נדל"ן בספרד לישראלים
ספרד פתוחה לקונים ישראלים בלי הגבלה, אבל ויזת הזהב נסגרה ב-3 באפריל 2025, המסים משתנים מאוד בין האזורים, ותושב חוץ מחוץ לאיחוד משלם מס על שכירות ברוטו.
השאירו פרטיםמדריד, ברצלונה, ולנסיה, מלאגה והאיים - ספרד היא יעד ותיק של קונים ישראלים, לדירות השקעה, בתי נופש ורילוקיישן. אין הגבלת אזרחות על בעלות מלאה. מה שצריך לפני הכול הוא מספר זיהוי לזרים (NIE), שמוציאים בקונסוליה או במשטרה תוך ארבעה עד שמונה שבועות.
שני דברים השתנו לאחרונה. ויזת הזהב, כולל מסלול הנדל"ן של 500,000 אירו, בוטלה ב-3 באפריל 2025. ו"מס של 100%" על קונים מחוץ לאיחוד, שהוכרז בינואר 2025, נשאר הצעה בלבד - לא נחקק שום מס כזה. לעומת זאת, שוק ההשכרה לטווח קצר מתהדק: ברצלונה לא תחדש את רישיונות הדירות התיירותיות שלה, שפגים בנובמבר 2028, ומלאגה הקפיאה רישיונות חדשים.
כאן תמצאו את שלבי העסקה, המסים לפי אזור, מיסוי השכרה ומכירה לתושבי חוץ, מס עושר, משכנתאות, כללי ההשכרה ומה לבדוק לפני שחותמים. זה לא ייעוץ משפטי או מיסויי - בדקו עם עורך דין בספרד ורואה חשבון בישראל.
המידע כאן כללי ונכון לאוקטובר 2026. חוקים ומיסים משתנים, ולכן לפני החלטה בודקים עם עורך דין או יועץ מס במדינה. אפשר להתחיל מאנשי המקצוע הישראלים שבעמוד.
מה חשוב לדעת לפני שקונים בספרד
ישראלים קונים בלי הגבלה
אין הגבלה לפי אזרחות. אישור צבאי לקונים מחוץ לאיחוד קיים על הנייר בכמה אזורים אסטרטגיים (סאוטה, מלייה, חלקים מהאיים הקנריים והבלאריים ואזורי גבול) ולרוב אינו רלוונטי - בדקו לפי מיקום. חובה להוציא NIE לפני כל חוזה מחייב.
המס תלוי באזור
מס הרכישה (ITP) על יד שנייה נקבע בכל אזור אוטונומי: מדריד 6%, אנדלוסיה 7%, האיים הקנריים 6.5%, ולנסיה 10% (יורד ל-9% מ-1 ביוני 2026), קטלוניה 10-13% במדרגות, האיים הבלאריים 8-13%. אותו בית עולה סכומים שונים מאוד באזורים שונים.
מי בודק ומי חותם
עורך דין מטעמכם בודק נסח (nota simple) מרשם המקרקעין, נתוני הקדסטר, תכנון, חובות לוועד הבית, מצב רישיון התיירות ותעודת האנרגיה. הנוטריון הוא פקיד ציבורי, לא היועץ שלכם. הרישום ברשם המקרקעין נותן הגנה מלאה.
לוח זמנים
שישה עד שנים-עשר שבועות מהסכם השמירה ועד השטר, בתוספת זמן ההמתנה ל-NIE.
משכנתא לתושבי חוץ
זמינה ברוב הבנקים (BBVA, Santander, CaixaBank, Sabadell, Bankinter): 60-70% מהנמוך מבין המחיר והשמאות, ובחלק מהבנקים 50-60% לקונים מחוץ לאיחוד; עד 20-25 שנה, גיל סיום 70-75, יחס החזר עד 30-35%. צריך דוח אשראי מישראל, מסמכי הכנסה מתורגמים, NIE וחשבון ספרדי. ההלוואה באירו. מס הבולים על המשכנתא משולם על ידי הבנק מאז 2019.
אמנת מס עם ישראל
יש אמנה, נחתמה ב-1999 ובתוקף מ-2001. הכנסות מהנכס ממוסות קודם בספרד וישראל נותנת זיכוי.
איך קונים נכס בספרד, שלב אחרי שלב
- NIE וחשבון בנק. מוציאים NIE בקונסוליה או במשטרה ופותחים חשבון בנק ספרדי.
- הסכם שמירה. תשלום של 3,000-10,000 אירו מוריד את הנכס מהשוק.
- בדיקות עורך דין. נסח מרשם המקרקעין, קדסטר, תכנון, חובות ועד בית, מצב רישיון התיירות, תעודת אנרגיה.
