נדל"ן בקפריסין לישראלים
קפריסין קרובה, פתוחה לקונים ישראלים ומציעה תושבות קבע דרך נכס חדש. אבל יש אישור ממשלתי שצריך לקבל, אין אמנת מס עם ישראל, וצריך לבדוק היטב שיש טאבו.
השאירו פרטיםחצי שעת טיסה, אנגלית בכל מקום, מחירים נמוכים מישראל ומסלול תושבות קבע דרך נכס - קפריסין היא אחד היעדים הפופולריים ביותר לקונים ישראלים, בעיקר בלימסול, פאפוס, לרנקה ואיה נאפה. המדריך הזה עוסק ברפובליקה של קפריסין בלבד, לא בצפון הכבוש.
מה חשוב לדעת מראש: אזרח שאינו מהאיחוד האירופי צריך אישור ממועצת השרים לרכישה, אישור שניתן באופן שגרתי. הצעת חוק שתגביל קונים מחוץ לאיחוד נמצאת בפרלמנט מאז 2025 ונכון לספטמבר 2026 לא עברה. לישראל אין אמנת מס עם קפריסין, וזה משפיע על המיסוי בשני הצדדים.
כאן תמצאו את שלבי העסקה, העלויות, מסלול תושבות הקבע, משכנתאות, כללי ההשכרה ואת הסיכונים המוכרים, בראשם נכסים ללא טאבו נפרד. זה לא ייעוץ משפטי - בדקו כל פרט עם עורך דין עצמאי בקפריסין ועם רואה חשבון בישראל.
המידע כאן כללי ונכון לאוקטובר 2026. חוקים ומיסים משתנים, ולכן לפני החלטה בודקים עם עורך דין או יועץ מס במדינה. אפשר להתחיל מאנשי המקצוע הישראלים שבעמוד.
מה חשוב לדעת לפני שקונים בקפריסין
ישראלים צריכים אישור ממועצת השרים
אזרחים מחוץ לאיחוד האירופי רוכשים בבעלות מלאה, אבל נדרש אישור לפי פרק 109 של החוק, שניתן בפועל על ידי קצין המחוז. ההגבלה: דירה או בית אחד, או מגרש עד כ-4,014 מ"ר לבית אחד; בפועל מאז 2013 מאפשרים עד שני נכסים למשפחה. מגישים את הבקשה אחרי חתימת החוזה, והאישור מגיע תוך שבועיים עד כמה חודשים.
הצעת חוק להגבלת קונים זרים
הצעה להגביל רכישות ליד מחנות צבא, בקרקע חקלאית וביער, ואולי להגביל לבית אחד בגודל מסוים, נמצאת בפרלמנט מאז 2025. נכון לספטמבר 2026 היא לא עברה. עקבו אחרי ההתפתחויות לפני שמתחייבים.
הטאבו הוא הבדיקה החשובה ביותר
עשרות אלפי יחידות בקפריסין נמכרו בלי שטר בעלות נפרד, בגלל משכנתאות של יזמים או חריגות תכנון. קנו רק נכס עם טאבו, או לפחות עם חוזה שהופקד בלשכת רישום המקרקעין ובדיקת עורך דין על שעבודי היזם.
מי חותם ומי בודק
עורך דין עצמאי (לא של היזם) עושה את בדיקת רישום המקרקעין, מנסח את החוזה ומפקיד אותו. ההעברה הסופית נעשית בלשכת רישום המקרקעין, ורק אם קיים שטר בעלות נפרד.
משכנתא לתושבי חוץ
השוק צר: בעיקר Eurobank Cyprus (הבנק של קפריסין מגביל משכנתאות לתושבים). מימון עד 60-70% לכל היותר, ובפועל 50-60%; קונים מחוץ לאיחוד נדרשים להון עצמי של 30-50%. תקופה עד 20 שנה או עד גיל 65, ריביות של כ-3-4.75% בתחילת 2026, באירו.
אין אמנת מס עם ישראל
קפריסין לא מופיעה ברשימת אמנות המס של ישראל שבתוקף (PwC, יוני 2026). אתרי שיווק שטוענים אחרת סותרים זה את זה. תושב ישראל מקבל זיכוי על מס זר לפי הדין הישראלי בלבד, בלי הקלות אמנה.
איך קונים נכס בקפריסין, שלב אחרי שלב
- הסכם שמירה ומקדמה קטנה. חותמים על הסכם שמירה עם מקדמה של עד 3,000 אירו או כ-1%, ודורשים בכתב שהיא תוחזר אם בדיקת הטאבו נכשלת.
