נדל"ן בארצות הברית לישראלים
ישראלים יכולים לקנות בארצות הברית בלי הגבלה ובלי ויזה, אבל המיסוי הוא הסיפור: ניכוי במקור על שכירות ועל מכירה, ובעיקר מס עיזבון פדרלי כבר מ-60,000 דולר של נכסים אמריקאיים, בלי הגנת אמנה.
השאירו פרטיםניו יורק, מיאמי, לוס אנג'לס, יוסטון, אטלנטה - ארצות הברית היא שוק הנדל"ן הזר הגדול ביותר של ישראלים, בעיקר להשקעה בדירות להשכרה ובבתים צמודי קרקע. אין שום הגבלה פדרלית על זרים שאינם תושבים, לא צריך ויזה, ורכישה גם לא נותנת שום זכות שהייה.
כל מדינה ומחוז קובעים כללים משלהם: מסי העברה, מס רכוש שנתי, הגנת דיירים וכללי השכרה קצרה משתנים ממיאמי לניו יורק. כמה מדינות (פלורידה, טקסס ועוד) חוקקו הגבלות על קונים ממדינות מסוימות - ישראל לא ברשימות האלה.
בעמוד הזה: איך מתנהלת עסקה אמריקאית (נאמנות, ביטוח בעלות, סגירה), כמה עולה, איך ממוסים שכירות ומכירה אצל זר שאינו תושב, למה מס העיזבון הוא המלכודת הגדולה, משכנתאות לזרים וכללי ההשכרה. זה לא ייעוץ משפטי או מיסויי - עבדו עם רואה חשבון אמריקאי שמכיר מיסוי זרים ועם רואה חשבון בישראל.
המידע כאן כללי ונכון לאוקטובר 2026. חוקים ומיסים משתנים, ולכן לפני החלטה בודקים עם עורך דין או יועץ מס במדינה. אפשר להתחיל מאנשי המקצוע הישראלים שבעמוד.
מה חשוב לדעת לפני שקונים בארצות הברית
אין הגבלה פדרלית
זר שאינו תושב רשאי לקנות נכס מגורים בכל ארצות הברית, בלי ויזה ובלי תושבות. חוקי מדינות כמו פלורידה (2023) וטקסס (2025) מגבילים אזרחים של "מדינות מעוררות דאגה" (סין, רוסיה, איראן, צפון קוריאה, קובה, ונצואלה, סוריה) - ישראל אינה בהן. קרקע ליד בסיסים צבאיים עלולה לדרוש בדיקת CFIUS. ועדי קואופרטיבים בניו יורק יכולים לדחות קונים תושבי חוץ; קונדו פשוט יותר.
מספר מס (ITIN)
תצטרכו ITIN לדיווחי המס, לכל המאוחר לדוח הראשון או לניכוי FIRPTA.
מי סוגר את העסקה
חברת נאמנות או כותרת (title/escrow) במערב ובדרום, או עורך דין סגירה (ניו יורק, ניו ג'רזי, ג'ורג'יה, דרום קרוליינה ועוד). הם מחזיקים את הכספים, מכינים את השטר ורושמים אותו במחוז. קונים ביטוח בעלות (owner's title policy). אפשר לחתום מחו"ל בייפוי כוח מאושר באפוסטיל או בקונסוליה.
לוח זמנים
במזומן בדרך כלל שבועיים עד ארבעה שבועות; במימון 30-60 יום (נוהג בענף).
משכנתא לזרים
תוכניות "foreign national" ממלווים חוץ-בנקאיים ומכמה בנקים (HSBC, Citi): בדרך כלל 65-75% מימון, כלומר הון עצמי של 25-35%; הלוואות DSCR על תזרים השכירות בלי ציון אשראי אמריקאי; ריבית גבוהה ב-1-2 נקודות מהרגיל; רזרבות של 6-12 חודשים. דרושים ITIN, דרכון, דוח אשראי זר או מכתבי בנק. הלוואה בדולרים, גם דרך LLC.
