נדל"ן בקנדה לישראלים
נכון לאוקטובר 2026, ישראלי בלי תושבות קבע בדרך כלל לא יכול לקנות בית בטורונטו, ונקובר, מונטריאול או קלגרי - האיסור הפדרלי על קונים זרים בתוקף עד 1 בינואר 2027, ומה שיקרה אחריו עוד לא הוחלט.
השאירו פרטיםטורונטו, ונקובר ומונטריאול הן בית לקהילות ישראליות גדולות, וקנדה הייתה במשך שנים יעד השקעה לקונים מישראל. אבל מאז 2023 החוק הפדרלי לאיסור רכישת נכסי מגורים על ידי לא-קנדים אוסר על מי שאינו אזרח או תושב קבע לקנות נכס מגורים (עד 3 יחידות) באזורי מטרופולין ובאגלומרציות. האיסור הוארך בפברואר 2024 עד 1 בינואר 2027, עם קנס עד 10,000 דולר קנדי ומכירה כפויה.
יש חריגים: מחזיקי היתרי עבודה מסוימים, סטודנטים בתנאים, פליטים, רכישה עם בן או בת זוג קנדיים, ונכסים מחוץ לאזורי המטרופולין (כפריים ונופש). נכון לאוקטובר 2026 לא הוכרזה הארכה נוספת, והממשלה "בוחנת מסגרת לאחר האיסור" שתכוון הון זר לבנייה חדשה. וגם כשמותר, מסי הקונה הזר של אונטריו (25%, ועוד 10% בטורונטו) ושל בריטיש קולומביה (20%) הופכים רכישה ללא כדאית אלא אם תושבות קבע קרובה.
בעמוד הזה: מה האיסור אומר ומה לא, שלבי העסקה כשמותר, מסי ההעברה ומסי הקונה הזר, מסי הנכסים הריקים, המיסוי על שכירות ומכירה לתושב חוץ, משכנתאות, פיקוח השכירות וכללי ההשכרה הקצרה. זה לא ייעוץ משפטי או מיסויי - בדקו עם עורך דין ורואה חשבון בקנדה ובישראל.
המידע כאן כללי ונכון לאוקטובר 2026. חוקים ומיסים משתנים, ולכן לפני החלטה בודקים עם עורך דין או יועץ מס במדינה. אפשר להתחיל מאנשי המקצוע הישראלים שבעמוד.
מה חשוב לדעת לפני שקונים בקנדה
האיסור הפדרלי עד 1 בינואר 2027
מי שאינו אזרח או תושב קבע קנדי לא יכול לקנות נכס מגורים של עד 3 יחידות באזורי מטרופולין ואגלומרציות. חריגים: היתרי עבודה מסוימים, סטודנטים בתנאים, פליטים, רכישה עם בן או בת זוג קנדיים, נכסים מחוץ לאזורים המוגדרים. מה יקרה אחרי 1 בינואר 2027 - לא הוחלט. בנוסף, מחוזות מגבילים קרקע חקלאית (PEI, ססקצ'ואן, מניטובה, אלברטה, קוויבק).
מסי קונה זר כשמותר
אונטריו: מס ספקולציה לתושבי חוץ של 25% מהמחיר בכל המחוז (מאוקטובר 2022), ועוד 10% עירוני בטורונטו מ-1 בינואר 2025 (35% יחד). בריטיש קולומביה: 20% נוסף במטרו ונקובר, עמק פרייזר, קפיטל, אוקנגן המרכזי וננאימו. החזרים אם הקונה הופך לתושב קבע תוך 4 שנים (אונטריו) או שנה (בריטיש קולומביה). נובה סקוטיה: דווח על 10% לתושבי חוץ - בדקו.
מי מטפל בעסקה
סוכן מכין הצעה בכתב (הסכם רכישה ומכירה) עם פיקדון של כ-5% בחשבון הנאמנות של המשרד ותנאים (מימון, בדיקה, תעודת מצב קונדו) ל-5-14 יום. עורך דין מקרקעין (בקוויבק ובבריטיש קולומביה גם נוטריון) בודק בעלות, מבטח אותה ומבצע את ההתחשבנות. הסגירה 30-90 יום אחרי שהעסקה הופכת סופית. תושב חוץ יכול לחתום בחו"ל מול נוטריון או קונסוליה.
משכנתא לתושבי חוץ
הבנקים הגדולים (RBC, TD, BMO, Scotiabank, CIBC) מלווים לתושבי חוץ עם הון עצמי של 35% לפחות (מימון עד 65%); יש שדורשים 50% ו-30 חודשי רזרבות. ההכנסה מאומתת בחו"ל, ההלוואה בדולר קנדי, ריבית קבועה ל-5 שנים של כ-4-5% ב-2026. ביטוח משכנתא לא זמין לתושבי חוץ, והמלווים דורשים הוכחה שהרכישה מותרת לפי האיסור.
