נדל"ן ביוון לישראלים
יוון פתוחה לקונים ישראלים ועדיין מציעה ויזת זהב דרך נדל"ן, אבל הממשלה הודיעה על העלאת מס הרכישה לקונים מחוץ לאיחוד ל-15% מ-2027. נכון לאוקטובר 2026 זו הצעה, לא חוק.
השאירו פרטיםאתונה, סלוניקי, כרתים, רודוס והאיים - יוון קרובה לישראל, זולה יחסית ומציעה מסלול תושבות דרך נדל"ן. ישראלים רוכשים שם דירות להשקעה, בתי נופש ונכסים לוויזת זהב. אין הגבלת אזרחות על בעלות מלאה, חוץ מאזורי גבול שבהם אזרח מחוץ לאיחוד צריך היתר מיוחד.
ההתפתחות החשובה ביותר: בספטמבר 2026 הודיעה הממשלה על כוונה להעלות את מס הרכישה לקונים פרטיים מחוץ לאיחוד האירופי מ-3.09% ל-15% (15.45% עם ההיטל העירוני), החל מ-1 בינואר 2027 ולפי דיווחים מאוחרים יותר מ-1 ביולי 2027. נכון לתחילת אוקטובר 2026 ההצעה טרם עברה בפרלמנט. במקביל, ויזת הזהב עברה ב-2024 לרף של 800,000 אירו באתונה רבתי, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני והאיים הגדולים, ו-400,000 אירו בשאר המדינה.
בעמוד הזה: מי יכול לקנות ואיפה צריך היתר, שלבי העסקה, מסים ועלויות, ויזת הזהב, משכנתאות לתושבי חוץ, השכרה לטווח קצר וארוך, ומה לבדוק לפני מקדמה. זה לא ייעוץ משפטי או מיסויי - בדקו עם עורך דין ביוון ורואה חשבון בישראל.
המידע כאן כללי ונכון לאוקטובר 2026. חוקים ומיסים משתנים, ולכן לפני החלטה בודקים עם עורך דין או יועץ מס במדינה. אפשר להתחיל מאנשי המקצוע הישראלים שבעמוד.
מה חשוב לדעת לפני שקונים ביוון
בעלות מלאה, חוץ מאזורי גבול
ישראלים קונים בבעלות מלאה בכל יוון, למעט "אזורי גבול" (חוק 1892/1990): הדודקאנז כולל רודוס וקוס, איי האגאי המזרחי (לסבוס, כיוס, סאמוס), תראקיה ומחוזות גבול נוספים; יש מדריכים שמוסיפים חלקים מכרתים - בדקו לכל נכס. שם נדרש היתר מוועדה מיוחדת עם חוות דעת של משרד ההגנה. סירובים נדירים, אבל ההליך נמשך חודשים ודורש תיק מסמכים מאושר באפוסטיל, כולל תעודת יושר.
מס רכישה: 3.09% היום, 15% מוצע ל-2027
מס ההעברה הוא 3% ועוד היטל עירוני של 3% על המס, כלומר 3.09% מהגבוה מבין המחיר ו"השווי האובייקטיבי". ההעלאה ל-15% לקונים פרטיים מחוץ לאיחוד בלי מעמד תושב ארוך טווח הוכרזה בספטמבר 2026 ואמורה להיכנס בחוק מקיף; נכס מסחרי, קרקע וחברות הוצאו מההצעה. זה עדיין לא חוק.
מי בודק ומי חותם
עורך דין עצמאי עושה את בדיקת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין או בקדסטר, בודק היתרי בנייה, הכשרת חריגות בנייה, מפות יער ואזורי חוף וארכיאולוגיה (עם דוח של מהנדס אזרחי). הנוטריון מנסח את שטר המכר, מבצע אותו ואחראי לתקפותו.
לוח זמנים
ארבעה עד שמונה שבועות מרגע שהמסמכים מוכנים. יותר כשהקדסטר לא שלם באזור או כשצריך להכשיר חריגות בנייה.
משכנתא לתושבי חוץ
מוגבלת: ל-Eurobank ול-Alpha Bank יש מוצרים לתושבי חוץ, עד 60-65% מימון לזרים (בחלק מהבנקים 50% מהשווי הפיסקלי), 15-25 שנה, ריביות של כ-3-6.5% בינואר 2026. הון עצמי של 30-40% ועוד עלויות. את סכום המינימום לוויזת הזהב חייבים לשלם מכספים עצמיים.
אמנת מס עם ישראל
יש אמנה, נחתמה בירושלים ב-1995 ובתוקף מ-1998. הכנסות מהנכס ממוסות קודם ביוון, וישראל נותנת זיכוי.
