נדל"ן בגרמניה לישראלים
בגרמניה כל אחד יכול לקנות, הנוטריון מנהל את העסקה והבעלות עוברת רק עם הרישום בספר המקרקעין. ההפתעות הן הגנת הדיירים, המסים שמשתנים בין המדינות והפטור ממס רווח רק אחרי עשר שנים.
השאירו פרטיםברלין, מינכן, פרנקפורט, המבורג ודיסלדורף - ישראלים קונים בגרמניה דירות להשקעה ולמגורים כבר שני עשורים, בעיקר בברלין. אין שום הגבלה על בעלות של זרים, אין היתר ואין אזורים אסורים. רכישה לא נותנת זכות שהייה, ואין בגרמניה שום ויזת זהב.
השיטה הגרמנית שונה ממה שמכירים בישראל: הנוטריון הניטרלי מנסח את החוזה, מקריא אותו במלואו בפגישת החתימה, רושם הערת אזהרה ומוודא שהכסף עובר רק כשהתנאים התקיימו. הבעלות עוברת רק עם הרישום בספר המקרקעין (Grundbuch), בדרך כלל 6-12 שבועות אחרי החתימה.
בעמוד הזה: שלבי העסקה, מס הרכישה לפי מדינה (3.5% בבוואריה, 6.5% בנורדריין-וסטפאליה), חלוקת עמלת התיווך, מס הרכוש אחרי הרפורמה, המיסוי על שכירות של תושב חוץ, תקופת הספקולציה של עשר שנים, משכנתאות וכללי ההשכרה המחמירים. זה לא ייעוץ משפטי או מיסויי - בדקו עם יועץ מס גרמני ורואה חשבון בישראל.
המידע כאן כללי ונכון לאוקטובר 2026. חוקים ומיסים משתנים, ולכן לפני החלטה בודקים עם עורך דין או יועץ מס במדינה. אפשר להתחיל מאנשי המקצוע הישראלים שבעמוד.
מה חשוב לדעת לפני שקונים בגרמניה
ישראלים קונים בלי הגבלה
אין הגבלות על יחידים מכל אזרחות, אין היתר ואין אזורים. ביקורת השקעות זרות חלה רק על החזקות תאגידיות במגזרים רגישים.
הנוטריון במרכז
הנוטריון חובה וניטרלי: הוא מנסח את החוזה, נותן לקונה פרטי 14 יום לעיון, מקריא את החוזה כולו בפגישה, רושם הערת אזהרה (Auflassungsvormerkung), משיג ויתור של העירייה על זכות קדימה ואישור מס. עורך דין אינו חובה; תרגום של השטר (כ-500-2,000 אירו) כן מומלץ למי שלא קורא גרמנית.
חתימה מחו"ל
אפשר להיות מיוצגים על ידי נציג ללא ייפוי כוח שמאושר אחר כך בחתימה עם אפוסטיל, או בייפוי כוח שאושר בקונסוליה גרמנית.
לוח זמנים
הבעלות עוברת רק עם הרישום בספר המקרקעין, בדרך כלל 6-12 שבועות (עד שלושה חודשים) אחרי החתימה אצל הנוטריון. מס הרכישה מוערך ומשולם תוך 4-8 שבועות.
משכנתא לתושבי חוץ
אפשרי אבל מצומצם: 50-60% מימון לתושבי חוץ (לתושבים 80-100%), הון עצמי של 30-40% לפחות ועוד כל עלויות הרכישה; ריבית קבועה ל-10-15 שנה של כ-3.5-4.5% ב-2026. הבנקים מעדיפים הכנסה באירו; ברוקרים (Hypofriend, Dr. Klein, Interhyp) מטפלים בתיקים של תושבי חוץ.
אמנת מס עם ישראל
אמנה חדשה נחתמה בברלין ב-2014 ובתוקף מ-9 במאי 2016. הכנסה מנכס ממוסה בגרמניה, וישראל נותנת זיכוי.
איך קונים נכס בגרמניה, שלב אחרי שלב
- הסכמה על מחיר. הסכמי שמירה ודמי שמירה כמעט חסרי תוקף משפטי - בתי משפט ביטלו אותם. אל תשלמו סכומים משמעותיים לפני הנוטריון.
- בדיקות הקונה. נסח ספר המקרקעין דרך הנוטריון, הצהרת החלוקה (Teilungserklärung) ופרוטוקולים של אסיפות הדיירים בדירה בבית משותף, תעודת אנרגיה, היתרי בנייה. קראו שלוש שנים של פרוטוקולים: קרנות, היטלים מיוחדים וחובות שיפוץ אנרגטי יכולים להיות גדולים.