- בדיקת רישום מקרקעין. עורך הדין בודק בעלות, משכנתאות, הערות והיתרים.
- חוזה מכר ומקדמה. בחתימת החוזה משלמים 10% בנכס יד שנייה או 20-30% בבנייה חדשה.
- הפקדת החוזה בלשכת רישום המקרקעין. תוך 60 יום מפקידים את החוזה (אגרה של כ-50 אירו). ההפקדה נותנת לכם הגנה ("ביצוע בעין") מפני מכירה או שעבוד חוזרים של הנכס.
- בקשה לאישור מועצת השרים. מגישים את הבקשה לרכישה על ידי אזרח מחוץ לאיחוד. זה שלב פורמלי אך חובה.
- השלמה והעברת בעלות. משלמים את היתרה והבעלות עוברת בלשכת רישום המקרקעין - רק אם קיים טאבו נפרד. נכס יד שנייה עם טאבו נקי נסגר תוך חודש עד שלושה חודשים; בלי טאבו זה יכול להימשך הרבה יותר.
כמה זה עולה: מיסים ועלויות בקפריסין
אגרות העברה (יד שנייה)
משלם הקונה בלשכת רישום המקרקעין: 3% עד 85,000 אירו, 5% עד 170,000 אירו, 8% מעל - ובהנחה של 50%, כלומר בפועל 1.5%, 2.5% ו-4%. אם שולם מע"מ על הרכישה, אין אגרת העברה.
מע"מ על בנייה חדשה
19% מע"מ. שיעור מופחת של 5% על 130 המ"ר הראשונים של דירת מגורים עיקרית, אם שוויה עד 350,000 אירו, סך העסקה עד 475,000 אירו והשטח עד 190 מ"ר. חובה לגור בה 10 שנים, אחרת מחזירים את ההפרש באופן יחסי.
מס בולים, עורך דין ותיווך
מס הבולים על החוזה (0.15-0.2%) דווח כמבוטל מ-1 בינואר 2026 - בדקו עם עורך הדין. עורך דין: כ-1% (1-2%) בתוספת מע"מ. עמלת תיווך 2-5% בתוספת מע"מ, משולמת בדרך כלל על ידי המוכר. תכננו כ-10% מעל המחיר בנכס יד שנייה.
מסים שנתיים
אין מס רכוש שנתי מאז 2017, רק אגרות עירוניות (ביוב, אשפה) של כ-90-300 אירו בשנה. הכנסה משכירות של תושב חוץ ממוסה בקפריסין בשיעורים מתקדמים אחרי ניכוי של 20% מהשכירות ברוטו, בתוספת דמי בריאות (GHS) של 2.65%. מדרגות המס עודכנו ברפורמת 2026 - בדקו את המספרים העדכניים.
מס רווח הון במכירה
20% על הרווח, אחרי הצמדת עלות הרכישה למדד וניכוי השבחות. יש פטורים לכל החיים, שהועלו ברפורמת 2026: 30,000 אירו באופן כללי ו-150,000 אירו לדירת מגורים עיקרית (בתנאים). בדקו עם רואה חשבון אם הם חלים עליכם.
נכס ותושבות
כן, קפריסין מציעה תושבות קבע (תקנה 6(2)) למי שמשקיע 300,000 אירו בתוספת מע"מ בנכס מגורים חדש שנקנה ישירות מיזם (יד שנייה לא נחשבת), או סכום זהה בנכס מסחרי, במניות חברה קפריסאית או בקרן מפוקחת. נדרשת הוכחת הכנסה שנתית מחו"ל של 50,000 אירו לפחות (ועוד 15,000 לבן או בת זוג ו-10,000 לכל ילד). בעל ההיתר צריך לבקר בקפריסין פעם בשנתיים ולהוכיח מדי שנה שההשקעה וההכנסה נשמרות. הממשלה הודיעה בספטמבר 2026 על כוונה להחמיר את התנאים לפני הכניסה לשנגן, בלי סף או תאריך חדשים. אין אזרחות בהשקעה (בוטלה בנובמבר 2020).
