נדל"ן בבריטניה לישראלים
לונדון ומנצ'סטר פתוחות לקונים ישראלים בלי הגבלה, אבל מס הבולים לתושב חוץ שיש לו בית בישראל מצטבר ל-7-19%, רוב הדירות בחכירה, ומאז מאי 2026 אי אפשר לפנות דייר בלי עילה.
השאירו פרטיםלונדון היא יעד ותיק של משקיעים ישראלים, ואליה הצטרפו מנצ'סטר, בירמינגהם וליברפול. אין הגבלת אזרחות על רכישה בבעלות (freehold) או בחכירה (leasehold), אין היתר ואין ויזת זהב - ויזת המשקיע נסגרה בפברואר 2022.
שני דברים משנים את החשבון לקונה מישראל: מס הבולים (SDLT) באנגליה מקבל תוספת של 5% למי שכבר יש לו בית בכל מקום בעולם, ועוד 2% למי שאינו תושב בריטניה, כך שעל דירה של 500,000 לירה שטרלינג תשלמו כ-50,000 לירה שטרלינג מס, לעומת כ-15,000 שמשלם קונה מקומי רגיל וכ-10,000 שמשלם רוכש דירה ראשונה. וחוק זכויות השוכרים, בתוקף מ-1 במאי 2026, ביטל את הפינוי ללא עילה ואת החוזים הקצובים.
בעמוד הזה: שלבי העסקה (החלפת חוזים והשלמה), מס הבולים לפי מדרגות, חכירה ומה לבדוק בה, מועצה ומס על חברות, המיסוי על שכירות ומכירה לתושב חוץ, משכנתאות וכללי ההשכרה. סקוטלנד וויילס גובות מסי רכישה משלהן. זה לא ייעוץ משפטי או מיסויי.
המידע כאן כללי ונכון לאוקטובר 2026. חוקים ומיסים משתנים, ולכן לפני החלטה בודקים עם עורך דין או יועץ מס במדינה. אפשר להתחיל מאנשי המקצוע הישראלים שבעמוד.
מה חשוב לדעת לפני שקונים בבריטניה
ישראלים קונים בלי הגבלה
בעלות או חכירה, בלי הגבלת אזרחות ובלי היתר. הרכישה לא נותנת זכות שהייה. חברות זרות שמחזיקות נכס בבריטניה חייבות מ-2022 לרשום את הבעלים הנהנים ב-Companies House; יחידים לא מושפעים.
חכירה - רוב הדירות
רוב הדירות בבריטניה הן בחכירה (leasehold). חכירה קצרה (פחות מ-80 שנה) יקרה להארכה; דמי חכירה, דמי שירות ובעיות חיפוי (EWS1) בבניינים מאחרי 2000 דורשים בדיקה. העדיפו 100 שנה ומעלה או חלק בבעלות. דמי חכירה בוטלו בחוזים חדשים מ-2022, וחוק הרפורמה של 2024 נכנס בהדרגה.
מי מטפל בעסקה
עורך דין מקרקעין (conveyancing solicitor) מבצע בדיקות מקור כספים (מחמירות לקונים מחו"ל), חיפושים ברשות המקומית, בדיקת הבעלות ברשם המקרקעין ושאלות לבעל הקרקע בחכירה. חתימה מרחוק או בייפוי כוח מחו"ל שגרתית.
לוח זמנים
10-20 שבועות (ממוצע של כ-16-20 שבועות ב-2026; בחכירה יותר). עד החלפת החוזים שום צד לא מחויב, ו"gazumping" (הצעה גבוהה יותר שגונבת את העסקה) אפשרי. תקצבו הוצאות משפטיות שעלולות לרדת לטמיון.
משכנתא לתושבי חוץ
שוק מתמחה: HSBC (הון עצמי של 25% לפחות, 40% מעל מיליון לירה שטרלינג, הכנסה של 50,000 לפחות), Skipton International, Molo ומלווים לחברות השקעה. מימון של 60-75% בדרך כלל, ריבית של כ-4.5-7% ב-2026, מבחן עמידות בכ-5.5%, בלירה שטרלינג. הון עצמי גדול יותר נדרש להכנסה מחוץ לאיחוד.
אמנת מס עם ישראל
אמנה מ-1962 (בתוקף מ-1963), עם פרוטוקולים מ-1970 ומ-2019 (בתוקף מ-28 באוקטובר 2019). הכנסה מנכס ממוסה בבריטניה, וישראל נותנת זיכוי.
איך קונים נכס בבריטניה, שלב אחרי שלב
- הצעה "subject to contract". ההצעה מתקבלת, אבל לא מחייבת עד החלפת החוזים.