איך קונים נכס ביוון, שלב אחרי שלב
- מספר מס יווני (AFM). מוציאים AFM באופן אישי, דרך myAADElive או בייפוי כוח - שבוע עד שבועיים.
- חשבון בנק יווני. פותחים חשבון; מקור הכספים חייב להיות ניתן למעקב לצורך תיק המס.
- בדיקות עורך דין ומהנדס. בדיקת בעלות בקדסטר (ktimatologio.gov.gr), היתרי בנייה והכשרת חריגות, מפות יער, אזורי חוף וארכיאולוגיה. באזור גבול - הגשת בקשה להיתר.
- הסכם פרטי ומקדמה. מקדמה של כ-10% מוחזקת בחשבון עורך הדין; אין שירות נאמנות ביוון.
- תשלום מס ההעברה. הנוטריון מגיש את ההצהרה ומס ההעברה משולם לפני החתימה על השטר.
- שטר נוטריוני. הנוטריון מנסח ומבצע את שטר המכר. אפשר לחתום בייפוי כוח.
- רישום בקדסטר. הבעלות נרשמת על שמכם בקדסטר.
כמה זה עולה: מיסים ועלויות ביוון
מס רכישה או מע"מ
יד שנייה ובנייה חדשה כאחד: 3.09% כיום, כי המע"מ של 24% על בנייה חדשה מושעה עד 31 בדצמבר 2026 (היזם בוחר לוותר עליו והקונה משלם מס העברה במקום). הארכה צפויה אך לא ודאית. אם ההעלאה ל-15% תעבור, העלות הכוללת לקונה מחוץ לאיחוד תגיע לכ-20% ומעלה מעל המחיר.
נוטריון, עורך דין, רישום ותיווך
נוטריון כ-1-2% לפי סולם שווי בתוספת מע"מ; עורך דין 1-2% בתוספת מע"מ; רישום בקדסטר כ-0.5%; עמלת תיווך 2-4% בתוספת מע"מ, שבדרך כלל משולמת על ידי שני הצדדים (הקונה לרוב כ-2% בתוספת מע"מ - בדקו בכל עסקה). סך הכול כ-7-10% מעל המחיר היום.
מסים שנתיים
ENFIA: מס עיקרי של 2.00-16.20 אירו למ"ר לפי אזור, ועוד מס משלים ליחידים על שווי כולל מעל 400,000-500,000 אירו (עד כ-1%). השווי האחרון נקבע ב-2021 והערכים מוקפאים עד סוף 2026. היטל עירוני קטן (TAP) דרך חשבון החשמל. אין מס עושר כללי.
מס על שכירות
תושב חוץ ממוסה ביוון על שכירות ממקור יווני: 15% עד 12,000 אירו, 35% עד 35,000 אירו, 45% מעל, אחרי ניכוי סטנדרטי של 5%. דווח שתקציב 2026 מוריד את המדרגה האמצעית ל-25% - בדקו. השכרה לטווח קצר חייבת רישום ברשות המסים (AADE) וממוסה באותו אופן.
מס רווח הון במכירה
שיעור של 15% קיים בחוק אבל מושעה עד 31 בדצמבר 2026 (מושעה כל שנה מאז 2013), כך שיחידים, כולל תושבי חוץ, לא משלמים כיום מס רווח הון יווני במכירה. האם ההשעיה תוארך ייקבע בתקציב 2027.
נכס ותושבות
כן. ויזת הזהב של יוון קיימת, ומאז 1 בספטמבר 2024 (חוק 5100/2024) הרף הוא 800,000 אירו באטיקה (אתונה רבתי), סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים עם יותר מ-3,100 תושבים, ו-400,000 אירו בשאר המדינה, בנכס אחד של 120 מ"ר לפחות. רף של 250,000 אירו נשאר רק להסבת מבנה מסחרי או תעשייתי למגורים או לשיקום מבנה לשימור (השיקום חייב להסתיים לפני החידוש הראשון; אחרת קנס של 150,000 אירו וביטול). בקשות במסלול הישן נסגרו ב-28 בפברואר 2025. נכס שנרכש לוויזת זהב אסור להשכיר לטווח קצר (קנס 50,000 אירו וביטול). מספר הבקשות ירד בכ-44% אחרי השינוי (אוגוסט 2026). אם מס הרכישה של 15% יעבור, הוא יחול גם על מסלול זה אלא אם יוחרג.
