נדל"ן בפורטוגל לישראלים
פורטוגל פתוחה לקונים ישראלים בלי אישור מיוחד, אבל מאז מאי 2026 תושבי חוץ משלמים מס רכישה אחיד של 7.5%. כאן כל מה שצריך לדעת לפני שחותמים.
השאירו פרטיםישראלים קונים בפורטוגל כבר שנים: ליסבון, פורטו, האלגרבה וערי החוף מושכות משקיעים, משפחות ברילוקיישן ופנסיונרים. אין הגבלה על אזרחות או תושבות, ואין צורך באישור ממשלתי כדי לרכוש דירה או בית.
מה שהשתנה לאחרונה חשוב במיוחד לקונה מישראל. ב-25 במאי 2026 נכנס לתוקף צו 97/2026 (חבילת "לבנות את פורטוגל"), ולפיו תושבי חוץ משלמים מס רכישה (IMT) אחיד של 7.5% על נכס למגורים, בלי מדרגות, עם אפשרות להחזר רק בתנאים. במקביל, מסלול הנדל"ן של ויזת הזהב נסגר כבר באוקטובר 2023, והשכרה לטווח קצר במרכז ליסבון כמעט סגורה לרישומים חדשים.
בעמוד הזה תמצאו את הכללים נכון לאוקטובר 2026: מי יכול לקנות, איך מתנהלת עסקה, כמה עולה, מה המצב עם משכנתאות לתושבי חוץ, מה קורה עם השכרה ומה כדאי לבדוק לפני שמשלמים מקדמה. זה לא ייעוץ משפטי או מיסויי - לפני כל צעד בדקו עם עורך דין מקומי ורואה חשבון ישראלי.
המידע כאן כללי ונכון לאוקטובר 2026. חוקים ומיסים משתנים, ולכן לפני החלטה בודקים עם עורך דין או יועץ מס במדינה. אפשר להתחיל מאנשי המקצוע הישראלים שבעמוד.
מה חשוב לדעת לפני שקונים בפורטוגל
ישראלים יכולים לקנות בלי הגבלה
אין בפורטוגל מגבלת אזרחות או תושבות על רכישת נכס, ואין אזורים אסורים ליחידים. מה שכן צריך לפני כל חתימה: מספר מס פורטוגלי (NIF). מי שאינו תושב האיחוד האירופי נדרש בדרך כלל למנות נציג פיסקלי בפורטוגל - בדקו את הפרטים עם עורך הדין.
מס רכישה חדש לתושבי חוץ ממאי 2026
מאז 25 במאי 2026 תושב חוץ שקונה נכס למגורים משלם IMT אחיד של 7.5% מהמחיר, לעומת מדרגות מתקדמות לתושבים. יש חריגים: מי שיהפוך לתושב מס בפורטוגל תוך שנתיים, או מי שישכיר את הנכס בשכר דירה "מתון" (עד 2,300 אירו בחודש) תוך חצי שנה למשך 36 חודשים. היקף החריגים המדויק עדיין מתברר - בדקו עם עורך דין.
מי מטפל בעסקה
עורך דין עצמאי בודק את הנסח (certidão permanente), את הכרטיס הפיסקלי של הנכס, את רישיון האכלוס ואת החובות. חוזה המכר הסופי (escritura) נחתם בפני נוטריון או בשירות "Casa Pronta", ואחריו הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
לוח זמנים
בדרך כלל מהחוזה המוקדם (CPCV) ועד החוזה הסופי עוברים שלושה עד שנים-עשר שבועות, והעסקה כולה נסגרת תוך חודש עד שלושה חודשים.
משכנתא לתושבי חוץ
הבנקים הגדולים (BPI, Novobanco, Millennium, Santander ועוד) מלווים לתושבי חוץ, בדרך כלל עד 60-70% משווי הנכס (הנמוך מבין המחיר והשמאות), בחלק מהמקרים עד 80%. ההלוואה באירו, מרווח של כ-0.85-1.5% מעל היוריבור, והכנסה מישראל מתקבלת עם מסמכים מתורגמים.
אמנת מס עם ישראל
יש אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לפורטוגל, בתוקף משנת 2008. הכנסות מנכס ממוסות קודם בפורטוגל, וישראל נותנת זיכוי. דווחו על הנכס לרשות המסים בישראל.
הערים בפורטוגל עם אנשי מקצוע ישראלים
מתווכי נדל"ן בפורטוגל · עסק אחד
איך קונים נכס בפורטוגל, שלב אחרי שלב
- מספר מס וחשבון בנק. מוציאים NIF ופותחים חשבון בנק פורטוגלי. בלי NIF אי אפשר לחתום על שום מסמך מחייב.
