קניית נכס בוושינגטון לישראלים: די.סי., מרילנד או וירג'יניה, מסים, דיירים והשכרה

באזור וושינגטון גרים ישראלים רבים: עובדי שגרירות וארגונים בינלאומיים, אנשי אקדמיה ומחקר, ומשפחות שבחרו בפרברים השקטים. רובם לא גרים בעיר עצמה, אלא בבת'סדה, ברוקוויל ובסילבר ספרינג שבמרילנד, או בצפון וירג'יניה. וזה העיקר: די.סי., מרילנד ווירג'יניה הן שלוש מערכות נפרדות, עם רישוי, מסים וכללי השכרה משלהן. המדריך מסביר, נכון לנובמבר 2026, מה לבדוק לפי המקום שבו נמצא הבית. את התהליך הכללי של קנייה בארה"ב תמצאו במדריך קניית נכס בארה"ב לישראלים, ועצות לפני כל קנייה בחו"ל במדריך מה בודקים לפני שקונים נכס בחו"ל.

רואי חשבון בניו יורק מהאינדקס

לכל הרשימה

Yehezkel CPA LLC – Yohanan Engelhardt רואי חשבון · ניו יורק Yehezkel CPA הוא משרד רואי חשבון במנהטן. יוחנן אנגלהרדט מוסמך כרואה חשבון בארה״ב ובישראל, וחבר לשכת רואי החשבון בישראל. המשרד מספק שירותי מס, ביקורת והנהלת חשבונות לעסקים וליחידים. אתם יכולים לקבל שירות בעברית. Aboulafia CPA – NY Branch (Lital Cohen) רואי חשבון · ניו יורק אבולעפיה אביטל שרנסקי ושות׳ הוא משרד רואי חשבון ישראלי ותיק עם יותר מ־30 שנות ניסיון. לסניף בניו יורק אחראית ליטל כהן, רואת חשבון מוסמכת בישראל ובארה״ב. הסניף מלווה ישראלים וחברות ישראליות בדיווח ובמיסוי בשתי המדינות. אתם יכולים לקבל שירות בעברית. Eshel Aminov & Partners LLP רואי חשבון · ניו יורק Eshel Aminov & Partners הוא משרד רואי חשבון ויועצי מס בניו יורק, עם סניפים בדרום פלורידה ובתל אביב. המשרד מטפל בדוחות מס, בהנהלת חשבונות ובייעוץ לעסקים וליחידים. השותף אריק אשל עובד בין ניו יורק לתל אביב. אתם יכולים לקבל שירות בעברית.

בודקים מתווך: רישיון בכל מדינה בנפרד

מתווך שמוסמך במרילנד לא בהכרח מוסמך בדי.סי., ולהפך. בדקו את הרישיון במדינה שבה נמצא הבית:

לפי DLCP, כל אחד יכול להשתמש בחיפוש הרישיונות שלה כדי לבדוק את מצב הרישיון של בעל מקצוע. לפי ועדת הנדל"ן של מרילנד, בחיפוש שלה אפשר למצוא סוכן לפי שם או מספר רישום, ומשרד תיווך לפי מיקום.

מס בקנייה בדי.סי.

לפי רשות המסים של די.סי. (OTR), על העברת נכס מגורים יש שני מסים, מס רישום (recordation) ומס העברה (transfer), ולשניהם אותם שיעורים:

שימו לב לסף: ב-400,000 דולר ומעלה, השיעור הגבוה חל על כל המחיר, לא רק על החלק שמעליו. מי משלם כל מס נקבע בחוזה. בדקו את החלוקה בטיוטת חשבון הסגירה. במרילנד ובווירג'יניה המסים שונים ומשתנים גם לפי המחוז.

מס רכוש: הטבה רק למי שגר בבית

בדי.סי. לפי OTR, הנחת ה-Homestead מקטינה את השווי שעליו משלמים מס הרכוש ב-91,950 דולר לשנת המס 2026. התנאים: הנכס צריך להיות מקום המגורים העיקרי של הבעלים, הבעלים גר בו, ובבניין יש לכל היותר חמש יחידות דיור. מגישים את הבקשה באתר MyTax.DC.gov.

במחוז מונטגומרי שבמרילנד (בת'סדה, רוקוויל, סילבר ספרינג), לפי המחוז, זיכוי ה-Homestead מגביל את העלייה בשווי החייב במס של בית שהוא מקום המגורים העיקרי של בעליו ל-10% לכל היותר בשנה.

בשני המקרים, דירה להשקעה לא מקבלת את ההטבה. המס שהמוכר שילם, אם גר בבית, יכול להיות נמוך מהמס שאתם תשלמו.

