מס משלימים, בנוסף לחשבון השנתי: שניים אם קניתם בין 1 בינואר ל-31 במאי, ואחד אם קניתם בין 1 ביוני ל-31 בדצמבר. תכננו את הסכום הזה בתקציב השנה הראשונה.

הנחה לבעלים שגר בבית (Homeowners' Exemption). לפי BOE, בית שהוא מקום המגורים העיקרי של הבעלים ב-1 בינואר מקבל הפחתה של 7,000 דולר מהשווי החייב במס. מגישים בקשה פעם אחת לשמאי המחוז (טופס BOE-266), עד 15 בפברואר כדי לקבל את ההנחה המלאה. לפי העירייה, החיסכון הוא בערך 80 דולר בשנה, כלומר זו לא הטבה גדולה. דירה להשקעה לא מקבלת אותה.

רעידות אדמה: ביטוח וגילוי

ביטוח. לפי רשות ביטוח רעידות האדמה של קליפורניה (CEA), ברוב המקרים נזק לבית מרעידת אדמה לא מכוסה בביטוח דירה רגיל. CEA מוכרת פוליסות לרעידות אדמה רק דרך חברות ביטוח הדירה שמשתתפות בתוכנית. בקשו הצעת מחיר לפני החתימה, ובדקו את ההשתתפות העצמית בדולרים.

גילוי סיכונים טבעיים. לפי סעיף 1103.2 לקוד האזרחי של קליפורניה, המוכר מוסר לקונה הצהרת גילוי על סיכונים טבעיים (Natural Hazard Disclosure Statement). הטופס מסמן אם הנכס נמצא באזור הצפה של FEMA, באזור סכנת שריפה, באזור שבר רעידת אדמה (Earthquake Fault Zone) או באזור סכנה סייסמית, כמו מפולות או התנזלות קרקע. קראו אותו לפני שאתם מסירים תנאים בחוזה.

בניינים עם קומת קרקע חלשה. לפי עיריית סן פרנסיסקו, חלק מבנייני המגורים מעץ עם כמה יחידות חייבים בחיזוק לפי תוכנית החובה Soft Story. יש לעירייה רשימה ציבורית של הבניינים. קונים דירה בבניין כזה? שאלו אם החיזוק בוצע.

קונים נכס עם דיירים? פיקוח על שכר דירה

לפי עיריית סן פרנסיסקו:

• בניינים ישנים: יחידות דיור שנבנו לראשונה אחרי 13 ביוני 1979 פטורות מהגבלות העלאת שכר הדירה. יחידות בבניינים ישנים יותר נמצאות תחת הפיקוח.
• הגנה מפינוי: גם יחידות שפטורות מהגבלת השכירות לא פטורות מהכללים שמחייבים סיבה מוצדקת (just cause) לפינוי דייר.
• בית חד-משפחתי ודירת קונדו: פטורים בדרך כלל מהגבלת העלאת שכר הדירה, אבל רק אם השכירות התחילה ב-1 בינואר 1996 או אחריו, ושוב, לא מכללי הפינוי.

המשמעות: אם אתם קונים בניין ישן עם דיירים, הם נשארים עם ההגנות שלהם, ואי אפשר להעלות את שכר הדירה כרצונכם או לפנות אותם כדי לגור שם. בדקו את המצב עם עורך דין שמוסמך בקליפורניה לפני ההצעה.

השכרה קצרה (Airbnb) בסן פרנסיסקו

לפי המשרד להשכרות קצרות בעירייה (Office of Short-Term Rentals):

• צריך לגור בדירה לפחות 275 לילות בשנה קלנדרית.
• אפשר להשכיר אותה ללא נוכחות שלכם עד 90 לילות בשנה.
• צריך תעודת רישום עסק ממשרד הגזבר, ואחר כך אישור מהמשרד להשכרות קצרות, ואת מספר האישור מציגים בכל מודעה.

לפי העירייה, על לינה של פחות מ-30 יום יש מס לינה של 14%. המשמעות: דירה להשקעה שאתם לא גרים בה לא מתאימה להשכרה קצרה בסן פרנסיסקו. על המס על הכנסה משכירות בארה"ב קראו במדריך למיסוי בארה"ב, ועל ניהול מרחוק במדריך להשכרת נכס בחו"ל מרחוק.

מוכרים? ניכוי בקליפורניה ו-FIRPTA

ניכוי מדינתי בקליפורניה. לפי רשות המסים של קליפורניה (FTB), במכירת נכס מנכים בסגירה 3⅓% ממחיר המכירה, או סכום לפי חישוב חלופי של הרווח (למוכר שהוא אדם פרטי, 12.3% מהרווח). בקליפורניה הניכוי חל על המוכרים באופן כללי, לא רק על תושבי חוץ, אלא אם יש פטור:

• אין ניכוי כשמחיר המכירה 100,000 דולר או פחות.
• יש פטורים שהמוכר מצהיר עליהם בטופס 593, למשל מכירה של בית שהיה מקום המגורים העיקרי שלו.
• את הטופס מגישים לפני הסגירה. אחרי הסגירה, הניכוי חוזר רק כזיכוי בדוח המס.