להשכיר את הנכס
השכרה לטווח קצר: רישומים חדשים מושעים ברובעים 1, 2 ו-3 במרכז אתונה מ-1 בינואר 2025; בספטמבר 2026 הודיע ראש הממשלה על הארכה עד 31 בדצמבר 2027 (בדקו שהדבר נחקק) (רישומים קיימים ממשיכים לפעול; קנסות עד 40,000 אירו). בכל יוון, יחידה להשכרה קצרה צריכה מספר רישום ב-AADE ומ-2025 חייבת לעמוד בתקני בטיחות וביטוח. השכרה לטווח ארוך: לפי המקורות, חוזה מגורים הוא לשלוש שנים לפחות - בדקו עם עורך הדין. לא נמצא נתון תשואה אמין ל-2026.
על מה ישראלים נופלים ביוון
- מס הרכישה המוצע של 15% לקונים מחוץ לאיחוד מ-2027: מי ששוקל את יוון צריך לעקוב אם הפרלמנט יאשר, ישנה או ידחה (בחירות צפויות באביב 2027), ולתכנן את מועד הסגירה בהתאם.
- מפות יער ואזורי חוף: מגרשים מחוץ לתוכנית העיר עלולים להיות מסווגים כיער או כחוף, ובמפות המדינה יש טעויות. דוח מהנדס אזרחי לפני כל מקדמה.
- קדסטר לא שלם באזורים מסוימים ותוספות בנייה לא מאושרות שחייבים "להכשיר" (ולשלם עליהן) לפני ההעברה.
- היתר אזור גבול לישראלים בדודקאנז ובאגאי המזרחי: חודשים של עיכוב. תכננו מראש.
- ENFIA ו"השווי האובייקטיבי" צפויים לשערוך אחרי 2026; עלויות ההחזקה עשויות לעלות.
מחפשים נכס ביוון? השאירו פרטים
נבדוק מי יכול לעזור לכם ביוון, ונחזור אליכם בעברית.
שאלות על נדל"ן ביוון
ישראלי יכול לקנות דירה ביוון?
כן, בבעלות מלאה. באזורי גבול (למשל רודוס, קוס, לסבוס, סאמוס ותראקיה) צריך היתר מוועדה מיוחדת, שלוקח חודשים.
כמה מס רכישה משלמים ביוון?
נכון לאוקטובר 2026: 3.09% מהגבוה מבין המחיר והשווי האובייקטיבי. הממשלה הודיעה על העלאה ל-15% (15.45% עם ההיטל) לקונים פרטיים מחוץ לאיחוד מ-2027, אבל זו עדיין הצעה ולא חוק.
כמה צריך להשקיע בשביל ויזת זהב ביוון?
800,000 אירו באתונה רבתי, סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני והאיים הגדולים; 400,000 אירו בשאר המדינה; 250,000 אירו רק בהסבת מבנה מסחרי למגורים או בשיקום מבנה לשימור. הנכס לא יכול להיות מושכר לטווח קצר.
אפשר להשכיר דירה באתונה ב-Airbnb?
במרכז אתונה (רובעים 1-3) אין רישומים חדשים, והממשלה הודיעה שההקפאה תוארך עד סוף 2027. בשאר יוון צריך מספר רישום ברשות המסים ועמידה בתקני בטיחות. נכס של ויזת זהב אסור להשכרה קצרה.
יש מס רווח הון במכירת דירה ביוון?
נכון ל-2026 לא: שיעור ה-15% שבחוק מושעה עד 31 בדצמבר 2026. ההמשך ייקבע בתקציב 2027. בישראל הרווח מדווח לפי הדין הישראלי.
יש אמנת מס בין ישראל ליוון?
כן, בתוקף מ-1998. הכנסות מנדל"ן ממוסות קודם ביוון וישראל נותנת זיכוי.
איך זה עובד כשמשאירים פרטים?
מספרים לנו מה אתם מחפשים ביוון, ואנחנו בודקים מי יכול לעזור לכם באזור וחוזרים אליכם בעברית. את הפרטים מעבירים לאיש מקצוע רק באישור שלכם, שנמצא בטופס. השירות לגולשים בחינם.
מקורות: AADE - רשימת אמנות המס של יוון · ELRA - הגבלות משפטיות על רכישה ביוון · IMI Daily - יוון מתכננת מס רכישה של 15% לקונים מחוץ לאיחוד · Elxis - שינויי הנדל"ן של 2027 · IBA - ויזת הזהב היוונית אחרי הרפורמה · Global Property Guide - מסים ועלויות ביוון · Elxis - מס רווח הון ביוון · To Vima - סיכונים משפטיים נסתרים ברכישה ביוון
מתווכים, משרדי נדל"ן ויזמים
ישראלים מחפשים נכסים בעיר שלכם. רוצים לקבל פניות מהם? דברו איתנו על שיתוף פעולה.