נדל"ן בתאילנד לישראלים
בתאילנד זר יכול להיות בעלים רק של דירת קונדו, ורק כל עוד זרים מחזיקים פחות מ-49% מהבניין. קרקע ווילות - בחכירה של 30 שנה בלבד. הכסף חייב להגיע מחו"ל בשמכם, והשכרה יומית אסורה בלי רישיון מלון.
השאירו פרטיםבנגקוק, פוקט, פטאיה, קו סמוי וצ'יאנג מאי מושכות ישראלים לנופש, לפרישה ולהשקעה. אבל חוק הקרקעות התאילנדי שונה מאוד ממה שמכירים באירופה: זר יכול להיות בעלים רשום רק של יחידת קונדומיניום, ורק כל עוד השטח בבעלות זרה בבניין אינו עולה על 49%. קרקע ובתים אפשר להחזיק רק בחכירה רשומה של 30 שנה או דרך חברה תאילנדית - שאינה חוקית אם משתמשת בבעלי מניות קש, והאכיפה נגד זה התהדקה ב-2025-2026.
הצעות להעלות את מכסת הזרים ל-75% ולאפשר חכירות של 99 שנה נבחנו ב-2024-2026 אבל לא נחקקו נכון לאמצע 2026. אגרת ההעברה של 2% הופחתה זמנית ל-0.01% ליחידות עד 7 מיליון באט עד 30 ביוני 2027, אבל ההקלה ניתנת רק לאזרחי תאילנד שהם יחידים - קונה ישראלי משלם את ה-2% המלאים.
בעמוד הזה: המכסה והטופס הבנקאי (FET) שבלעדיהם אין רישום, שלבי העסקה במשרד המקרקעין, האגרות והמסים שלעיתים מגלגלים על הקונה, מס הקרקע והבניין, המיסוי על שכירות ומכירה, ויזות ארוכות טווח, המימון המצומצם, ולמה "תשואות Airbnb" כאן לא חוקיות. זה לא ייעוץ משפטי או מיסויי.
המידע כאן כללי ונכון לאוקטובר 2026. חוקים ומיסים משתנים, ולכן לפני החלטה בודקים עם עורך דין או יועץ מס במדינה. אפשר להתחיל מאנשי המקצוע הישראלים שבעמוד.
מה חשוב לדעת לפני שקונים בתאילנד
רק קונדו, ורק עד 49%
לפי חוק הקונדומיניום (סעיף 19), זרים יכולים להחזיק יחידות בבניין רק כל עוד השטח בבעלות זרה אינו עולה על 49%. בניין שהגיע למכסה לא יכול לרשום אתכם - קבלו מכתב מכסה מהנהלת הבניין לפני כל תשלום. יחידות "במכסה התאילנדית" שמוצעות לזרים הן דגל אדום.
לא קרקע ולא וילה בבעלות
זרים לא יכולים להיות בעלי קרקע. בתים ווילות רק בחכירה רשומה של 30 שנה (הבטחות חידוש הן התחייבות חוזית של המחכיר, לא זכות רשומה) או דרך חברה תאילנדית, שאסורה אם היא מבוססת על בעלי מניות קש.
הכסף חייב להגיע מחו"ל - טופס FET
התמורה חייבת להיות מועברת מחו"ל במטבע זר, בשם הקונה בדיוק, עם טופס עסקת מט"ח (FET) מהבנק לסכומים מ-50,000 דולר, ובציון "רכישת יחידת קונדו מספר X". בלי זה משרד המקרקעין מסרב לרשום. זה העיכוב הנפוץ ביותר.
מי מטפל ואיך רושמים
עורך דין בודק את שטר הבעלות (Chanote), רישיון היזם ואישור סביבתי, מכתב המכסה ומכתב היעדר חובות מהנהלת הבניין. ההעברה נעשית במשרד המקרקעין עם שני הצדדים או בייפוי כוח, ברישום באותו יום. יד שנייה: 2-6 שבועות אחרי ההסכם.
משכנתא לזרים - כמעט לא
מצומצם מאוד: UOB (סינגפור ותאילנד) מלווה לזרים על קונדו עד 70% (בפועל כ-50%) בדולר סינגפורי או אמריקאי, בריבית של כ-6-8% ובדרישת הכנסה של 60,000-85,000 דולר; MBK Guarantee ו-ICBC לעיתים. רוב הזרים משלמים במזומן או בתשלומים ליזם.
אמנת מס עם ישראל
יש אמנה, נחתמה בבנגקוק ב-1996 ובתוקף מ-1 בינואר 1997. הכנסה מנכס ממוסה בתאילנד, וישראל נותנת זיכוי.