ניכוי פדרלי (FIRPTA). בנוסף, לפי ה-IRS, כשתושב חוץ מוכר נכס בארה"ב, הקונה מנכה בדרך כלל 15% מהתמורה. הפירוט במדריך קניית נכס בארה"ב לישראלים.

תכננו את המכירה עם רואה חשבון ישראלי בסן פרנסיסקו. מי שעבר מישראל ימצא גם מידע על קרן השתלמות ופנסיה מישראל כשגרים בארה"ב.

הצוות שלכם באזור המפרץ

• מתווך עם רישיון DRE. יש מתווך נדל"ן ישראלי בקמפבל, בעמק הסיליקון, ובדרום קליפורניה יש מתווכים ישראלים בלוס אנג'לס. כל הרשימה בעמוד מתווכי הנדל"ן.
• עורך דין שמוסמך בקליפורניה. יש עורך דין ישראלי בפאלו אלטו, ואיך בודקים רישיון מוסבר במדריך לעורך דין ישראלי בסן פרנסיסקו. יש גם עורכי דין ישראלים בלוס אנג'לס.
• מימון: אם צריך משכנתא, ראו משכנתא בחו"ל לישראלים.

מה לבדוק לפני שמגישים הצעה

• רישיון המתווך ב-DRE.
• מס העברה לפי מדרגת המחיר, ומי משלם אותו לפי החוזה.
• מס רכוש לפי המחיר שלכם, ועוד החשבון המשלים בשנה הראשונה.
• רעידות אדמה: הצעת מחיר לביטוח, הצהרת הסיכונים הטבעיים, וחיזוק Soft Story בבניין.
• דיירים: שנת הבנייה ותחילת השכירות, לפני שמתכננים העלאת שכירות או מעבר לגור בנכס.
• השכרה קצרה: רק במקום שבו אתם גרים 275 לילות בשנה.
• מכירה עתידית: ניכוי של 3⅓% בקליפורניה ו-FIRPTA.

שאלות נפוצות

איך בודקים שמתווך בקליפורניה מורשה? ב-Real Estate License Look-Up באתר מחלקת הנדל"ן של קליפורניה (DRE), לפי שם, שם חברה או מספר רישיון.

כמה מס העברה משלמים על בית של 1.5 מיליון דולר בסן פרנסיסקו? במדרגה של מיליון עד 5 מיליון, 3.75 דולר לכל 500 דולר, כלומר בערך 0.75%, בערך 11,250 דולר. מי משלם נקבע בחוזה.

למה המס שלי גבוה מזה של המוכר? לפי Proposition 13, השווי לצורך המס נקבע כשהנכס מחליף בעלים ועולה לכל היותר 2% בשנה. מוכר שהחזיק בבית שנים רבות שילם לפי שווי ישן. אתם תשלמו לפי מחיר הקנייה.

ביטוח דירה רגיל מכסה רעידת אדמה? ברוב המקרים לא. לפי CEA, צריך פוליסה נפרדת לרעידות אדמה, שנמכרת דרך חברות ביטוח הדירה שמשתתפות בתוכנית.

מותר להשכיר דירה בסן פרנסיסקו ב-Airbnb? רק אם אתם גרים בה לפחות 275 לילות בשנה, עם רישום בעירייה, ובלי נוכחות שלכם עד 90 לילות בשנה.

כמה ינוכה לי כשאמכור בית בקליפורניה? בדרך כלל 3⅓% ממחיר המכירה לפי כללי קליפורניה, אלא אם יש פטור, ובנוסף הניכוי הפדרלי FIRPTA, בדרך כלל 15% לתושב חוץ. שני הניכויים הם מקדמה על חשבון המס.

המידע כאן כללי ונכון לנובמבר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. שיעורי המס וכללי השכירות משתנים, ויש הבדלים בין הערים באזור המפרץ. לפני כל עסקה, דברו עם עורך דין ורואה חשבון מוסמכים בקליפורניה.

בצבר קונקשן תמצאו עסקים ישראליים בסן פרנסיסקו, באזור המפרץ ובפאלו אלטו, עורכי דין ישראלים ורואי חשבון ישראלים, וגם את המדריך למעבר לארה"ב. ואם אתם בודקים קנייה באזור, השאירו פרטים בעמוד הנדל"ן בקמפבל ונחזור אליכם בעברית.

מקורות

• DRE: בדיקת רישיון
• DRE: צעדים משמעתיים
• City of San Francisco: מס העברה
• BOE: Proposition 13 וירידת ערך
• BOE: הערכה מחדש בשינוי בעלות
• City of San Francisco: חשבונות מס משלימים
• BOE: Homeowners' Exemption
• California Earthquake Authority: ביטוח לבעלי בתים
• California Civil Code §1103.2: הצהרת גילוי על סיכונים טבעיים
• City of San Francisco: כללי בטיחות ברעידות אדמה, Soft Story
• City of San Francisco: פטור חלקי ליחידות חדשות מפיקוח שכר דירה
• City of San Francisco: פטור חלקי לבתים ודירות קונדו (Costa-Hawkins)
• SF Planning: שאלות נפוצות על השכרה קצרה
• City of San Francisco: פתיחת השכרה קצרה
• FTB: הוראות טופס 593 לשנת 2026
• IRS: ניכוי FIRPTA