קניית נכס בבוסטון לישראלים: מס רכוש, צבע עופרת, השכרה וניכוי במכירה

בוסטון וסביבתה, מברוקליין ועד ניוטון וקיימברידג', מושכות ישראלים רבים: סטודנטים וחוקרים שמחפשים דירה ליד האוניברסיטאות, משפחות של אנשי הייטק, וגם משקיעים. הרבה מהבתים באזור ישנים, בני מאה שנה ויותר, והחוק במסצ'וסטס מטיל חובות מיוחדות על בעלים של בית כזה. המדריך מסביר, נכון לנובמבר 2026, מה לבדוק לפני שחותמים. את התהליך הכללי של קנייה בארה"ב (הצוות, עלויות הסגירה, קנייה דרך חברה) תמצאו במדריך קניית נכס בארה"ב לישראלים, ועצות כלליות לפני כל קנייה בחו"ל במדריך מה בודקים לפני שקונים נכס בחו"ל.

רואי חשבון בניו יורק מהאינדקס

לכל הרשימה

Yehezkel CPA LLC – Yohanan Engelhardt רואי חשבון · ניו יורק Yehezkel CPA הוא משרד רואי חשבון במנהטן. יוחנן אנגלהרדט מוסמך כרואה חשבון בארה״ב ובישראל, וחבר לשכת רואי החשבון בישראל. המשרד מספק שירותי מס, ביקורת והנהלת חשבונות לעסקים וליחידים. אתם יכולים לקבל שירות בעברית. Aboulafia CPA – NY Branch (Lital Cohen) רואי חשבון · ניו יורק אבולעפיה אביטל שרנסקי ושות׳ הוא משרד רואי חשבון ישראלי ותיק עם יותר מ־30 שנות ניסיון. לסניף בניו יורק אחראית ליטל כהן, רואת חשבון מוסמכת בישראל ובארה״ב. הסניף מלווה ישראלים וחברות ישראליות בדיווח ובמיסוי בשתי המדינות. אתם יכולים לקבל שירות בעברית. Eshel Aminov & Partners LLP רואי חשבון · ניו יורק Eshel Aminov & Partners הוא משרד רואי חשבון ויועצי מס בניו יורק, עם סניפים בדרום פלורידה ובתל אביב. המשרד מטפל בדוחות מס, בהנהלת חשבונות ובייעוץ לעסקים וליחידים. השותף אריק אשל עובד בין ניו יורק לתל אביב. אתם יכולים לקבל שירות בעברית.

בודקים מתווך: רישיון במסצ'וסטס

במסצ'וסטס, מתווכי נדל"ן מקבלים רישיון מהמועצה לרישום מתווכים ואנשי מכירות בנדל"ן (Board of Registration of Real Estate Brokers and Salespersons), שפועלת תחת אגף הרישוי של המדינה. לפי אתר המועצה, היא גם חוקרת ומענישה בעלי רישיון שהפרו את החוק.

איך בודקים:

1. נכנסים לעמוד המועצה באתר mass.gov ובוחרים Check A License.
2. מחפשים את המתווך לפי השם באנגלית, כמו שהוא כתוב בכרטיס הביקור או באתר.
3. באותו עמוד יש גם View Disciplinary Records, לבדיקת היסטוריה משמעתית.

את מי המתווך מייצג? המועצה מפרסמת טופס גילוי רשמי (Agency Disclosure), שבו המתווך מסמן את מי הוא מייצג בעסקה. הטופס קיים באנגלית וגם בשפות נוספות, ביניהן פורטוגזית וספרדית. יש גם טופס הסכמה נפרד לייצוג כפול (dual agency), כשאותו משרד מייצג גם אתכם וגם את המוכר. קראו את הטופס לפני שאתם מספרים למתווך כמה אתם מוכנים לשלם.

מס רכוש בבוסטון וההנחה למי שגר בנכס

לפי עיריית בוסטון, שנת הכספים של העירייה מתחילה ב-1 ביולי ונגמרת ב-30 ביוני, וחשבון מס הרכוש נשלח ארבע פעמים בשנה. מועדי התשלום הם 1 באוגוסט, 1 בנובמבר, 1 בפברואר ו-1 במאי.