איך קונים נכס בתאילנד, שלב אחרי שלב
- בדיקת מכסת הזרים. מבררים את המכסה הנותרת בבניין אצל הנהלת הבניין או במשרד המקרקעין.
- הסכם שמירה. הסכם עם דמי שמירה קטנים.
- בדיקות עורך הדין. שטר Chanote, רישיון היזם ואישור סביבתי, מכתב מכסה, מכתב היעדר חובות מהנהלת הבניין, חשבונות קרן התחזוקה.
- הסכם מכר ומקדמה. יד שנייה: 10-20%. על הנייר: תשלומים של 10-30% לאורך הבנייה, לעיתים קרובות מוקדמים בלוח הזמנים. אין נאמנות סטטוטורית לנכסים על הנייר.
- העברת הכסף מחו"ל וטפסי FET. מעבירים בשמכם המדויק, במטבע זר, ומקבלים מהבנק את טפסי ה-FET.
- העברה במשרד המקרקעין. שני הצדדים (או בייפוי כוח) במשרד המקרקעין; רישום באותו יום, האגרות משולמות במקום.
- Chanote חדש על שמכם. מקבלים את שטר הבעלות החדש.
כמה זה עולה: מיסים ועלויות בתאילנד
אגרות ומסים במשרד המקרקעין
על הגבוה מבין המחיר והשומה: אגרת העברה של 2% (לפי הנוהג מתחלקת חצי-חצי, אבל נתונה למשא ומתן), ההפחתה הזמנית ל-0.01% (עד 30 ביוני 2027) חלה רק על אזרחי תאילנד, ולכן ישראלים משלמים 2%. מסי המוכר שלעיתים מגולגלים על הקונה בעסקאות על הנייר: מס עסקים מיוחד של 3.3% אם נמכר תוך 5 שנים (אחרת מס בולים של 0.5%), וניכוי במקור (1% ממוכר תאגידי; חישוב מדורג ליחידים, בערך 1-15% מהמחיר).
עורך דין, קרן תחזוקה ותיווך
עורך דין 30,000-100,000 באט (כ-1%). ביחידה חדשה: קרן תחזוקה חד-פעמית (כ-500-1,000 באט למ"ר) ודמי ניהול לשנה הראשונה. אין מע"מ על יד שנייה (מחירי היזם כוללים 7% מע"מ). עמלת תיווך 3-5% על המוכר.
מסים שנתיים
מס קרקע ובניין (מ-2020): 0.02-0.1% משווי השומה לבית שאינו דירת מגורים עיקרית (למשל כ-1,200 באט בשנה על יחידה של 6 מיליון באט); 0.3% ומעלה אם השימוש מסחרי, כמו השכרה קצרה. ב-2026 השיעורים מלאים, בלי הנחה כללית. דמי ניהול 40-100 באט למ"ר לחודש. אין מס עושר.
מס על שכירות
הדייר או הסוכן מנכה 15% מהשכירות ברוטו שמשולמת לתושב חוץ. הבעלים יכול להגיש דוח תאילנדי (0-35% מדורג) עם ניכוי הוצאות סטנדרטי של 30% ולקזז את הניכוי, עד 31 במרץ (8 באפריל באינטרנט). מקור אחד טוען שתושבי חוץ לא יכולים להשתמש במדרגות - בדקו עם רואה חשבון מקומי.
מס במכירה
אין מס רווח הון נפרד. המכירה ממוסה דרך הניכוי במקור במשרד המקרקעין (ליחידים: המחיר פחות הוצאה רעיונית לפי שנות החזקה, מחולק בשנים וממוסה במדרגות - בפועל כ-1-5% מהמחיר ברוב המכירות), שהוא סופי לתושב חוץ, ועוד 3.3% מס עסקים מיוחד אם נמכר תוך 5 שנים (0.5% מס בולים אחרת).
נכס ותושבות
אין מסלול תושבות ישיר דרך נכס. ויזת ה-LTR ל-10 שנים (BOI): "אזרח גלובלי אמיד" דורש נכסים של מיליון דולר, הכנסה של 80,000 דולר והשקעה של 500,000 דולר באג"ח, בחברות או בנדל"ן תאילנדי; "פנסיונר אמיד" (50 ומעלה) דורש הכנסת פנסיה של 80,000 דולר, או 40,000 דולר ועוד השקעה של 250,000 דולר כולל נדל"ן. נכס בחכירה עם 10 שנים לפחות נותרות נחשב. יש גם ויזת Thailand Privilege (Elite) בתשלום (650,000 עד 5 מיליון באט), "ויזת השקעה" לשנה דרך 3 מיליון באט בקונדו או חכירה רשומה בשילוב מכשירים אחרים, וויזת DTV.