- בדיקת עורך דין. עורך הדין בודק את הבעלות, שעבודים וחובות, את הרישום של מה שבנוי בפועל ואת רישיון האכלוס (licença de utilização). בדירה, דורשים אישור ממנהל הבית המשותף שאין חובות.
- חוזה מוקדם - CPCV. חותמים על חוזה הבטחת מכר עם מקדמה של 10-30% בדרך כלל. אם הקונה חוזר בו, המקדמה אבודה; אם המוכר חוזר בו, הוא מחזיר כפול. אין נוהג נאמנות (escrow) - המקדמה עוברת למוכר או לעורך דינו, לכן בקשו שתוחזק אצל עורך דין במידה שהמוכר מסכים.
- תשלום המסים. לפני החוזה הסופי משלמים את מס הרכישה (IMT) ואת מס הבולים (0.8%).
- חוזה סופי בפני נוטריון. ה-escritura נחתמת אצל נוטריון או בשירות Casa Pronta. אפשר לחתום באמצעות ייפוי כוח אם אינכם בפורטוגל.
- רישום הבעלות. הנכס נרשם על שמכם בלשכת רישום המקרקעין (Conservatória do Registo Predial). מהרגע הזה אתם הבעלים הרשומים.
כמה זה עולה: מיסים ועלויות בפורטוגל
מס רכישה ומס בולים
IMT לתושבי חוץ: 7.5% אחיד על נכס למגורים (ממאי 2026). מס בולים: 0.8% מהמחיר. מעל כ-1.15 מיליון אירו אין הבדל בין תושב לתושב חוץ. על משכנתא מוסיפים מס בולים של 0.6% מסכום ההלוואה.
נוטריון, רישום ועורך דין
נוטריון ורישום: בערך 450-1,000 אירו. עורך דין: 1-2% מהמחיר בתוספת 23% מע"מ, או סכום קבוע של 3,000-5,000 אירו. סך הכול, תושב חוץ צריך לתכנן כ-9-11% מעל המחיר.
עמלת תיווך
העמלה (3-5% בתוספת מע"מ, לרוב 5%) משולמת על ידי המוכר. אם שכרתם מתווך מטעמכם, הוא גובה בדרך כלל 1-2%.
מסים שנתיים
ארנונה (IMI): 0.3-0.45% מהשווי הפיסקלי של הנכס, לפי העירייה. מס נוסף (AIMI) חל רק על סך שווי פיסקלי של נכסי מגורים מעל 600,000 אירו ליחיד: 0.7% עד מיליון, 1% עד 2 מיליון, 1.5% מעל.
מס על שכירות ועל רווח במכירה
הכנסה משכירות של תושב חוץ: שיעור קבוע של 25% לפי רוב המקורות מ-2025-2026 (יש מקורות שמציינים 28%); הניכויים המותרים אינם חד-משמעיים - בדקו עם רואה חשבון. במכירה: מחצית הרווח מתווספת להכנסה וממוסה בשיעורים מתקדמים של 14.5-48%, כלומר בפועל כ-7-24% מהרווח.
נכס ותושבות
רכישת נכס לא מקנה תושבות. מסלול הנדל"ן של ויזת הזהב נסגר באוקטובר 2023, כולל קרנות נדל"ן. המסלולים שנותרו: השקעה של 500,000 אירו בקרן השקעות מוכרת שאינה נדל"ן, 500,000 אירו במחקר, 250,000 אירו בתרומה תרבותית, או הקמת חברה ומקומות עבודה. דרישת השהייה: 7 ימים בשנה הראשונה ו-14 ימים בכל שנתיים אחר כך. משטר המס לתושבים חדשים (NHR) נסגר למצטרפים חדשים ב-2024, אז אל תסתמכו על הטבות מס שקשורות למעבר.
להשכיר את הנכס
השכרה לטווח קצר (Alojamento Local) דורשת רישיון. מאז נובמבר 2024 הרישוי חזר לעיריות והרישיונות קבועים וניתנים להעברה, אבל התקנון העירוני של ליסבון (בתוקף מ-6 בדצמבר 2025) סוגר את רוב המרכז ההיסטורי לרישומים חדשים, והעירייה ביטלה כ-6,765 רישיונות עד יוני 2026 בגלל חוסר פעילות או היעדר ביטוח. גם בפורטו יש אזורי הגבלה. ביטוח אחריות חובה ממרץ 2025. בהשכרה לטווח ארוך החוזים סטנדרטיים ושכר הדירה מתעדכן לפי מקדם שנתי. תשואות ברוטו לפי Global Property Guide: כ-4.29% בפורטוגל ברבעון השני של 2026, דירות בליסבון כ-3.6-4.3%.