הנחת מגורים (Residential Exemption). לפי העירייה, מי שהנכס בבעלותו והוא גר בו כמקום מגוריו העיקרי יכול לקבל הנחה במס. הבקשות זמינות אחרי שהעירייה שולחת את חשבון הרבעון השלישי בדצמבר. לשנת הכספים 2027, המועד האחרון להגשה הוא 1 באפריל 2027.

המשמעות למשקיעים: דירה שקניתם כדי להשכיר, או דירה שעומדת ריקה רוב השנה, לא מקבלת את ההנחה. המס שהמוכר שילם, אם גר בדירה, יכול להיות נמוך מהמס שאתם תשלמו. בקשו ממתווך או מעורך הדין לבדוק את החשבון לפי המצב שלכם.

מס הבולים בעסקה (Deeds Excise)

לפי רשות המסים של מסצ'וסטס (DOR), מס הבולים על שטר המכר הוא 2.28 דולר לכל 500 דולר ממחיר המכירה, אחרי הפחתת משכנתא שהקונה לוקח על עצמו. במחוז בארנסטבל (קייפ קוד) השיעור שונה. מי משלם את המס נקבע בחוזה. בדקו את הסעיף בטיוטת חשבון הסגירה.

בית שנבנה לפני 1978: חוק צבע העופרת

הרבה מהבתים בבוסטון ובסביבתה נבנו לפני 1978, ובבתים כאלה עלול להיות צבע שמכיל עופרת. לפי משרד הבריאות של מסצ'וסטס, חוק העופרת מחייב להסיר או לנטרל צבע עופרת בבתים שגרים בהם ילדים מתחת לגיל 6.

מה זה אומר כשקונים:

• לפני החתימה: המוכר והמתווך חייבים למסור לכם את טופס ההודעה על צבע עופרת (Property Transfer Lead Paint Notification) לפני שחותמים על הסכם הרכישה (purchase and sale agreement).
• דוחות קודמים: הם צריכים למסור עותק של כל בדיקת עופרת, הערכת סיכונים או אישור תקינות שיש להם, ולספר לכם כל מה שידוע להם על עופרת בבית.
• אחרי הקנייה: אם ילד מתחת לגיל 6 יגור בבית, הבעלים החדשים חייבים לנקות את הבית מעופרת (deleading) או להביא אותו למצב של בקרת ביניים (Interim Control) תוך 90 יום מקבלת הבעלות.

לפי המדינה, מוכר או מתווך שלא מוסרים את ההודעה צפויים לקנס אזרחי לפי חוק מסצ'וסטס, ולסנקציות אזרחיות ופליליות לפי החוק הפדרלי. אם אתם עוברים עם ילדים קטנים, תכננו את העלות הזאת לפני ההצעה. באתר של תוכנית המניעה של המדינה יש גם היסטוריה של בדיקות עופרת לפי כתובת.

משכירים? רישום השכרה והשכרה קצרה

השכרה רגילה. לפי עיריית בוסטון, מי שמשכיר נכס בעיר חייב לרשום אותו בעירייה, ולחדש את הרישום בכל שנה עד 1 ביולי. הרישום הראשון עולה 25 דולר ליחידה, והחידוש 15 דולר ליחידה, עם תקרה לבניין.

השכרה קצרה (Airbnb). לפי עמוד ההשכרה הקצרה של העירייה, רק בעלים שגרים בנכס יכולים להשכיר לתקופות קצרות: בדירה שהיא מקום מגוריו העיקרי, או ביחידה נוספת באותו בניין שבו הוא גר. "מקום מגורים עיקרי" הוא מקום שגרים בו לפחות 9 חודשים מתוך 12. כל השכרה קצרה צריכה להירשם בעירייה. המשמעות: דירה להשקעה שאף אחד מהבעלים לא גר בה לא מתאימה להשכרה קצרה בבוסטון. העמוד עודכן לאחרונה ב-2019, אז בדקו את הכללים העדכניים מול העירייה לפני הקנייה.

על המס על הכנסה משכירות בארה"ב קראו במדריך למיסוי בארה"ב, ועל ניהול מרחוק במדריך להשכרת נכס בחו"ל מרחוק.