קונים נכס עם דיירים בדי.סי.? זכות הדיירים לקנות ראשונים (TOPA)

זה כלל שקונים מחו"ל לא מכירים. לפי המחלקה לדיור ופיתוח קהילתי של די.סי. (DHCD), חוק די.סי. קובע שדיירים בבניין שעומד למכירה חייבים לקבל את ההזדמנות הראשונה לקנות אותו. החוק נקרא Tenant Opportunity to Purchase Act, או בקיצור TOPA.

• בית צמוד קרקע: לפי DHCD, תיקון מ-2018 פוטר בתים חד-משפחתיים מ-TOPA, אלא אם גרים בהם דיירים קשישים או עם מוגבלות.
• גם ביחידות הפטורות: לפי DHCD, הבעלים חייב להודיע לדיירים תוך שלושה ימים קלנדריים מקבלת הצעה למכירה.

המשמעות: אם אתם קונים בניין או דירה מושכרת בדי.סי., העסקה יכולה להתעכב בגלל זכויות הדיירים. בקשו מעורך דין שמוסמך בדי.סי. לבדוק את זה לפני ההצעה.

משכירים? רישיון והשכרה קצרה בדי.סי.

השכרה רגילה. לפי DLCP, מי שמשכיר בית חד-משפחתי בדי.סי. צריך רישיון עסק בסיסי (Basic Business License) בקטגוריית השכרת בית חד-משפחתי.

השכרה קצרה (Airbnb). לפי DLCP:

• הנכס צריך להיות מקום המגורים העיקרי של הבעלים, כלומר בית שזכאי להנחת ה-Homestead.
• יש שני רישיונות: השכרה קצרה כשהמארח נמצא בבית, והשכרת חופשה (vacation rental) כשהוא לא נמצא.
• השכרת חופשה מוגבלת ל-90 לילות בשנה קלנדרית.
• חברה, כמו LLC, לא יכולה להיות המארחת.

המשמעות: דירה להשקעה שאף אחד מהבעלים לא גר בה לא מתאימה להשכרה קצרה בדי.סי. על המס על הכנסה משכירות בארה"ב קראו במדריך למיסוי בארה"ב, ועל ניהול מרחוק במדריך להשכרת נכס בחו"ל מרחוק.

מוכרים? ניכוי במרילנד ו-FIRPTA

ניכוי מדינתי במרילנד. לפי מבקר המדינה של מרילנד (Comptroller), במכירות אחרי 30 ביוני 2025, שיעור הניכוי במכירת נכס בידי אדם פרטי שאינו תושב מרילנד הוא 8.75%. לחברה שאינה תושבת השיעור הוא 8.25%. הניכוי הוא מקדמה על חשבון המס, ויש טפסים לבקשת פטור או הפחתה. בדקו אותם עם רואה חשבון לפני הסגירה.

ניכוי פדרלי (FIRPTA). לפי ה-IRS, כשתושב חוץ מוכר נכס בארה"ב, הקונה מנכה בדרך כלל 15% מהתמורה. יש הקלות כשהקונה מתכוון לגור בנכס. הפירוט במדריך קניית נכס בארה"ב לישראלים.

תכננו מכירה עם רואה חשבון שמכיר גם את ישראל. יש רואי חשבון ישראלים בניו יורק, שמלווים לקוחות גם ממדינות אחרות.

הצוות שלכם באזור וושינגטון

• מתווך עם רישיון במדינה שבה הבית. יש מתווכי נדל"ן ישראלים בבת'סדה, ובערים אחרות בחוף המזרחי בניו יורק ובפילדלפיה. כל הרשימה בעמוד מתווכי הנדל"ן.
• עורך דין שמוסמך במדינה שבה הבית. איך בודקים מוסבר במדריך לעורך דין ישראלי בוושינגטון. יש גם עורכי דין ישראלים בניו יורק.
• מימון: אם צריך משכנתא, ראו משכנתא בחו"ל לישראלים.

מה לבדוק לפני שמגישים הצעה

• באיזו מדינה הבית: די.סי., מרילנד או וירג'יניה. משם נגזרים הרישיון, המסים וכללי ההשכרה.
• רישיון המתווך באתר הרישוי של אותה מדינה.
• מסי ההעברה בדי.סי.: 1.45% לכל מס, על כל המחיר, מ-400,000 דולר.
• דיירים בנכס: בדי.סי., בדיקת TOPA עם עורך דין.
• השכרה: בדי.סי. רישיון להשכרה רגילה, והשכרה קצרה רק במקום המגורים העיקרי.
• מכירה עתידית: ניכוי של 8.75% במרילנד ו-FIRPTA.

