דלגו לתוכן
צבר קונקשן

קידום ופרסום בצבר

עמוד בחינם, ומסלול אחד בתשלום

שירותים לעסק שלכם

שיווק, אתר ואוטומציות לעסקים ישראליים בחו״ל

משאבים ומידע

כל מה שכדאי לדעת לפני שמתחילים

כניסה לאזור האישי הוסיפו את העסק שלכם בחינם

קניית דירה בספרד לישראלים: NIE, מס רכישה לפי אזור, נוטריון ומס לתושבי חוץ

צוות צבר קונקשן · · 5 דק׳ קריאה

חזית בניין מגורים עם מרפסות ותריסי עץ ועצים ירוקים בברצלונה

ספרד מושכת ישראלים רבים: ברצלונה ומדריד בשביל העיר, מרבייה בשביל החוף, ולנסיה בשביל מחירים נוחים יותר. מה שהופך את ספרד למסובכת יותר משנראה הוא שהמס על הקנייה נקבע בכל אזור בנפרד. ויש עוד הפתעה: בעלים שגר בישראל משלם מס שנתי גם כשהדירה עומדת ריקה. במדריך הזה נעבור על הכול לפי הסדר, לפי האתרים הרשמיים של ספרד ושל האזורים.

עורכי דין במדריד מהאינדקס

לכל הרשימה
Cohen y Cohen Abogados עורכי דין · מדריד Cohen y Cohen הוא משרד עורכי דין בוטיק עם משרדים במדריד ובירושלים, ושותפים במשרדים נוספים בעולם. המשרד מתמחה במשפט מסחרי ומקרקעין, בהגירה ובאזרחות ספרדית, ובליטיגציה אזרחית. הוא מלווה לקוחות מישראל ברכישת נכסים בספרד, בעסקאות ובהקמת פעילות עסקית, ובטיפול מול הרשויות. המשרד ממוקם בשדרות קסטיאנה, בלב הרובע העסקי של מדריד.

בניין מגורים צהוב עם מרפסות ברזל ועציצים בברצלונה

שלב 1: מספר זיהוי לזרים (NIE)

בלי NIE אי אפשר לחתום על העסקה, לפתוח חשבון או לשלם מסים. ישראלים יכולים להוציא אותו עוד לפני הטיסה, בקונסוליה של ספרד בתל אביב. לפי אתר הקונסוליה:

  • קובעים תור בטלפון.
  • חייבים להגיע בעצמכם, או לשלוח נציג.
  • מביאים טופס EX-15 ודרכון, ומשלמים אגרה (טופס 790, קוד 012) במזומן בשקלים.
  • צריך להסביר את הסיבה לבקשה, למשל קניית נכס.
  • הטיפול לוקח בדרך כלל כשבועיים, וה-NIE נשלח במייל.

שלב 2: מס הרכישה, לפי אזור

בדירה יד שנייה משלמים מס העברה (ITP), וכל אזור קובע את השיעור שלו:

אזור ערים לדוגמה מס רכישה על דירה יד שנייה
קטלוניה ברצלונה 10% עד 600,000 אירו, ומעליהם מדרגות של 11%, 12% ו-13%
קהילת מדריד מדריד 6%
אנדלוסיה מרבייה, מלגה 7%
הקהילה הוולנסיאנית ולנסיה, אליקנטה 9%, ו-11% מעל מיליון אירו (מ-1 ביוני 2026)

בקטלוניה המדרגות פרוגרסיביות, כלומר כל שיעור חל רק על החלק שבמדרגה שלו. קונה שנחשב "מחזיק גדול" (gran tenidor) משלם 20%. בוולנסיה השיעורים ירדו מ-1 ביוני 2026. לפני כן הם היו 10% ו-11%.

דירה חדשה מיזם חייבת במע"מ (IVA) של 10%, לפי טבלת השיעורים של רשות המסים הספרדית. בעסקה כזו יש גם מס על המסמכים (AJD), שגם אותו קובע כל אזור. בוולנסיה הוא 1.4%. את השיעור באזור שלכם בדקו מול עורך דין או מול אתר המסים של האזור.

שלב 3: הנוטריון והרישום

לפי לשכת הנוטריונים של ספרד:

  • הנוטריון בודק את השעבודים והעיקולים על הדירה.
  • הוא שולח את השטר באופן אלקטרוני למרשם המקרקעין (Registro de la Propiedad) ביום החתימה עצמו.
  • הקונה רשאי לבחור את הנוטריון.

הנוטריון לא מייצג אתכם. עורך דין שעובד רק בשבילכם בודק לפני החתימה את מצב הנכס ואת החוזה המוקדם, ואת החובות לוועד הבית ולעירייה. ישראלים בתחום: עורכי דין במדריד. הבדיקות הכלליות מפורטות ברשימת הבדיקות לפני קניית נכס בחו"ל.