מוכרים? שני ניכויים לתושב חוץ

ניכוי מדינתי במסצ'וסטס. לפי רשות המסים של מסצ'וסטס, מאז 1 בנובמבר 2025, בכל מכירה של נכס במדינה במחיר של מיליון דולר ומעלה, מי שמנהל את הסגירה (בדרך כלל עורך דין הסגירה או חברת הטייטל) חייב להגיש טופס NRW. אם המוכר הוא תושב חוץ, הוא חייב בדרך כלל גם לנכות מס:

• 4% ממחיר המכירה, למוכר שהוא אדם פרטי.
• אפשרות חלופית: המוכר בוחר שהניכוי יחושב לפי הרווח המשוער, 5% ממנו.
• מעל סף מס היוקרה של המדינה, מנכים עוד 4% על הסכום שמעל הסף.

כל מוכר ממלא טופס הצהרה (Transferor's Certification) ומוסר אותו עד הסגירה. מוכר שלא מוסר אותו ינוכה לו מס לפי המחיר המלא. הניכוי הוא מקדמה: את הרווח מדווחים בדוח המס של מסצ'וסטס, והסכום שנוכה נזקף לזכותכם.

ניכוי פדרלי (FIRPTA). בנוסף, לפי ה-IRS, כשתושב חוץ מוכר נכס בארה"ב, הקונה מנכה בדרך כלל 15% מהתמורה. יש הקלות כשהקונה מתכוון לגור בנכס. הפירוט במדריך קניית נכס בארה"ב לישראלים.

תכננו מכירה עם רואה חשבון שמכיר גם את ישראל. יש רואי חשבון ישראלים בניו יורק, שמלווים לקוחות גם ממדינות אחרות.

הצוות שלכם בבוסטון

• מתווך עם רישיון בתוקף במסצ'וסטס. אנחנו עדיין אוספים מתווכים ישראלים בבוסטון. בינתיים יש מתווכי נדל"ן ישראלים בניו יורק ובבת'סדה, וכל הרשימה בעמוד מתווכי הנדל"ן.
• עורך דין שמוסמך במסצ'וסטס, לבדיקת החוזה והטייטל. איך בודקים רישיון של עורך דין במדינה מוסבר במדריך לעורך דין ישראלי בבוסטון. יש גם עורכי דין ישראלים בניו יורק.
• מימון: אם צריך משכנתא, ראו משכנתא בחו"ל לישראלים.
• מעבר דירה: יש כבר חברות הובלה בינלאומית בבוסטון ושירותי רילוקיישן בבוסטון.

מה לבדוק לפני שמגישים הצעה

• רישיון המתווך ב-Check A License, וטופס הגילוי: את מי הוא מייצג.
• מס רכוש לפי המצב שלכם, בלי הנחת מגורים אם לא תגורו שם.
• שנת הבנייה: אם לפני 1978, טופס העופרת לפני החתימה, ותכנון עלות אם יגור שם ילד מתחת לגיל 6.
• השכרה: רישום שנתי בעירייה, והשכרה קצרה רק אם אחד הבעלים גר בנכס.
• מכירה עתידית: ניכוי במסצ'וסטס במכירה של מיליון דולר ומעלה, ו-FIRPTA.