מסי נכסים ריקים
מס הספקולציה והריקנות של בריטיש קולומביה: 3% לבעלים זרים משנת המס 2026 (עלה מ-2%) באזורים מוגדרים, אלא אם הנכס מושכר 6 חודשים לפחות; מס הבתים הריקים של ונקובר 3%; מס הבית הריק של טורונטו 3%; הצהרות שנתיות חובה. המס הפדרלי על דיור בשימוש חסר (1%) בוטל בחוק C-15 (26 במרץ 2026) מ-2025 ואילך, אך דוחות 2022-2024 עדיין נאכפים.
אמנת מס עם ישראל
אמנה חדשה נחתמה בניו יורק בספטמבר 2016 ובתוקף מ-21 בדצמבר 2016 (מחליפה את אמנת 1975). הכנסה מנכס ממוסה בקנדה וישראל נותנת זיכוי.
איך קונים נכס בקנדה, שלב אחרי שלב
- בדיקת זכאות לפי האיסור. לפני הכול: האם אתם, הנכס והמיקום פטורים מהאיסור הפדרלי. המלווה ועורך הדין ידרשו הוכחה.
- הצעה בכתב עם תנאים. הסוכן מכין הסכם רכישה ומכירה עם פיקדון של כ-5% לנאמנות המשרד ותנאים (מימון, בדיקה, תעודת מצב קונדו) ל-5-14 יום.
- עסקה סופית. כשהתנאים מוסרים, העסקה מחייבת.
- עורך דין ומימון. עורך הדין או הנוטריון בודק בעלות, מסדר ביטוח בעלות והתחשבנות; הבנק משחרר את המשכנתא.
- סגירה ורישום. 30-90 יום אחרי העסקה הסופית: עורך הדין רושם את ההעברה במרשם המקרקעין המחוזי ומשלם את מס ההעברה ואת מס הקונה הזר.
כמה זה עולה: מיסים ועלויות בקנדה
מס העברת קרקע
אונטריו: 0.5% עד 55,000 דולר קנדי, 1% עד 250,000, 1.5% עד 400,000, 2% עד 2 מיליון, 2.5% מעל; טורונטו מוסיפה מס עירוני זהה (ועוד מדרגות של 3.5-7.5% מעל 3 מיליון). בריטיש קולומביה: 1% עד 200,000, 2% עד 2 מיליון, 3% מעל, ועוד 2% על שווי מגורים מעל 3 מיליון. קוויבק "מס ברוכים הבאים" של כ-0.5-3%. אלברטה וססקצ'ואן רק אגרות רישום קטנות.
מס קונה זר
אונטריו 25% מהמחיר (35% בטורונטו), בריטיש קולומביה 20% באזורים המוגדרים - על כל המחיר, מעבר למס ההעברה הרגיל. החזר אפשרי רק למי שהופך לתושב קבע בזמן.
מע"מ, עורך דין ותיווך
GST/HST של 5-15% על בנייה חדשה (החזרים לגרים בנכס ולמשכירים); עורך דין 1,500-3,000 דולר קנדי; ביטוח בעלות כ-300-500. עמלת תיווך 3.5-5% על המוכר.
מס רכוש ומס על שכירות
מס רכוש עירוני מכ-0.3% (ונקובר) עד כ-1-1.5% (פרברי אונטריו, ויניפג) מהשווי המוערך. אין מס עושר. שכירות של תושב חוץ: הדייר או הסוכן מנכה 25% מהשכירות ברוטו (NR4), או מגישים טופס NR6 לפני 1 בינואר כדי לנכות מהנטו ודוח לפי סעיף 216 עד 30 ביוני כדי להתמסות על הנטו בשיעורים מדורגים; מס רכוש, ריבית ופחת ניתנים לניכוי.
מס רווח הון במכירה
50% מהרווח חייב במס בשיעורים המדורגים הפדרליים והמחוזיים (ההעלאה המוצעת לשני שלישים בוטלה ב-2025). הקונה מנכה 25% מהמחיר ברוטו אלא אם המוכר משיג אישור לפי סעיף 116 (טופס T2062 תוך 10 ימים מהסגירה, בתשלום 25% מהרווח). המס הסופי בדוח קנדי. פטור דירת מגורים לא ניתן לתושב חוץ.
נכס ותושבות
לא. אין בקנדה ויזת זהב ואין תושבות דרך נכס. תוכנית המשקיע המהגר של קוויבק (השקעה של 1.2 מיליון דולר קנדי ללא ריבית ל-5 שנים, הון של 2 מיליון ודרישת צרפתית) נפתחה מחדש ב-2024 בצורה מוגבלת, ומעמדה הנוכחי לא אומת כאן; ויזת הסטארט-אפ הפדרלית דורשת עסק בגיבוי ארגון מוכר. נדל"ן לא נחשב באף מסלול.
