נדל"ן באיחוד האמירויות הערביות לישראלים
דובאי מאפשרת לישראלים בעלות מלאה באזורים מוגדרים, בלי מס על שכירות או על רווח, עם ויזת זהב ל-10 שנים מ-2 מיליון דירהם. המס שכן משלמים הוא בישראל.
השאירו פרטיםמאז הסכמי אברהם (2020) ישראלים טסים לדובאי בלי ויזה וקונים שם נכסים - דירות במרינה, בדאונטאון, ב-JVC ובביזנס ביי, וילות בפאלם ובדובאי הילס. באיחוד האמירויות אין מס רכוש שנתי, אין מס על שכירות, אין מס רווח הון ואין מס עיזבון ליחידים. יש אגרה חד-פעמית של 4% ואגרות שירות שנתיות.
הבעלות המלאה פתוחה לזרים רק ב"אזורי freehold" מוגדרים (חוק 7 משנת 2006), ושטר הבעלות מונפק על ידי רשות המקרקעין של דובאי (DLD), ללא פקיעה וניתן להורשה. העסקאות מהירות ודיגיטליות, אבל שוק הנכסים על הנייר דורש זהירות, ומחירי דובאי כבר ירדו בחדות בעבר.
בעמוד הזה: איפה מותר לקנות, שלבי העסקה, האגרות, ויזת הזהב, משכנתאות לתושבי חוץ, כללי ההשכרה, התשואות שמדווחות ומה לבדוק לפני שמוציאים צ'ק בנקאי. חשוב: היעדר מס באמירויות לא אומר היעדר מס בכלל - ישראל ממסה את השכירות ואת הרווח. זה לא ייעוץ משפטי או מיסויי.
המידע כאן כללי ונכון לאוקטובר 2026. חוקים ומיסים משתנים, ולכן לפני החלטה בודקים עם עורך דין או יועץ מס במדינה. אפשר להתחיל מאנשי המקצוע הישראלים שבעמוד.
מה חשוב לדעת לפני שקונים באיחוד האמירויות הערביות
בעלות מלאה באזורים מוגדרים
זרים קונים בבעלות מלאה ב-40-60 ויותר אזורי freehold בדובאי: דאונטאון, מרינה, פאלם ג'ומיירה, JVC, ביזנס ביי, דובאי הילס, קריק הארבור, דובאי סאות', MBR סיטי ועוד. מחוץ לאזורים האלה יש רק חכירה (עד 99 שנה) או זכות שימוש. השטר חייב לומר "freehold" - יחידות בחכירה נראות דומות במודעות. אבו דאבי מפעילה אזורי השקעה משלה.
לא צריך תושבות
אפשר לקנות כתייר. ישראלים נכנסים בלי ויזה ורוכשים בלי אישור מיוחד.
מי מטפל בעסקה
מתווך רשום ב-RERA מנסח את ה-MOU (טופס F) במערכת ה-DLD; ההעברה נעשית במשרד נאמן רישום של ה-DLD, שמנפיק שטר חדש באותו יום. בנכס על הנייר התשלומים הולכים לחשבון נאמנות של RERA (חוק 8 משנת 2007). עורך דין אינו חובה, אבל מומלץ לבדיקת החוזה והיזם.
לוח זמנים
במזומן שבועיים עד ארבעה שבועות; עם משכנתא ארבעה עד שישה שבועות.
משכנתא לתושבי חוץ
כמה בנקים (Emirates NBD, Mashreq, ADCB, FAB ועוד) מלווים לזרים שאינם תושבים לפי המקרה: בדרך כלל 50-60% מימון לנכס מוכן (על הנייר 50% לכולם), עד 25 שנה, גיל תקרה 65-70, ריבית של כ-4-6% ב-2026, בדירהם (צמוד לדולר). האגרות וההון העצמי במזומן; צריך הוכחת הכנסה מישראל ודפי בנק של 6-12 חודשים.
אמנת מס עם ישראל
יש אמנה, נחתמה במאי 2021 ובתוקף מ-1 בינואר 2022. באמירויות אין מס על שכירות או רווח, ולכן אין מה לזכות: ישראל ממסה את השכירות (מסלול 10% או מס שולי) ואת רווח ההון (25% רווח ריאלי). דווחו.
איך קונים נכס באיחוד האמירויות הערביות, שלב אחרי שלב
- הסכמה ו-MOU (טופס F). אחרי הסכמה על המחיר, חותמים תוך 2-5 ימים על טופס F דרך מתווך רשום ב-RERA ומשלמים מקדמה של 10% בצ'ק שמוחזק אצל המתווך או הנאמן.