- עורך דין ובדיקות מקור כספים. ממנים עורך דין מקרקעין; בדיקות ההלבנה מחמירות יותר לקונים מחו"ל.
- שמאות, סקר וחיפושים. שמאות למשכנתא או סקר מבנה; חיפושים ברשות המקומית, ניקוז וסביבה (2-4 שבועות); בדיקת הבעלות ברשם המקרקעין; שאלות לבעל הקרקע ולמנהל בחכירה.
- החלפת חוזים. מפקידים 10% ושני הצדדים מחויבים.
- השלמה. שבוע עד ארבעה שבועות אחר כך: הכסף עובר דרך עורך הדין והמפתחות נמסרים.
- מס בולים ורישום. עורך הדין משלם את ה-SDLT תוך 14 יום ורושם את הבעלות ברשם המקרקעין.
כמה זה עולה: מיסים ועלויות בבריטניה
מס בולים (SDLT) באנגליה
מדרגות 2026/27: 0% עד 125,000 לירה שטרלינג, 2% עד 250,000, 5% עד 925,000, 10% עד 1.5 מיליון, 12% מעל. תוספת של 5% לדירה נוספת כשלקונה יש בית נוסף בכל מקום בעולם (ישראלי עם בית בישראל משלם אותה). תוספת של 2% לתושב חוץ (פחות מ-183 יום בבריטניה ב-12 החודשים שלפני ההשלמה), שמוחזרת אם הופכים לתושב בשנה שאחרי. יחד: שיעורים שוליים של 7, 9, 12, 17 ו-19%. הקלת רוכש ראשון לא ניתנת לתושב חוץ שיש לו בית בחו"ל. סקוטלנד (LBTT ועוד 8%) וויילס (LTT ועוד 5%) שונות.
עורך דין, חיפושים, רישום ותיווך
עורך דין 1,500-3,000 לירה שטרלינג ועוד מע"מ; חיפושים 300-500; רשם המקרקעין 150-1,100; סקר 400-1,500. עמלת התיווך (1-3% ועוד מע"מ) משולמת על ידי המוכר; סוכן קונים, אם שוכרים, 1-2.5%. אין מע"מ על רכישת מגורים.
מסים שנתיים
מס מועצה (council tax) לפי דרגות A-H, כ-1,500-5,000 לירה שטרלינג בשנה; מאפריל 2026 מועצות רשאיות לגבות תוספת של 100% על בית שני ועל בית ריק יותר משנה (עד 300% בריק לטווח ארוך); מאפריל 2028 היטל על בתים מעל 2 מיליון (מ-2,500 בשנה). נכס בחברה חייב ב-ATED: 4,600 (500,000 עד מיליון) ועד 303,450 לירה שטרלינג (מעל 20 מיליון) ב-2026/27, עם הקלות לנכס מושכר אבל עם דיווח. אין מס עושר.
מס על שכירות
תושב חוץ משלם מס הכנסה בריטי של 20, 40 או 45% על הרווח נטו. ריבית משכנתא רק כזיכוי של 20%. האם הפטור האישי (12,570 לירה שטרלינג) ניתן לתושב ישראל לפי האמנה - בדקו עם יועץ מס. תוכנית המשכירים תושבי החוץ: סוכן ההשכרה או הדייר מנכה 20% מהשכירות אלא אם רשות המסים מאשרת תשלום ברוטו (טופס NRL1). דוח שומה עצמית מדי שנה.
מס רווח הון במכירה
תושבי חוץ משלמים מס רווח הון על מגורים בבריטניה מאז אפריל 2015 (אפשר לחשב מהשווי באפריל 2015): 18% במדרגה הבסיסית, 24% בגבוהה, ב-2025/26 וב-2026/27 (28% לפני 30 באוקטובר 2024); פטור שנתי של 3,000 לירה שטרלינג. חובה לדווח ולשלם תוך 60 יום מההשלמה גם אם אין מס. הקלת דירת מגורים רק עם מגורים בבריטניה. חברות משלמות מס חברות של 25%.
נכס ותושבות
לא. ויזת המשקיע (Tier 1 Investor) נסגרה בפברואר 2022, ואין מסלול תושבות דרך נכס. ויזת Innovator Founder דורשת עסק מאושר. רכישת נכס לא נותנת שום מעמד הגירה.