- חוזה arras עם 10%. חוזה פרטי עם מקדמה של 10%. הקונה שחוזר בו מאבד אותה; המוכר שחוזר בו מחזיר כפול.
- שטר בפני נוטריון. החתימה על ה-escritura נעשית 30-90 יום אחרי ה-arras. את המסים משלמים תוך 30 יום.
- רישום ברשם המקרקעין. הרישום ב-Registro de la Propiedad משלים את העסקה ומגן על הבעלות.
כמה זה עולה: מיסים ועלויות בספרד
מס רכישה או מע"מ
יד שנייה: ITP לפי אזור, 6-13% (ראו למעלה; בדקו את המדרגה המדויקת באזור היעד). בנייה חדשה: מע"מ של 10% (7% IGIC באיים הקנריים) ועוד מס בולים (AJD) של 0.5-1.5% לפי אזור, למשל 1.2% באנדלוסיה, 1.5% בקטלוניה ו-1.4% בוולנסיה (מיוני 2026).
נוטריון, רישום, עורך דין ותיווך
נוטריון כ-0.5-1%, רשם המקרקעין כ-0.3-0.5%, עורך דין כ-1% בתוספת 21% מע"מ. עמלת התיווך (3-6% בתוספת מע"מ) משולמת על ידי המוכר. סך הכול כ-10-13% ביד שנייה וכ-12-14% בבנייה חדשה.
מסים שנתיים
ארנונה (IBI): 0.4-1.1% מהשווי הקדסטרלי, שבדרך כלל נמוך בהרבה משווי השוק. על דירה שאינה מושכרת, תושב חוץ מחוץ לאיחוד משלם מס הכנסה רעיוני: 24% על 1.1% (או 2%) מהשווי הקדסטרלי, בטופס 210 מדי שנה. מס עושר: לתושבי חוץ על נכסים בספרד מעל 700,000 אירו, 0.2-3.5%, עם הבדלים גדולים בין אזורים (מדריד ואנדלוסיה נותנות הנחה מלאה, אבל מס הסולידריות הלאומי חל מעל 3 מיליון).
מס על שכירות
תושב חוץ מחוץ לאיחוד, כולל ישראלים: 24% על השכירות ברוטו, בלי ניכוי הוצאות (תושבי האיחוד משלמים 19% על נטו). בית המשפט הלאומי קבע ביולי 2025 שהאיסור על ניכויים מפלה, אבל הנחיות רשות המסים לא השתנו עד להכרעת בית המשפט העליון - אפשר לשקול תביעת החזר, בדקו את המצב. משנת המס 2026 מגישים את טופס 210 על שכירות ב-1-20 באפריל של השנה שאחריה.
מס רווח הון במכירה
19% על הרווח נטו. הקונה חייב לנכות 3% מהמחיר (טופס 211) כמקדמה, והמוכר מגיש טופס 210 תוך ארבעה חודשים ומקבל החזר אם המס נמוך יותר. בנוסף, מס עירוני (plusvalía) על עליית שווי הקרקע, שמשלם המוכר ויכול להיות אפס אם לא היה רווח אמיתי.
נכס ותושבות
לא. ויזת הזהב של ספרד, כולל מסלול הנדל"ן של 500,000 אירו, בוטלה ב-3 באפריל 2025 (חוק אורגני 1/2025). בקשות שהוגשו לפני התאריך ממשיכות להתברר. החלופות הן ויזת אי-עבודה (non-lucrative, הכנסה פסיבית של כ-2,400 אירו בחודש ושהייה של יותר מ-183 יום בשנה), ויזת נוודים דיגיטליים וויזת יזמים - אף אחת מהן לא מבוססת על רכישת נכס.
להשכיר את הנכס
השכרה לטווח קצר מורשית לפי אזור (HUT בקטלוניה, RTA באנדלוסיה, ETV באיים הבלאריים ועוד). ברצלונה לא תחדש את כ-10,100 רישיונות הדירות התיירותיות שלה, שפגים בנובמבר 2028; מלאגה הקפיאה דירות תיירות חדשות בכל העיר לשלוש שנים מאוגוסט 2025, ומ-25 ביולי 2026 אסרה גם הקמת מלונות ודירות אירוח באזורי מגורים לשלוש שנים; במדריד, סביליה, ולנסיה ופלמה יש מורטוריומים והגבלות אזוריות. המרשם הלאומי האחיד להשכרות בוטל על ידי בית המשפט העליון במאי 2026, אבל המרשמים האזוריים וכללי האיחוד ממשיכים לחול. ועד בית יכול לאסור השכרה תיירותית ברוב של שלוש חמישיות. לטווח ארוך: חוק הדיור 12/2023 קובע חוזה מינימום של 5 שנים למשכיר פרטי (7 לחברות), תקרות שכר דירה ב"אזורים לחוצים" (בקטלוניה כ-270-300 יישובים כולל ברצלונה), פיקדון עד חודשיים והליכי פינוי איטיים. תשואות ברוטו לפי idealista ברבעון השני של 2026: 6.5% ארצי, 4.7% במדריד, 5.2% בברצלונה (על בסיס מחירי מבוקש).