להשכיר את הנכס
השכרה לטווח קצר מחייבת רישום במשרד התיירות (חובה מפברואר 2023, כ-222 אירו לשלוש שנים); מספר הרישום חייב להופיע בכל מודעה, והקנסות מגיעים ל-5,000 אירו ועוד 200 אירו ליום. ביולי 2026 דווח על חקיקה מחמירה בהכנה, ובקיץ 2026 דווח על ירידה בתפוסה ובמחירים של השכרות לטווח קצר. בהשכרה לטווח ארוך, חוק הפיקוח על שכר דירה מגן על דיירים "סטטוטוריים" בבניינים ישנים באזורים מסוימים - בדקו את התחולה על הנכס. לא נמצא נתון תשואה אמין ל-2026.
על מה ישראלים נופלים בקפריסין
- טאבו: קנו רק עם שטר בעלות נפרד או עם חוזה שהופקד בלשכת רישום המקרקעין ובדיקת שעבודי היזם. הקנסות המנהליים נגד מוכרים ובנקים הופעלו רק בפברואר 2026.
- צפון קפריסין: נכסים בצפון הכבוש הם לעיתים קרובות אדמה בבעלות יוונית-קפריסאית, והרכישה חושפת לתביעות פליליות ואזרחיות ברפובליקה ובאיחוד. המדריך הזה עוסק ברפובליקה בלבד.
- מסלול תושבות הקבע דורש נכס חדש מיזם ושמירה על ההשקעה; יד שנייה לא נחשבת, והכללים עשויים להתהדק לפני הכניסה לשנגן.
- בלי אמנת מס עם ישראל, שכירות ורווחים ממוסים בקפריסין ומדווחים שוב בישראל, עם זיכוי לפי הדין הישראלי בלבד.
- השתמשו בעורך דין עצמאי ולא בזה של היזם, ודרשו שמקדמת השמירה תהיה ניתנת להחזר בכתב.
מחפשים נכס בקפריסין? השאירו פרטים
נבדוק מי יכול לעזור לכם בקפריסין, ונחזור אליכם בעברית.
שאלות על נדל"ן בקפריסין
ישראלי יכול לקנות דירה בקפריסין?
כן, בבעלות מלאה, אבל כאזרח מחוץ לאיחוד האירופי צריך אישור ממועצת השרים לפי פרק 109. האישור ניתן באופן שגרתי, אחרי חתימת החוזה, ומוגבל בדרך כלל לנכס אחד או שניים למשפחה.
כמה עולה לקנות דירה בקפריסין מעבר למחיר?
בנכס יד שנייה תכננו כ-10% מעל המחיר: אגרות העברה של 1.5-4% בפועל, עורך דין של כ-1% ועוד הוצאות. בבנייה חדשה משלמים מע"מ של 19%, או 5% בתנאים מסוימים לדירת מגורים עיקרית, ואז אין אגרת העברה.
קניית נכס בקפריסין נותנת תושבות?
כן, תושבות קבע דרך רכישת נכס חדש מיזם ב-300,000 אירו בתוספת מע"מ, עם הוכחת הכנסה שנתית של 50,000 אירו לפחות מחו"ל. נכון לספטמבר 2026 הממשלה הודיעה שתחמיר את התנאים.
יש אמנת מס בין ישראל לקפריסין?
לא. קפריסין אינה ברשימת האמנות של ישראל שבתוקף. תושב ישראל מקבל זיכוי על המס הקפריסאי לפי הדין הישראלי בלבד.
מה הבעיה עם הטאבו בקפריסין?
יחידות רבות נמכרו בלי שטר בעלות נפרד בגלל משכנתאות של יזמים או חריגות בנייה. בלי טאבו אי אפשר להעביר בעלות, לכן בודקים את זה לפני כל תשלום.
איך זה עובד כשמשאירים פרטים?
מספרים לנו מה אתם מחפשים בקפריסין, ואנחנו בודקים מי יכול לעזור לכם באזור וחוזרים אליכם בעברית. את הפרטים מעבירים לאיש מקצוע רק באישור שלכם, שנמצא בטופס. השירות לגולשים בחינם.
מקורות: PwC - רשימת אמנות המס של ישראל (קפריסין אינה בה) · Zeno Legal - היתר רכישה לזרים בקפריסין 2026 · Mondaq - המדריך המשפטי המלא לקונים זרים 2026 · Index.cy - אגרות העברה · Index.cy - תושבות קבע בקפריסין · IMI Daily - קפריסין תחמיר את ויזת הזהב לפני שנגן · Cyprus Mail - הצעת החוק להגבלת קונים זרים · Global Property Guide - מסים ועלויות בקפריסין
מתווכים, משרדי נדל"ן ויזמים
ישראלים מחפשים נכסים בעיר שלכם. רוצים לקבל פניות מהם? דברו איתנו על שיתוף פעולה.