מסים כשהבעלים גר בישראל

דירה שלא מושכרת. לפי רשות המסים הספרדית (AEAT), בעלים שאינו תושב ספרד משלם מס על "הכנסה רעיונית" מהדירה:

  • ההכנסה מחושבת כ-2% מהערך הקדסטרי, או 1.1% אם הערך עודכן בעשר השנים האחרונות.
  • תושבי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי, ובכללם תושבי ישראל, משלמים 24%. תושבי האיחוד משלמים 19%.

דירה מושכרת. תושב ישראל משלם 24% על שכר הדירה ברוטו, בלי לנכות הוצאות. תושבי האיחוד והאזור הכלכלי האירופי רשאים לנכות הוצאות.

מכירה. כשתושב חוץ מוכר דירה, הקונה חייב לעכב 3% מהמחיר ולהעביר אותם לרשות המסים בטופס 211, תוך חודש. הרווח של המוכר חייב במס של 19%. על הרווח בקרקע יש גם מס עירוני (plusvalía municipal).

איך כל זה מתיישב עם המס בישראל? ראו את המדריך לתושבות מס ישראלית במעבר לחו"ל, והיוועצו ברואה חשבון שמכיר את שתי המדינות.

השכרה לתיירים

כל אזור, ולפעמים כל עירייה, קובע כללים ורישיונות להשכרה לתיירים. ברצלונה ידועה במגבלות קשות במיוחד. באשר למרשם הארצי להשכרות, בית המשפט העליון בספרד ביטל ב-19 במאי 2026 את סעיפי הרישום בתקנה. לכן אל תסתמכו על "מספר רישום ארצי". בדקו מול עורך דין מה הכלל באזור ובעירייה שבהם נמצאת הדירה, לפני הקנייה. ניהול השכרה מרחוק: המדריך להשכרת נכס בחו"ל מרחוק.

הוויזה הזהובה נגמרה

ספרד הפסיקה לתת אשרות שהייה בזכות קניית נכס בשווי של יותר מ-500,000 אירו. המסלול נסגר ב-3 באפריל 2025, לפי חוק אורגני 1/2025. מי שמחפש מדינה שעדיין נותנת אשרה תמורת נדל"ן ימצא את הכללים במדריך לוויזה הזהובה ביוון.

מימון והשוואה

בנקים ספרדיים נותנים משכנתאות גם לתושבי חוץ, בדרך כלל בתנאים מחמירים יותר. ראו את המדריך למשכנתא בחו"ל לישראלים. משווים לפני שמחליטים? באירופה כתבנו גם על קנייה בפורטוגל וקנייה בברלין. מתווכים ישראלים בפורטוגל: בליסבון ובפורטו.

מתווכים ישראלים בספרד

ישראלים שעובדים בנדל"ן בספרד נמצאים בעמוד המתווכים בברצלונה ובעמוד המתווכים במדריד. כל העסקים הישראליים בערים: ברצלונה ומדריד.

שאלות נפוצות

איך ישראלי מוציא NIE? בקונסוליה של ספרד בתל אביב, בתור שקובעים בטלפון. מביאים טופס EX-15, דרכון ואגרה במזומן בשקלים, ומסבירים את הסיבה לבקשה. הטיפול לוקח בדרך כלל כשבועיים, וה-NIE נשלח במייל.

כמה מס רכישה משלמים בספרד? על דירה יד שנייה זה תלוי באזור: 6% בקהילת מדריד, 7% באנדלוסיה, 10% עד 13% בקטלוניה, ו-9% עד 11% בקהילה הוולנסיאנית. על דירה חדשה מיזם משלמים מע"מ של 10% ומס על המסמכים לפי האזור.

משלמים מס בספרד על דירה ריקה? כן. בעלים שגר בישראל משלם 24% על הכנסה רעיונית: 2% מהערך הקדסטרי, או 1.1% אם הערך עודכן בעשר השנים האחרונות.

מה זה ה-3% כשמוכרים? כשתושב חוץ מוכר דירה, הקונה מעכב 3% מהמחיר ומעביר אותם לרשות המסים בטופס 211, על חשבון המס של המוכר. הרווח עצמו חייב במס של 19%.

אפשר עדיין לקבל ויזה זהובה בספרד על קניית דירה? לא. המסלול נסגר ב-3 באפריל 2025.

הנוטריון מייצג אותי? לא. הנוטריון בודק שעבודים ומעביר את השטר לרישום, אבל לא מייצג צד. לייצוג, צריך עורך דין משלכם.

המידע כאן כללי ונכון לנובמבר 2026. הוא לא ייעוץ משפטי או מיסויי. לפני חתימה, היוועצו בעורך דין ספרדי וברואה חשבון.

בודקים קנייה בספרד? השאירו פרטים בעמוד הנדל"ן בספרד ונחזור אליכם בעברית.

ממשיכים באינדקס של צבר

מקורות

עוד מהבלוג

אהבתם את המדריך? עקבו אחרינו כדי לקבל את הבאים.

Facebook Instagram

עסקים ישראליים חדשים, ישר למייל

פעם בחודש בערך: עסקים שהצטרפו, טיפים ואירועים לישראלים בחו״ל. בלי ספאם.

הוסיפו עסק