רואי חשבון בניו יורק: כל הרשימה באינדקס

לכל הרשימה

Yehezkel CPA LLC – Yohanan Engelhardt רואי חשבון · ניו יורק Yehezkel CPA הוא משרד רואי חשבון במנהטן. יוחנן אנגלהרדט מוסמך כרואה חשבון בארה״ב ובישראל, וחבר לשכת רואי החשבון בישראל. המשרד מספק שירותי מס, ביקורת והנהלת חשבונות לעסקים וליחידים. אתם יכולים לקבל שירות בעברית. Aboulafia CPA – NY Branch (Lital Cohen) רואי חשבון · ניו יורק אבולעפיה אביטל שרנסקי ושות׳ הוא משרד רואי חשבון ישראלי ותיק עם יותר מ־30 שנות ניסיון. לסניף בניו יורק אחראית ליטל כהן, רואת חשבון מוסמכת בישראל ובארה״ב. הסניף מלווה ישראלים וחברות ישראליות בדיווח ובמיסוי בשתי המדינות. אתם יכולים לקבל שירות בעברית. Eshel Aminov & Partners LLP רואי חשבון · ניו יורק Eshel Aminov & Partners הוא משרד רואי חשבון ויועצי מס בניו יורק, עם סניפים בדרום פלורידה ובתל אביב. המשרד מטפל בדוחות מס, בהנהלת חשבונות ובייעוץ לעסקים וליחידים. השותף אריק אשל עובד בין ניו יורק לתל אביב. אתם יכולים לקבל שירות בעברית. M My US CPA – Yitzhak Cohen רואי חשבון · ניו יורק My US CPA הוא משרד רואי חשבון בניו יורק בניהול יצחק כהן, שעבד כרואה חשבון בישראל לפני שעבר לארה״ב. המשרד מכין דוחות מס ליחידים ולחברות, ומתמחה באזרחים אמריקאים שגרים בחו״ל. יש לו נציגויות ברומא, בלונדון ובתל אביב. אתם יכולים לקבל שירות בעברית.

שאלות נפוצות

איך בודקים שמתווך באזור וושינגטון מורשה? במדינה שבה נמצא הבית: באתר DLCP בדי.סי., בחיפוש של ועדת הנדל"ן של מרילנד (לפי שם או מספר רישום), או ב-License Lookup של DPOR בווירג'יניה.

כמה מס משלמים כשקונים בית בדי.סי.? לפי OTR, יש מס רישום ומס העברה, כל אחד 1.1% מתחת ל-400,000 דולר ו-1.45% על כל הסכום מ-400,000 דולר ומעלה. מי משלם כל מס נקבע בחוזה.

מה זה TOPA? חוק בדי.סי. שלפיו דיירים בבניין שעומד למכירה חייבים לקבל את ההזדמנות הראשונה לקנות אותו. בתים חד-משפחתיים פטורים, אלא אם גרים בהם דיירים קשישים או עם מוגבלות.

ישראלי שקונה דירה להשקעה בדי.סי. מקבל את הנחת ה-Homestead? לא. לפי OTR, ההנחה רק לנכס שהוא מקום המגורים העיקרי של הבעלים והוא גר בו.

מותר להשכיר דירה בוושינגטון ב-Airbnb? בדי.סי., לפי DLCP, רק במקום המגורים העיקרי של הבעלים ועם רישיון. כשהמארח לא בבית, עד 90 לילות בשנה. חברה כמו LLC לא יכולה להיות המארחת.

כמה ינוכה לי כשאמכור בית בבת'סדה? לפי מבקר המדינה של מרילנד, 8.75% לאדם פרטי שאינו תושב מרילנד, ובנוסף הניכוי הפדרלי FIRPTA, בדרך כלל 15%. שני הניכויים הם מקדמה על חשבון המס.

המידע כאן כללי ונכון לנובמבר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. שיעורי המס וההנחות משתנים משנה לשנה, ויש הבדלים בין המדינות והמחוזות. לפני כל עסקה, דברו עם עורך דין ורואה חשבון מוסמכים במדינה שבה הבית.

בצבר קונקשן תמצאו עסקים ישראליים בוושינגטון, בבת'סדה וברוקוויל, עורכי דין ישראלים ורואי חשבון ישראלים, וגם את המדריך למעבר לארה"ב. ואם אתם בודקים קנייה באזור, השאירו פרטים בעמוד הנדל"ן בבת'סדה ונחזור אליכם בעברית.

מקורות

• DLCP: שאלות נפוצות על רישוי מקצועי, כולל חיפוש רישיון
• DLCP: ועדת הנדל"ן של די.סי.
• Maryland Real Estate Commission: שאלות נפוצות על רישוי
• Virginia DPOR: ועדת הנדל"ן
• DC OTR: שאלות נפוצות על מס רישום והעברה
• DC OTR: הקלות במס רכוש, כולל Homestead
• DC DHCD: סיוע לדיירים ברכישה (TOPA)
• DLCP: שאלות נפוצות על רישיון עסק
• DLCP: השכרה קצרה בדי.סי.
• Montgomery County: זיכוי Homestead
• Maryland Comptroller: שיעור הניכוי במכירת נכס בידי תושב חוץ
• IRS: ניכוי FIRPTA