להשכיר את הנכס
פיקוח שכירות מחוזי: באונטריו תקרה שנתית של 2.5% (2025-2026) ליחידות שאוכלסו לפני נובמבר 2018, עם עיכובים של חודשים בבית הדין לשכירות; בבריטיש קולומביה תקרה של 3% ב-2025 ו-2.3% ב-2026 לפי הדיווחים (בדקו), והודעה של 4 חודשים לשימוש עצמי; בקוויבק הנחיות בית הדין; באלברטה אין תקרה. השכרה לטווח קצר: חוק בריטיש קולומביה (מאי 2024) מגביל אותה לדירת המגורים העיקרית של המארח ברוב העיריות ודורש רישום מחוזי (2025); טורונטו, מונטריאול וונקובר דורשות רישום וכלל דירת מגורים עיקרית; בקוויבק רישום CITQ. לא נמצא נתון תשואה אמין ל-2026.
על מה ישראלים נופלים בקנדה
- האיסור הפדרלי עד 1 בינואר 2027: ישראלי בלי תושבות קבע או היתר מתאים בדרך כלל לא יכול לקנות בית בטורונטו, ונקובר, מונטריאול או קלגרי היום. מה שיקרה אחרי התאריך לא הוחלט.
- גם כשמותר, 25% (ועוד 10% בטורונטו) באונטריו ו-20% בבריטיש קולומביה הופכים רכישה ללא כדאית אלא אם תושבות קבע קרובה (ואז יש החזר).
- מסי נכסים ריקים (בריטיש קולומביה 3%, ונקובר וטורונטו 3%) פוגעים בבתים שנשארים ריקים; הצהרות שנתיות חובה.
- ניכוי של 25% על שכירות ברוטו ואישור סעיף 116 במכירה: מנו סוכן או רואה חשבון קנדי לפני צ'ק השכירות הראשון.
- פיקוח שכירות ועומס בבתי הדין (אונטריו) מייקרים פינוי של דייר שלא משלם.
מי עוד צריך בדרך: אנשי מקצוע ישראלים בקנדה
מחפשים נכס בקנדה? השאירו פרטים
נבדוק מי יכול לעזור לכם בקנדה, ונחזור אליכם בעברית.
שאלות על נדל"ן בקנדה
ישראלי יכול לקנות דירה בטורונטו?
נכון לאוקטובר 2026, לא, אלא אם הוא אזרח או תושב קבע קנדי או עומד באחד החריגים (היתר עבודה מתאים, סטודנט בתנאים, רכישה עם בן או בת זוג קנדיים). האיסור הפדרלי בתוקף עד 1 בינואר 2027.
האיסור על קונים זרים בקנדה חל על כל המדינה?
לא. הוא חל על נכסי מגורים של עד 3 יחידות באזורי מטרופולין ואגלומרציות. נכסים כפריים ונכסי נופש מחוץ לאזורים האלה אינם באיסור.
מה יקרה לאיסור אחרי 1 בינואר 2027?
לא הוחלט. נכון לאוקטובר 2026 לא הוכרזה הארכה, והממשלה בוחנת מסגרת שתכוון הון זר לבנייה חדשה.
כמה מס משלם קונה זר באונטריו?
מס ספקולציה לתושבי חוץ של 25% מהמחיר, ועוד 10% עירוני בטורונטו מינואר 2025 - 35% יחד, מעבר למס ההעברה הרגיל. יש החזר למי שהופך לתושב קבע תוך 4 שנים.
איך ממוסה שכירות בקנדה לתושב חוץ?
ברירת המחדל: ניכוי של 25% מהשכירות ברוטו. עם טופס NR6 ודוח לפי סעיף 216 משלמים על ההכנסה נטו בשיעורים מדורגים.
יש אמנת מס בין ישראל לקנדה?
כן, אמנה חדשה בתוקף מ-21 בדצמבר 2016. הכנסה מנכס ממוסה בקנדה וישראל נותנת זיכוי.
איך זה עובד כשמשאירים פרטים?
מספרים לנו מה אתם מחפשים בקנדה, ואנחנו בודקים מי יכול לעזור לכם באזור וחוזרים אליכם בעברית. את הפרטים מעבירים לאיש מקצוע רק באישור שלכם, שנמצא בטופס. השירות לגולשים בחינם.
מקורות: משרד האוצר של קנדה - האמנה עם ישראל (2016) · רשות המסים של קנדה - הכנסה משכירות של תושבי חוץ · ממשלת בריטיש קולומביה - שיעורי מס הספקולציה והריקנות 2026 · עיריית טורונטו - מס העברת קרקע עירוני · CTV News - הממשלה מאריכה את האיסור על קונים זרים עד 2027 · MPA - האיסור על קונים זרים פג, מה הלאה · Mondaq - מס הספקולציה של אונטריו חל רחב יותר משנדמה · Taxpage - מדריך לתושבי חוץ שמשקיעים בנדל"ן קנדי
מתווכים, משרדי נדל"ן ויזמים
ישראלים מחפשים נכסים בעיר שלכם. רוצים לקבל פניות מהם? דברו איתנו על שיתוף פעולה.