להשכיר את הנכס
חוק זכויות השוכרים 2025 בתוקף מ-1 במאי 2026: חוזי השכירות הקצובים (AST) והפינוי ללא עילה (סעיף 21) בוטלו; כל החוזים תקופתיים; העלאת שכר דירה פעם בשנה בהודעה לפי סעיף 13 עם אפשרות ערעור בבית דין; אסור מכרז שכירות; בקשות לחיות מחמד; תקן דיור ראוי; מרשם משכירים (2027) ונציב תלונות (2028); קנסות של 7,000 לירה שטרלינג על הפרות. השכרה לטווח קצר בלונדון מוגבלת ל-90 לילות בשנה בלי היתר תכנון; מרשם ארצי להשכרות קצרות וסיווג תכנוני חדש מוכנסים ב-2025-2026. מועצות רבות דורשות רישיון סלקטיבי או רישיון HMO. לא נמצא נתון תשואה ארצי אמין ל-2026.
על מה ישראלים נופלים בבריטניה
- מס בולים מצטבר: תוספות של 5% ו-2% הופכות דירה של 500,000 לירה שטרלינג לכ-50,000 לירה שטרלינג מס, לעומת כ-10,000 לרוכש דירה ראשונה מקומי.
- חכירה: חכירה קצרה יקרה להארכה; דמי שירות, דמי חכירה ובעיות חיפוי בבניינים מאחרי 2000. קנו עם 100 שנה ומעלה או חלק בבעלות.
- חוק זכויות השוכרים (מאי 2026): אין חוזים קצובים ואין סעיף 21. תכננו לדיירים עם ביטחון דיור.
- דיווח מס רווח הון תוך 60 יום וניכוי של 20% בתוכנית המשכירים תושבי החוץ - קל לפספס ויש קנסות.
- תוספות מס מועצה על בתים ריקים ושניים מאפריל 2026: דירת "פיאד-א-טר" עלולה לעלות מס מועצה כפול.
מי עוד צריך בדרך: אנשי מקצוע ישראלים בבריטניה
מחפשים נכס בבריטניה? השאירו פרטים
נבדוק מי יכול לעזור לכם בבריטניה, ונחזור אליכם בעברית.
שאלות על נדל"ן בבריטניה
ישראלי יכול לקנות דירה בלונדון?
כן, בבעלות או בחכירה, בלי הגבלה ובלי היתר. הרכישה לא נותנת זכות שהייה בבריטניה.
כמה מס בולים משלם ישראלי שקונה דירה באנגליה?
המדרגות הרגילות (0-12%) ועוד 5% אם יש לכם בית נוסף בכל מקום בעולם, ועוד 2% כתושב חוץ. בפועל 7-19% לפי המדרגה. על דירה של 500,000 לירה שטרלינג זה כ-50,000.
מה ההבדל בין freehold ל-leasehold?
בבעלות (freehold) הקרקע והמבנה שלכם. בחכירה (leasehold) - רוב הדירות - יש לכם זכות לתקופה קצובה, עם דמי שירות ולעיתים דמי חכירה. חכירה מתחת ל-80 שנה יקרה להארכה.
אפשר לפנות דייר בבריטניה בלי סיבה?
לא מאז 1 במאי 2026. חוק זכויות השוכרים ביטל את הפינוי ללא עילה (סעיף 21) ואת החוזים הקצובים. פינוי רק בעילות שבחוק.
כמה מס רווח הון משלם תושב חוץ במכירת דירה בבריטניה?
18% או 24% לפי מדרגת המס, עם פטור שנתי של 3,000 לירה שטרלינג, וחובת דיווח ותשלום תוך 60 יום מההשלמה.
יש אמנת מס בין ישראל לבריטניה?
כן, אמנה מ-1962 עם פרוטוקול מעודכן בתוקף מאוקטובר 2019. הכנסה מנכס ממוסה בבריטניה וישראל נותנת זיכוי.
איך זה עובד כשמשאירים פרטים?
מספרים לנו מה אתם מחפשים בבריטניה, ואנחנו בודקים מי יכול לעזור לכם באזור וחוזרים אליכם בעברית. את הפרטים מעבירים לאיש מקצוע רק באישור שלכם, שנמצא בטופס. השירות לגולשים בחינם.
מקורות: GOV.UK - אמנות המס עם ישראל · HSBC UK - משכנתאות לתושבי חוץ · Osbornes Law - האם זרים יכולים לקנות נכס בבריטניה · UK Tax Drag - תוספת SDLT לתושבי חוץ 2026/27 · Wedlake Bell - חוק זכויות השוכרים 2025 · Accountax Zone - תוכנית המשכירים תושבי החוץ 2026 · The Tax Lead - מדריך מס לתושבי חוץ 2026 · Enact - כמה זמן לוקחת עסקת מקרקעין ב-2026
מתווכים, משרדי נדל"ן ויזמים
ישראלים מחפשים נכסים בעיר שלכם. רוצים לקבל פניות מהם? דברו איתנו על שיתוף פעולה.