אמנת מס עם ישראל - אבל לא על עיזבון
אמנת מס הכנסה בתוקף מ-1995: הכנסה ורווח מנדל"ן ממוסים קודם בארצות הברית, וישראל נותנת זיכוי. אין אמנת מס עיזבון: נכסים אמריקאיים של זר מעל 60,000 דולר חייבים במס עיזבון פדרלי של עד 40%. זו המלכודת הגדולה ביותר לבעלים ישראלים, ודורשת תכנון מבנה החזקה לפני הסגירה.
הערים בארצות הברית עם אנשי מקצוע ישראלים
מתווכי נדל"ן בארצות הברית · 3 עסקים
Nadlan in Miami – Eyal Melamed
Nadlan in Miami היא חברת נדל״ן בהלנדייל שבדרום פלורידה, בהובלת אייל מלמד. החברה מתמחה בהשקעות: פרויקטים בבנייה, נכסים מחוץ לשוק ונכסים להשבחה. מלמד בעל תואר MBA מאוניברסיטת תל אביב. אתם יכולים לקבל ליווי בעברית לאורך כל העסקה.
Amit Golriz – SERHANT
עמית גולריז הוא סוכן נדל״ן מורשה ב־SERHANT. בניו יורק. הוא במקור מתל אביב. עמית מלווה קנייה, מכירה והשכרה של דירות במנהטן ובסביבתה. אתם יכולים לעבוד איתו בעברית.
Kobi Lahav NYC
קובי להב הוא מתווך נדל"ן מורשה בניו יורק ומשמש Senior Managing Director בחברת התיווך Living NY. להב נולד בישראל, שירת בצה"ל, עבד כקונסיירז׳ ברשת מלונות באילת, למד משפטים (LLB) באוניברסיטה העברית בירושלים ועבד במשרד עורכי הדין מיתר בתל אביב בתחום מיזוגים ורכישות, הנפקות וסבבי השקעה. ב-2007 עבר לארצות הברית ופתח בקריירה בנדל"ן, ובהמשך השלים תוכנית Executive MBA בבית הספר סטרן של NYU. פעילותו מתמקדת בטרייבקה, סוהו ובאטרי פארק במנהטן, וכוללת קנייה ומכירה של דירות, השכרות, מכירה והחכרה של נכסים מסחריים והשקעות נדל"ן. בזכות הרקע האישי שלו הוא מלווה גם לקוחות שעוברים לניו יורק מחו"ל, ומציע הערכת שווי לנכסים.
איך קונים נכס בארצות הברית, שלב אחרי שלב
- ITIN ומתווך קונים. מוציאים ITIN ושוכרים סוכן מטעמכם. מאז הסדר ה-NAR באוגוסט 2024 עמלת סוכן הקונה נקבעת בנפרד ועלולה ליפול עליכם.
- הצעה בכתב ומקדמה לנאמנות. הצעה עם תנאים (בדיקה, מימון, בעלות) ומקדמה (earnest money) של 1-10% לחשבון נאמנות אצל חברת הכותרת או עורך הדין.
- בדיקות. בדיקת מבנה, חיפוש בעלות, ביטוח בעלות, מדידה, מסמכי ועד הבית או הקונדו.
- מימון. אם לוקחים משכנתא, המלווה עושה שמאות ואישור סופי.
- סגירה. חברת הנאמנות או עורך הדין מקבלים את הכספים, חותמים על השטר ומעבירים את הכסף למוכר. אמתו הוראות העברה בטלפון - הונאות העברה נפוצות.
- רישום השטר. השטר נרשם במחוז על שמכם.
כמה זה עולה: מיסים ועלויות בארצות הברית
עלויות סגירה
הקונה משלם בדרך כלל 2-5% מהמחיר: ביטוח בעלות (0.5-1%), נאמנות ועורך דין (500-3,000 דולר), אגרות רישום, עמלות מלווה אם יש מימון, אגרות העברה של ועד הבית. אין מע"מ.
מסי העברה - לפי מדינה
לרוב משלם המוכר, אבל הנוהג שונה ממקום למקום. בפלורידה: מס בולים של 0.70 דולר לכל 100 דולר (מוכר לפי נוהג), ועל משכנתא מס של 0.2% ועוד 0.35% (קונה). במדינת ניו יורק: 0.4% (מוכר) ו"מס אחוזות" שמשלם הקונה: 1% מ-מיליון דולר, ובעיר ניו יורק מדרגות של 1% (1-2 מיליון), 1.25% (2-3 מיליון), 1.5% (3-5 מיליון), 2.25% (5-10 מיליון) ועד 3.9% מעל 25 מיליון. עמלת התיווך (5-6% היסטורית) משולמת על ידי המוכר; חלק הקונה נתון היום למשא ומתן.