על מה ישראלים נופלים בספרד
- משכיר מחוץ לאיחוד ממוסה ב-24% על השכירות ברוטו, בלי ניכויים: התשואה נטו נמוכה בהרבה מהמספר ברוטו. ערעור משפטי תלוי ועומד.
- רישיון תיירות: ברצלונה 2028, הקפאה במלאגה, וטו של ועד הבית. אל תקנו "בשביל Airbnb" בלי רישיון ניתן להעברה ובדיקה שהאזור והעירייה עדיין מתירים.
- תקרות שכר דירה וחוזי מינימום של 5 שנים באזורים לחוצים (קטלוניה, חלקים מארץ הבסקים, נווארה, אסטוריאס ועוד) מגבילים את התשואה והגמישות בהשכרה ארוכה.
- פולשים (okupas) ופינויים איטיים: שמרו על הנכס מבוטח ומאויש או מנוטר.
- מס עושר מעל 700,000 אירו של נכסים בספרד, עם תמונה שונה בכל אזור. תכננו את מבנה הבעלות מראש.
מחפשים נכס בספרד? השאירו פרטים
נבדוק מי יכול לעזור לכם בספרד, ונחזור אליכם בעברית.
שאלות על נדל"ן בספרד
ישראלי יכול לקנות דירה בספרד?
כן, בלי הגבלה לפי אזרחות. צריך להוציא NIE לפני כל חוזה מחייב, וזה לוקח ארבעה עד שמונה שבועות.
כמה מס רכישה משלמים על דירה בספרד?
תלוי באזור: 6% במדריד, 7% באנדלוסיה, 6.5% באיים הקנריים, 10% בוולנסיה (9% מיוני 2026), 10-13% בקטלוניה. על בנייה חדשה משלמים מע"מ 10% ועוד מס בולים של 0.5-1.5%.
עדיין אפשר לקבל ויזת זהב בספרד דרך נדל"ן?
לא. המסלול בוטל ב-3 באפריל 2025. רכישת נכס לא נותנת תושבות; החלופות הן ויזת אי-עבודה, ויזת נוודים דיגיטליים או ויזת יזמים.
כמה מס משלם ישראלי על שכירות בספרד?
24% על השכירות ברוטו, בלי ניכוי הוצאות, כתושב מחוץ לאיחוד. ביולי 2025 נקבע בבית משפט שזה מפלה, אבל הנחיות רשות המסים לא השתנו עדיין.
מה קורה כשמוכרים דירה בספרד כתושב חוץ?
הקונה מנכה 3% מהמחיר כמקדמה, והמס הסופי הוא 19% על הרווח נטו. מגישים טופס 210 תוך ארבעה חודשים ומקבלים החזר אם מגיע.
יש אמנת מס בין ישראל לספרד?
כן, בתוקף מ-2001. הכנסות מנדל"ן ממוסות קודם בספרד, וישראל נותנת זיכוי.
איך זה עובד כשמשאירים פרטים?
מספרים לנו מה אתם מחפשים בספרד, ואנחנו בודקים מי יכול לעזור לכם באזור וחוזרים אליכם בעברית. את הפרטים מעבירים לאיש מקצוע רק באישור שלכם, שנמצא בטופס. השירות לגולשים בחינם.
מקורות: משרד האוצר הספרדי - אמנת המס ישראל-ספרד (BOE) · Costaluz Lawyers - רכישה כתושב חוץ, התהליך המלא 2026 · Costaluz Lawyers - מחשבון ITP 2026 · Costaluz Lawyers - מס על שכירות לתושבי חוץ · Spainguru - ספרד סוגרת את ויזת הזהב · Osborne Clarke - בית המשפט העליון מבטל את המרשם הלאומי להשכרות קצרות · Costaluz Lawyers - מס רווח הון לתושבי חוץ 2026 · Global Property Guide - תשואות שכירות בספרד
מתווכים, משרדי נדל"ן ויזמים
ישראלים מחפשים נכסים בעיר שלכם. רוצים לקבל פניות מהם? דברו איתנו על שיתוף פעולה.