- בדיקות. אימות השטר באפליקציית Dubai REST, אישור היעדר חובות אגרות שירות, מצב המשכנתא של המוכר; שמאות בנק אם יש מימון. דרשו את היסטוריית אגרות השירות המבוקרת של הבניין (מערכת Mollak).
- אישור היזם (NOC). המוכר משיג NOC מהיזם: 3-7 ימי עבודה, תקף 30 יום, אגרה של 500-5,000 דירהם.
- העברה במשרד נאמן רישום. מביאים צ'קים בנקאיים למחיר ולאגרות; ה-DLD מנפיק שטר חדש תוך 30-60 דקות.
- נכס על הנייר. חותמים על הסכם מכר עם היזם, משלמים לחשבון נאמנות של RERA, היחידה נרשמת כ-"Oqood" (רישום מוקדם) עם אגרת 4% בעת הרישום, והשטר מונפק במסירה.
כמה זה עולה: מיסים ועלויות באיחוד האמירויות הערביות
אגרת העברה של DLD
4% מהגבוה מבין המחיר והערכת ה-DLD, ועוד 580 דירהם, לפי הנוהג על חשבון הקונה (יזמים לפעמים מתחלקים או מוותרים על הנייר). אגרת משרד הנאמן: 4,200 דירהם לנכס מ-500,000 דירהם ומעלה (2,100 מתחת), כולל מע"מ; הנפקת שטר 250-580 דירהם.
תיווך, משכנתא ומע"מ
עמלת תיווך 2% ועוד 5% מע"מ, על הקונה ביד שנייה (היזם משלם על הנייר). רישום משכנתא 0.25% מההלוואה ועוד 290 דירהם, עמלת בנק כ-1%, שמאות 2,500-3,500 דירהם. מכירה והשכרה של מגורים פטורות ממע"מ; 5% מע"מ חל על נכס מסחרי ועל אגרות ועמלות. סך הכול כ-6-8% מעל המחיר ביד שנייה במזומן, וסכומים אלה אינם ניתנים למימון.
עלויות שנתיות
אין מס רכוש, אין מס על שכירות, אין מס עושר. יש אגרות שירות לבניין (כ-8-40 דירהם לרגל רבועה בשנה: 10-15 בבניין פשוט, 15-25 בינוני, 25-40 ומעלה ביוקרתי), "אגרת דיור" של 5% משכר הדירה השנתי דרך DEWA (משלם הדייר בנכס מושכר, הבעלים אם גר בו), רישום Ejari (כ-220 דירהם) ולעיתים דמי קירור מרכזי.
מס על שכירות ועל מכירה
באמירויות: אפס ליחידים (מס החברות של 9% חל רק על עסקים, והכנסת השקעה בנדל"ן של יחידים מוחרגת). במכירה משלמים רק אגרות DLD ותיווך. בישראל: השכירות והרווח חייבים במס לפי הדין הישראלי, בלי זיכוי כי לא שולם מס באמירויות.
נכס ותושבות
כן. ויזת זהב ל-10 שנים, מתחדשת, למשקיע בנדל"ן בשווי של 2,000,000 דירהם לפחות לפי הערכת ה-DLD; אפשר לצרף כמה יחידות, ומצרפים בן או בת זוג וילדים. נכס ממושכן מתקבל עם NOC מהבנק - הדרישה הישנה שמיליון דירהם או 50% ישולמו קודם הוסרה (המקורות מתארכים את השינוי לינואר 2024 ולחוזר פדרלי מפברואר 2026 - בדקו את הכלל הנוכחי). יחידות על הנייר נספרות לפי שווי ה-Oqood עם דוח חשבון מהיזם, אך המקורות חלוקים אם 2 מיליון כבר צריכים להיות משולמים; באבו דאבי נדרש הון עצמי של 2 מיליון. קיימת גם ויזת משקיע נכס לשנתיים מ-750,000 דירהם בכספים עצמיים. לא צריך להיות תושב כדי להגיש בקשה דרך ה-DLD. הכללים משתנים בחוזרים - אמתו מול ה-DLD לפני שמסתמכים.
להשכיר את הנכס
לטווח ארוך: מדד השכירות של RERA מגביל העלאות בחידוש (0-20% לפי הפער מהמדד), רישום Ejari חובה, ופינוי לשימוש עצמי או מכירה רק בהודעה נוטריונית של 12 חודשים. השוק נוטה לטובת הדייר בחידוש ולטובת הבעלים באי-תשלום. לטווח קצר (holiday homes): חוקי, עם היתר ממחלקת הכלכלה והתיירות (DET) לבעלים או למפעיל מורשה, אגרות שנתיות ו"דירהם תיירות" של 10-15 דירהם לחדר ללילה (עד 30 לילות), שגובים מהאורחים; אין איסורים. תשואות ברוטו שדווחו: Khaleej Times (ינואר 2026, בהתבסס על Knight Frank ו-CBRE) ממוצע של 6-8% למגורים, 7-9% ב-JVC, ביזנס ביי ודובאי סאות'; נתוני DLD מדצמבר 2025: ממוצע 6.76% (דירות 7.07%, וילות 4.93%). Knight Frank צופה ל-2026 עלייה מתונה של כ-3% בנכסי יוקרה ו-1% בשוק הרגיל. אלה נתוני עבר, לא הבטחה.