על מה ישראלים נופלים בפורטוגל
- ה-IMT החדש של 7.5% לתושבי חוץ מייקר משמעותית רכישות במחירים בינוניים לעומת מה שתושב משלם. חשבו את העלות המלאה לפני שמגישים הצעה.
- השכרה לטווח קצר סגורה בפועל במרכז ליסבון ובחלקים מפורטו. קנייה "בשביל Airbnb" בלי רישיון AL קיים וניתן להעברה היא הימור על מדיניות.
- אין תרבות נאמנות: מקדמת ה-CPCV עוברת למוכר. בקשו שתוחזק אצל עורך דין.
- בדקו את רישיון האכלוס ושהבניין רשום כפי שנבנה. תוספות בנייה לא חוקיות נפוצות באלגרבה.
- תעודת אנרגיה וחובות של הבית המשותף עוברים עם הדירה. דרשו הצהרה ממנהל הבית שאין חובות.
מי עוד צריך בדרך: אנשי מקצוע ישראלים בפורטוגל
מחפשים נכס בפורטוגל? השאירו פרטים
נבדוק מי יכול לעזור לכם בפורטוגל, ונחזור אליכם בעברית.
שאלות על נדל"ן בפורטוגל
ישראלי יכול לקנות דירה בפורטוגל?
כן. אין הגבלת אזרחות או תושבות, ואין צורך באישור מיוחד. צריך מספר מס פורטוגלי (NIF) ובדרך כלל נציג פיסקלי מקומי.
כמה מס רכישה משלם ישראלי בפורטוגל?
נכון ל-25 במאי 2026, תושב חוץ משלם IMT אחיד של 7.5% על נכס למגורים, בתוספת מס בולים של 0.8%. יש חריגים למי שיהפוך לתושב תוך שנתיים או ישכיר בשכר דירה מתון.
קניית דירה בפורטוגל נותנת ויזת זהב?
לא. מסלול הנדל"ן נסגר באוקטובר 2023. ויזת הזהב קיימת רק דרך קרנות השקעה שאינן נדל"ן, מחקר, תרומה תרבותית או הקמת עסק.
אפשר לקבל משכנתא בפורטוגל בלי להיות תושב?
כן, הבנקים הגדולים מלווים לתושבי חוץ, בדרך כלל עד 60-70% משווי הנכס, לפעמים עד 80%. ההלוואה באירו והכנסה מישראל מתקבלת עם מסמכים מתורגמים.
מותר להשכיר דירה בליסבון ב-Airbnb?
רק עם רישיון Alojamento Local. מאז דצמבר 2025 רוב המרכז ההיסטורי של ליסבון סגור לרישומים חדשים, ורישיונות קיימים ניתנים להעברה. בדקו את מצב הרישיון לפני הקנייה.
יש אמנת מס בין ישראל לפורטוגל?
כן, בתוקף משנת 2008. הכנסות ורווחים מהנכס ממוסים קודם בפורטוגל, וישראל נותנת זיכוי על המס ששולם.
יש מתווכים ישראלים בפורטוגל?
כן. בצבר קונקשן מופיעים איש מקצוע אחד בנדל"ן בפורטוגל, בפורטו. כולם מדברים עברית, וכל עסק נבדק לפני שהוא עולה לאתר. נדל"ן בפורטו
איך זה עובד כשמשאירים פרטים?
מספרים לנו מה אתם מחפשים בפורטוגל, ואנחנו בודקים מי יכול לעזור לכם באזור וחוזרים אליכם בעברית. את הפרטים מעבירים לאיש מקצוע רק באישור שלכם, שנמצא בטופס. השירות לגולשים בחינם.
מקורות: Diário da República - אמנת המס ישראל-פורטוגל (החלטה 2/2008) · CMS Law - חבילת "Construir Portugal", צעדי המס לדיור · Greenback Tax Services - IMT לקונים תושבי חוץ · Global Property Guide - מסים ועלויות בפורטוגל · Connaught Law - ביטול מסלול הנדל"ן בוויזת הזהב · Portugalist - חוזה ה-CPCV · Your Overseas Home - כללי השכרה לטווח קצר 2026 · BPA Property - מימון לתושבי חוץ 2026
מתווכים, משרדי נדל"ן ויזמים
ישראלים מחפשים נכסים בעיר שלכם. רוצים לקבל פניות מהם? דברו איתנו על שיתוף פעולה.