רואי חשבון בניו יורק: כל הרשימה באינדקס

לכל הרשימה

Yehezkel CPA LLC – Yohanan Engelhardt רואי חשבון · ניו יורק Yehezkel CPA הוא משרד רואי חשבון במנהטן. יוחנן אנגלהרדט מוסמך כרואה חשבון בארה״ב ובישראל, וחבר לשכת רואי החשבון בישראל. המשרד מספק שירותי מס, ביקורת והנהלת חשבונות לעסקים וליחידים. אתם יכולים לקבל שירות בעברית. Aboulafia CPA – NY Branch (Lital Cohen) רואי חשבון · ניו יורק אבולעפיה אביטל שרנסקי ושות׳ הוא משרד רואי חשבון ישראלי ותיק עם יותר מ־30 שנות ניסיון. לסניף בניו יורק אחראית ליטל כהן, רואת חשבון מוסמכת בישראל ובארה״ב. הסניף מלווה ישראלים וחברות ישראליות בדיווח ובמיסוי בשתי המדינות. אתם יכולים לקבל שירות בעברית. Eshel Aminov & Partners LLP רואי חשבון · ניו יורק Eshel Aminov & Partners הוא משרד רואי חשבון ויועצי מס בניו יורק, עם סניפים בדרום פלורידה ובתל אביב. המשרד מטפל בדוחות מס, בהנהלת חשבונות ובייעוץ לעסקים וליחידים. השותף אריק אשל עובד בין ניו יורק לתל אביב. אתם יכולים לקבל שירות בעברית. M My US CPA – Yitzhak Cohen רואי חשבון · ניו יורק My US CPA הוא משרד רואי חשבון בניו יורק בניהול יצחק כהן, שעבד כרואה חשבון בישראל לפני שעבר לארה״ב. המשרד מכין דוחות מס ליחידים ולחברות, ומתמחה באזרחים אמריקאים שגרים בחו״ל. יש לו נציגויות ברומא, בלונדון ובתל אביב. אתם יכולים לקבל שירות בעברית.

שאלות נפוצות

איך בודקים שמתווך במסצ'וסטס מורשה? בעמוד של המועצה לרישום מתווכים באתר mass.gov, תחת Check A License. באותו עמוד יש גם View Disciplinary Records לבדיקת היסטוריה משמעתית.

ישראלי שקונה דירה להשקעה בבוסטון מקבל את הנחת המגורים במס הרכוש? לא. לפי העירייה, ההנחה מיועדת למי שהנכס בבעלותו והוא גר בו כמקום מגוריו העיקרי.

מתי משלמים מס רכוש בבוסטון? ארבע פעמים בשנה: 1 באוגוסט, 1 בנובמבר, 1 בפברואר ו-1 במאי. שנת הכספים של העירייה מתחילה ב-1 ביולי.

מה זה טופס העופרת שמקבלים לפני הקנייה? בבית שנבנה לפני 1978, המוכר והמתווך חייבים למסור לכם את Property Transfer Lead Paint Notification לפני החתימה על הסכם הרכישה. הוא מסביר את הסיכון ואת חובות הבעלים לפי חוק העופרת.

מותר להשכיר דירה בבוסטון ב-Airbnb? לפי עמוד העירייה, רק בעלים שגרים בנכס, או ביחידה נוספת באותו בניין שבו הם גרים, ורק אחרי רישום בעירייה.

כמה ינוכה לי כשאמכור דירה בבוסטון? במכירה של מיליון דולר ומעלה, מסצ'וסטס דורשת בדרך כלל ניכוי של 4% ממחיר המכירה מתושב חוץ, ויש גם את הניכוי הפדרלי FIRPTA, בדרך כלל 15%. שני הניכויים הם מקדמה על חשבון המס.

המידע כאן כללי ונכון לנובמבר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. כללי המס וההשכרה משתנים. לפני כל עסקה, דברו עם עורך דין ורואה חשבון מוסמכים.

בצבר קונקשן תמצאו עסקים ישראליים בבוסטון ובניו יורק, עורכי דין ישראלים ורואי חשבון ישראלים, וגם את המדריך למעבר לארה"ב. ואם אתם בודקים קנייה בארה"ב, השאירו פרטים בעמוד הנדל"ן בארה"ב ונחזור אליכם בעברית.

מקורות

• Board of Registration of Real Estate Brokers and Salespersons
• Mass.gov: טפסים למתווכים, כולל טופס הגילוי וטופס הייצוג הכפול
• City of Boston: איך משלמים מס רכוש
• City of Boston: הנחת מגורים (Residential Exemption)
• Massachusetts DOR: שיעורי המס, כולל מס הבולים
• Mass.gov: חוק העופרת
• Mass.gov: Property Transfer Lead Paint Notification
• City of Boston: רישום נכס להשכרה
• City of Boston: השכרה קצרה
• Massachusetts DOR: ניכוי במכירת נכס במיליון דולר ומעלה
• IRS: ניכוי FIRPTA