- טיוטת חוזה ותקופת עיון. הנוטריון מנסח את ה-Kaufvertrag; קונה פרטי מקבל 14 יום לעיון.
- חתימה אצל הנוטריון. הנוטריון מקריא את החוזה כולו; חותמים או מיוצגים.
- הערת אזהרה ואישורים. הנוטריון רושם הערת אזהרה בספר המקרקעין, משיג ויתור של העירייה על זכות קדימה ואישור מרשות המסים.
- תשלום ומס רכישה. כשהנוטריון מאשר שהתנאים התקיימו, משלמים למוכר ישירות או דרך חשבון נאמנות של הנוטריון. מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) מוערך ומשולם תוך 4-8 שבועות.
- רישום בספר המקרקעין. הבעלות עוברת עם הרישום ב-Grundbuch.
כמה זה עולה: מיסים ועלויות בגרמניה
מס רכישה לפי מדינה
Grunderwerbsteuer ב-2026: בוואריה 3.5%; באדן-וירטמברג, סקסוניה התחתונה, ריינלנד-פפאלץ, סקסוניה-אנהלט ותורינגיה 5%; ברמן, המבורג וסקסוניה 5.5%; ברלין, הסן ומקלנבורג-פורפומרן 6%; ברנדנבורג, נורדריין-וסטפאליה, סארלנד ושלזוויג-הולשטיין 6.5%. אותו שיעור לתושבים ולתושבי חוץ. אין מע"מ על מכירת מגורים על ידי מוכר פרטי.
נוטריון, רישום ותיווך
נוטריון כ-1-1.5% ורישום כ-0.5% לפי סולם אגרות חוקי (יחד כ-1.5-2%). עמלת תיווך 3-7% בסך הכול ועוד 19% מע"מ; מאז דצמבר 2020, בבתים ובדירות שקונה יחיד, העמלה מתחלקת חצי-חצי בין הקונה למוכר, כך שהקונה משלם לכל היותר חצי, בדרך כלל כ-3.57% כולל מע"מ. סך הכול כ-8-13% מעל המחיר, לפי המדינה והמתווך.
מס רכוש שנתי
Grundsteuer לפי הרפורמה של 2025: שווי הנכס לצורכי מס כפול מקדם (0.031% למגורים במודל הפדרלי; יש מדינות עם מודל משלהן) כפול מכפיל עירוני (למשל 470% בברלין, 824% במינכן, 975% בהמבורג מ-2025). בדירה זה בדרך כלל כמה מאות אירו בשנה, וניתן לגלגל על הדייר. אין מס עושר (מושעה מ-1997).
מס על שכירות
תושב חוץ חייב במס הכנסה מדורג של 14-45% ועוד היטל סולידריות של 5.5% מעל סף. הפטור הבסיסי (12,348 אירו ב-2026) לא ניתן לתושבי חוץ אלא אם 90% ומעלה מההכנסה העולמית היא גרמנית. ניכויים: פחת של 2-3% בשנה, ריבית, תיקונים, ניהול ומס רכוש. דוח שנתי עד 31 ביולי (עם יועץ מס עד סוף פברואר של השנה השנייה). הפסדים ניתנים לקיזוז בהמשך בגרמניה, לא מול הכנסה בחו"ל.
מס רווח הון במכירה
רווח ממכירה פרטית חייב במס בשיעורים המדורגים אם מוכרים תוך 10 שנים מהרכישה (תקופת הספקולציה; תאריכי החוזים הנוטריוניים הם הקובעים). אחרי 10 שנים - פטור מלא, וכן אם גרתם בנכס בשנת המכירה ובשנתיים שלפניה. מכירת שלושה נכסים ומעלה תוך 5 שנים עלולה להיחשב מסחר (מס עסקים). פטור לרווחים קטנים עד 1,000 אירו בשנה.
נכס ותושבות
לא. בגרמניה אין ויזת זהב ואין מסלול תושבות דרך נכס או השקעה פסיבית. היתר לעצמאים ויזמים (סעיף 21 לחוק השהייה) דורש עסק פעיל. רכישת נכס לא נותנת שום מעמד הגירה.