מס רכוש שנתי
נקבע במחוז, בעיר ובמחוז החינוך: מכ-0.27% (הוואי) עד כ-2.11% (ניו ג'רזי) מהשווי המוערך; אילינוי 2.01%, טקסס כ-1.6%, פלורידה כ-0.8%, קליפורניה כ-0.7%. פטורי "homestead" לא חלים על משקיעים תושבי חוץ. הנכס מוערך מחדש ברכישה (פלורידה, קליפורניה), כך שחשבון המוכר אינו החשבון שלכם. הוסיפו דמי ועד וביטוח - ביטוח הוריקן בפלורידה יקר.
מס על שכירות
ברירת המחדל לזר שאינו תושב: ניכוי במקור של 30% מהשכירות ברוטו (טופס W-8BEN). אפשר לבחור לפי סעיף 871(d) להתייחס להכנסה כ"קשורה בפועל" ולשלם מס מדורג (10-37%) על הנטו אחרי פחת, ריבית, מסים וניהול - מגישים 1040-NR עם הצהרת בחירה ו-W-8ECI כדי לעצור את הניכוי. ייתכן גם מס הכנסה מדינתי. בעלי LLC של חבר יחיד חייבים להגיש טופס 5472 (קנס של 25,000 דולר).
מס רווח הון במכירה
רווח ממכירת נדל"ן אמריקאי ממוסה בשיעור לטווח ארוך של 0, 15 או 20% (ועוד 25% על החזר פחת); ייתכן מס מדינתי. הקונה חייב לנכות 15% מהמחיר ברוטו (FIRPTA, טפסים 8288/8288-A תוך 20 יום); 10% במכירות של 300,001 עד מיליון דולר ו-0% עד 300,000 דולר רק אם הקונה יגור בנכס. אפשר לבקש אישור ניכוי מופחת (טופס 8288-B), והחזר מתקבל דרך 1040-NR.
נכס ותושבות
לא. אין בארצות הברית מסלול תושבות דרך רכישת נדל"ן. ויזת המשקיע EB-5 דורשת 800,000 דולר (באזור תעסוקה מועדף) או 1,050,000 דולר בעסק שיוצר 10 מקומות עבודה, לא בנכס פסיבי. "כרטיס הזהב" שהוכרז ב-2025 בצו נשיאותי - מעמדו ובסיסו החוקי שנויים במחלוקת, ולא אומתו כאן. רכישת בית לא נותנת ויזה; חלים כללי ויזת תייר (B-2). בדקו עם עורך דין הגירה.
להשכיר את הנכס
רוב הדרום ו"חגורת השמש" (פלורידה, טקסס, ג'ורג'יה, אריזונה) ידידותיים למשכירים. הגנת דיירים חזקה ופיקוח על שכר דירה קיימים בעיר ניו יורק, בחלקים מקליפורניה (תקרה מדינתית של כ-5% ועוד מדד, מקסימום 10%), באורגון, בוושינגטון הבירה ובערים בניו ג'רזי. השכרה לטווח קצר נקבעת ברמת העיר: בניו יורק חוק מקומי 18 (2023) אוסר בפועל רוב ההשכרות מתחת ל-30 יום אלא אם המארח נוכח ורשום; מיאמי ביץ', לוס אנג'לס, סן דייגו, הונולולו ולאס וגאס מגבילות באזורים וברישום; ועדי קונדו ובתים משותפים רבים בפלורידה אוסרים. אין נתון תשואה אמין אחד - ההבדלים בין מטרופולינים גדולים מדי.
על מה ישראלים נופלים בארצות הברית
- מס עיזבון אמריקאי מ-60,000 דולר של נכסים אמריקאיים, בלי הגנת אמנה לישראלים. קבלו ייעוץ על מבנה ההחזקה לפני הסגירה.