על מה ישראלים נופלים באיחוד האמירויות הערביות
- נכס על הנייר: רק פרויקטים רשומים ב-RERA עם חשבון נאמנות; בדקו את אחוז ההשלמה באפליקציית ה-DLD. עיכובים וביטולים קורים, ויזמים רבים מגבילים מכירה חוזרת לפני שמשולמים 30-40%.
- מחזורי עודף היצע: מחירי דובאי ירדו בכ-30% ב-2008-2009 וב-2014-2019; אחרי העלייה החזקה של 2021-2025, Knight Frank צופה האטה ב-2026.
- אגרות שירות יכולות להיות גבוהות ולעלות. דרשו את ההיסטוריה המבוקרת (Mollak) לפני הקנייה.
- ירושה: רשמו צוואה (DIFC Wills Service Centre). אחרת בתי המשפט באמירויות עלולים להחיל חלוקה לפי השריעה על הנכס.
- דיווח בישראל: אפס מס באמירויות לא אומר אפס מס. ישראל ממסה את השכירות ואת הרווח.
מחפשים נכס באיחוד האמירויות הערביות? השאירו פרטים
נבדוק מי יכול לעזור לכם באיחוד האמירויות הערביות, ונחזור אליכם בעברית.
שאלות על נדל"ן באיחוד האמירויות הערביות
ישראלי יכול לקנות דירה בדובאי?
כן, בבעלות מלאה באזורי ה-freehold המוגדרים, בלי ויזה או תושבות ובלי אישור מיוחד. מחוץ לאזורים האלה יש רק חכירה.
כמה עולה לקנות דירה בדובאי מעבר למחיר?
כ-6-8% ביד שנייה במזומן: אגרת DLD של 4% ועוד 580 דירהם, אגרת נאמן של 2,100-4,200 דירהם, תיווך של 2% ועוד 5% מע"מ, ואגרות משכנתא אם יש.
יש מס על נדל"ן בדובאי?
באמירויות אין מס רכוש, מס על שכירות, מס רווח הון או מס עיזבון ליחידים. יש אגרות שירות שנתיות ואגרת דיור של 5% משכר הדירה. בישראל השכירות והרווח חייבים במס.
איך מקבלים ויזת זהב בדובאי דרך נדל"ן?
ויזה ל-10 שנים למי שמחזיק נכסים בשווי 2 מיליון דירהם לפחות לפי הערכת ה-DLD. נכס ממושכן מתקבל עם NOC מהבנק. הכללים לנכסים על הנייר משתנים - בדקו מול ה-DLD.
אפשר להשכיר דירה בדובאי ב-Airbnb?
כן, עם היתר holiday home ממחלקת הכלכלה והתיירות, לבעלים או למפעיל מורשה, בתוספת אגרות שנתיות ודירהם תיירות של 10-15 דירהם לחדר ללילה שגובים מהאורחים.
יש אמנת מס בין ישראל לאיחוד האמירויות?
כן, בתוקף מ-1 בינואר 2022. מכיוון שבאמירויות אין מס על שכירות ורווח, המס משולם בפועל בישראל.
איך זה עובד כשמשאירים פרטים?
מספרים לנו מה אתם מחפשים באיחוד האמירויות הערביות, ואנחנו בודקים מי יכול לעזור לכם באזור וחוזרים אליכם בעברית. את הפרטים מעבירים לאיש מקצוע רק באישור שלכם, שנמצא בטופס. השירות לגולשים בחינם.
מקורות: TMF Group - אמנת המס איחוד האמירויות-ישראל · Propertyfinder - ויזת זהב דרך נכס בדובאי · Oliva - האם זרים יכולים לקנות בדובאי, כללי 2026 · Aigents - מדריך עסקאות ה-DLD 2026 · Bayut - עלות רכישת נכס בדובאי · Neginski - מסי נדל"ן בדובאי לתושבי חוץ · Westgate - משכנתא לתושבי חוץ, מימון וריביות 2026 · Khaleej Times - תשואות דובאי נשארות מהגבוהות בעולם
מתווכים, משרדי נדל"ן ויזמים
ישראלים מחפשים נכסים בעיר שלכם. רוצים לקבל פניות מהם? דברו איתנו על שיתוף פעולה.