להשכיר את הנכס
גרמניה מגנה על דיירים בצורה חזקה: חוזה לא קצוב הוא הנורמה; סיום רק לשימוש עצמי (Eigenbedarf) או הפרה, בהודעה של 3-9 חודשים; העלאות שכר דירה מוגבלות ל-15-20% בשלוש שנים ולפי מדד השכירות המקומי (Mietspiegel); "בלם שכר הדירה" (Mietpreisbremse) מגביל חוזים חדשים לעד 10% מעל שכר הדירה הייחוסי בברלין, מינכן, המבורג, פרנקפורט וברוב הערים הגדולות, והוארך עד סוף 2029. תקרת השכירות של ברלין מ-2020 בוטלה ב-2021. השכרה לטווח קצר: בברלין צריך היתר "שימוש חורג" (מקסימום 90 יום בשנה בדירת המגורים, מספר רישום חובה), במינכן ובהמבורג דומה (8 שבועות בשנה). לא נמצא נתון תשואה אמין ל-2026.
על מה ישראלים נופלים בגרמניה
- הגנת דיירים: דירה מאוכלסת קשה ואיטי לפנות. אם אתם רוצים לגור בנכס, קנו אותו פנוי. בלם שכר הדירה מגביל את השכירות בחוזה חדש.
- תקופת ספקולציה של 10 שנים: מכירה מוקדמת ממסה את כל הרווח בשיעור השולי שלכם.
- בית משותף (WEG): קרנות, היטלים מיוחדים (Sonderumlage) וחובות שיפוץ אנרגטי לפי חוק החימום (GEG) יכולים להיות גדולים. קראו שלוש שנים של פרוטוקולים.
- מס רכישה ועמלות שונים בין המדינות (3.5% בבוואריה לעומת 6.5% בנורדריין-וסטפאליה); דמי שמירה בדרך כלל לא ניתנים לאכיפה.
- זכות קדימה של עיריות באזורי "הגנת מרקם" (ברלין) יכולה לעכב או לחסום מכירה.
מחפשים נכס בגרמניה? השאירו פרטים
נבדוק מי יכול לעזור לכם בגרמניה, ונחזור אליכם בעברית.
שאלות על נדל"ן בגרמניה
ישראלי יכול לקנות דירה בגרמניה?
כן, בלי שום הגבלה, היתר או אזור אסור. הרכישה לא נותנת זכות שהייה.
כמה מס רכישה משלמים בגרמניה?
תלוי במדינה: 3.5% בבוואריה, 5% בבאדן-וירטמברג, 6% בברלין ובהסן, 6.5% בנורדריין-וסטפאליה, ברנדנבורג ושלזוויג-הולשטיין. אותו שיעור לתושבים ולזרים.
מי משלם למתווך בגרמניה?
מאז דצמבר 2020, כשיחיד קונה בית או דירה, העמלה מתחלקת שווה בשווה בין הקונה למוכר. הקונה משלם בדרך כלל כ-3.57% כולל מע"מ.
מתי מכירת דירה בגרמניה פטורה ממס?
אחרי 10 שנים מהרכישה, או אם גרתם בה בשנת המכירה ובשנתיים שלפניה. לפני כן הרווח ממוסה בשיעור המס השולי.
אפשר לפנות דייר בגרמניה כדי לגור בדירה?
רק בטענת שימוש עצמי מוצדקת, בהודעה של 3-9 חודשים, ולעיתים אחרי הליך משפטי ארוך. מי שרוצה לגור בנכס קונה אותו פנוי.
יש אמנת מס בין ישראל לגרמניה?
כן, אמנה חדשה בתוקף מ-9 במאי 2016. הכנסה מנכס ממוסה בגרמניה וישראל נותנת זיכוי.
איך זה עובד כשמשאירים פרטים?
מספרים לנו מה אתם מחפשים בגרמניה, ואנחנו בודקים מי יכול לעזור לכם באזור וחוזרים אליכם בעברית. את הפרטים מעבירים לאיש מקצוע רק באישור שלכם, שנמצא בטופס. השירות לגולשים בחינם.
מקורות: PwC - רשימת אמנות המס של ישראל · Rose & Partner - רכישת נכס בגרמניה, משפט ומס · Hypofriend - הליך הנוטריון בגרמניה · Baufi24 - מס הרכישה לפי מדינה · The Local - מי משלם את עמלת התיווך · PwC Germany - הכנסה משכירות של תושבי חוץ · Acconsis - תקופת ההחזקה של 10 שנים · Orbitax - אמנת המס החדשה גרמניה-ישראל
מתווכים, משרדי נדל"ן ויזמים
ישראלים מחפשים נכסים בעיר שלכם. רוצים לקבל פניות מהם? דברו איתנו על שיתוף פעולה.