להשכיר את הנכס
חוזים עד 3 שנים לא דורשים רישום (מעל 3 שנים חובה לרשום במשרד המקרקעין). הגנת דיירים לפי כללי הגנת הצרכן מ-2018 למשכירים עם 5 יחידות ומעלה (פיקדון עד חודש, בלי תוספות מופרזות על חשמל ומים). השכרה לטווח קצר (פחות מ-30 יום) אסורה לפי חוק המלונאות 2004 בלי רישיון, ורוב תקנוני הבניינים אוסרים השכרה יומית (קנסות מ-20,000 באט); השכרה חודשית מותרת. לא נמצא נתון תשואה אמין ל-2026.
על מה ישראלים נופלים בתאילנד
- קרקע אסורה: וילות רק בחכירה של 30 שנה; מבני "90 שנה מתחדשות" תלויים במחכיר; חברות קש אסורות ונתבעות.
- מכסת הזרים: בניין ב-49% לא יכול לרשום אתכם. מכתב מכסה לפני שמשלמים.
- טופס FET: העבירו בשמכם, במטבע זר, בציון מטרת הרכישה - אחרת משרד המקרקעין מסרב לרשום.
- על הנייר: אין נאמנות סטטוטורית; בדקו את הרקורד של היזם, האישור הסביבתי ורישיון הבנייה. לוחות התשלום מוקדמים.
- השכרה יומית לא חוקית בלי רישיון מלון ורוב הבניינים אוסרים אותה; תשואות שמוצגות על בסיס Airbnb אינן חוקיות.
- ירושה: היורשים צריכים לעמוד בעצמם בתנאי סעיף 19 (העברת כספים מחו"ל, מכסה) או למכור תוך שנה.
מחפשים נכס בתאילנד? השאירו פרטים
נבדוק מי יכול לעזור לכם בתאילנד, ונחזור אליכם בעברית.
שאלות על נדל"ן בתאילנד
ישראלי יכול לקנות דירה בתאילנד?
כן, יחידת קונדו בלבד, כל עוד זרים מחזיקים פחות מ-49% משטח הבניין, והכסף מגיע מחו"ל בשמכם עם טופס FET. קרקע ובתים אי אפשר לקנות בבעלות.
אפשר לקנות וילה בפוקט?
לא בבעלות. רק בחכירה רשומה של 30 שנה, או דרך חברה תאילנדית אמיתית - חברה עם בעלי מניות קש אסורה ונאכפת.
כמה עולה להעביר בעלות על קונדו בתאילנד?
אגרת העברה של 2% (לרוב חצי-חצי; ההפחתה הזמנית ל-0.01% חלה רק על אזרחי תאילנד), ועוד מסי מוכר שלעיתים מגולגלים על הקונה: 3.3% אם המוכר מחזיק פחות מ-5 שנים, וניכוי במקור.
מותר להשכיר קונדו בתאילנד ב-Airbnb?
לא. השכרה לפחות מ-30 יום אסורה בלי רישיון מלון, ורוב תקנוני הבניינים אוסרים השכרה יומית. השכרה חודשית מותרת.
קניית קונדו נותנת ויזה בתאילנד?
לא ישירות. ויזת LTR ל-10 שנים מקבלת נדל"ן כחלק מהשקעה של 250,000 או 500,000 דולר בתנאים של הכנסה ונכסים, ויש ויזת השקעה לשנה דרך 3 מיליון באט.
יש אמנת מס בין ישראל לתאילנד?
כן, בתוקף מ-1 בינואר 1997. הכנסה מנכס ממוסה בתאילנד וישראל נותנת זיכוי.
איך זה עובד כשמשאירים פרטים?
מספרים לנו מה אתם מחפשים בתאילנד, ואנחנו בודקים מי יכול לעזור לכם באזור וחוזרים אליכם בעברית. את הפרטים מעבירים לאיש מקצוע רק באישור שלכם, שנמצא בטופס. השירות לגולשים בחינם.
מקורות: רשות המסים של תאילנד - אמנת המס עם ישראל · Tilleke & Gibbins - ירושה של יחידות קונדו על ידי זרים · Tilleke & Gibbins - ויזת LTR דרך השקעה בנדל"ן · Terms.law - מכסת הזרים בקונדו · Terms.law - מסי העברת נכס · Lex Bangkok - העברת קונדו לזרים · HLB Thailand - מס הכנסה על נכסים מושכרים · Lazudi - משכנתאות לזרים בתאילנד
מתווכים, משרדי נדל"ן ויזמים
ישראלים מחפשים נכסים בעיר שלכם. רוצים לקבל פניות מהם? דברו איתנו על שיתוף פעולה.