- ניכוי FIRPTA של 15% במכירה ובחירת 871(d) על שכירות: רואה חשבון אמריקאי עם ניסיון בזרים מהיום הראשון, ודוח 1040-NR מדי שנה.
- הערכה מחדש של מס הרכוש ברכישה (פלורידה, קליפורניה), וביטוח הוריקן ושיטפון בפלורידה ובטקסס.
- ועדי קואופרטיבים בניו יורק יכולים לדחות זרים; תקנוני ועד בית וקונדו עשויים לאסור השכרה.
- הונאות העברה בנקאית והונאות בעלות נפוצות: השתמשו רק בהוראות מאומתות של חברת הכותרת וקנו ביטוח בעלות.
מי עוד צריך בדרך: אנשי מקצוע ישראלים בארצות הברית
מחפשים נכס בארצות הברית? השאירו פרטים
נבדוק מי יכול לעזור לכם בארצות הברית, ונחזור אליכם בעברית.
שאלות על נדל"ן בארצות הברית
ישראלי יכול לקנות דירה בארצות הברית?
כן, בלי הגבלה פדרלית, בלי ויזה ובלי תושבות. חוקי מדינות שמגבילים קונים זרים (פלורידה, טקסס) מכוונים לאזרחי מדינות אחרות, לא לישראל.
קניית נכס בארצות הברית נותנת גרין קארד?
לא. אין מסלול תושבות דרך נדל"ן. EB-5 דורש השקעה בעסק שיוצר מקומות עבודה, לא בנכס.
כמה מס משלם ישראלי על שכירות בארצות הברית?
ברירת המחדל היא ניכוי של 30% מהשכירות ברוטו. בבחירה לפי סעיף 871(d) משלמים מס מדורג (10-37%) על ההכנסה נטו אחרי הוצאות ופחת, ומגישים דוח 1040-NR כל שנה.
מה זה FIRPTA ואיך זה משפיע עליי במכירה?
הקונה חייב לנכות 15% ממחיר המכירה ברוטו ולהעביר לרשות המסים. המס האמיתי הוא על הרווח (0, 15 או 20%), ואת ההפרש מקבלים בחזרה דרך דוח או אישור ניכוי מופחת מראש.
למה מדברים על מס עיזבון בארצות הברית?
כי אין אמנת עיזבון בין ישראל לארצות הברית. נכסים אמריקאיים של זר מעל 60,000 דולר חייבים במס עיזבון פדרלי של עד 40% במות הבעלים. לכן מתכננים את מבנה ההחזקה מראש.
אפשר לקבל משכנתא בארצות הברית בלי אזרחות?
כן, דרך תוכניות לזרים: בדרך כלל 65-75% מימון, ריבית גבוהה יותר, רזרבות של 6-12 חודשים, בלי צורך בציון אשראי אמריקאי בהלוואות DSCR.
יש מתווכים ישראלים בארצות הברית?
כן. בצבר קונקשן מופיעים 3 אנשי מקצוע בנדל"ן בארצות הברית, בערים כמו ניו יורק, מיאמי. כולם מדברים עברית, וכל עסק נבדק לפני שהוא עולה לאתר. נדל"ן בניו יורקנדל"ן במיאמי
איך זה עובד כשמשאירים פרטים?
מספרים לנו מה אתם מחפשים בארצות הברית, ואנחנו בודקים מי יכול לעזור לכם באזור וחוזרים אליכם בעברית. את הפרטים מעבירים לאיש מקצוע רק באישור שלכם, שנמצא בטופס. השירות לגולשים בחינם.
מקורות: IRS - הכנסה משכירות של זר שאינו תושב · מדינת ניו יורק - מס העברת נדל"ן · Deeds.com - זרים שקונים נדל"ן בארצות הברית · NYSAR - תהליך הרכישה לקונים זרים · Greenback - מס רווח הון לזרים שאינם תושבים · Taxes for Expats - פטור מס עיזבון של 60,000 דולר · PropertyShark - מס רכוש לפי מדינה 2026 · PwC - רשימת אמנות המס של ישראל
מתווכים, משרדי נדל"ן ויזמים
ישראלים מחפשים נכסים בעיר שלכם. רוצים לקבל פניות מהם? דברו איתנו על שיתוף פעולה.