קניית דירה בברלין לישראלים: נוטריון, מס רכישה, טאבו והשכרה

ברלין היא אחת הערים באירופה שהכי הרבה ישראלים גרים בהן, ורבים מהם שוקלים לקנות בה דירה: למגורים, או להשקעה. העסקה בגרמניה בנויה אחרת ממה שמכירים בישראל. נוטריון מנהל אותה, ושני עורכי דין שמנהלים משא ומתן הם לא חלק מהמבנה הרגיל. במדריך הזה נעבור על השלבים, על המסים ועל כללי ההשכרה בעיר, לפי החוק הגרמני ואתרי עיריית ברלין.

ניהול נכסים בברלין מהאינדקס

לכל הרשימה

Inspiration Group ניהול נכסים · ברלין Inspiration Group היא חברת השקעות נדל״ן וניהול נכסים ישראלית, עם משרדים ראשיים ברמת גן ובברלין. החברה פועלת בשוק הנדל״ן הגרמני מאז 2009 בהובלת המייסד והבעלים גיא גורפיל, לצד שותפים שחיים בברלין שנים ארוכות. היא מתמחה ברכישת בניינים ודירות להשקעה בברלין, בהשבחת נכסים ובעסקאות Value-Add, ומנהלת עבור המשקיעים את כל השלבים: איתור, רכישה, שיפוץ, השכרה, ניהול שוטף ומכירה. בשנים האחרונות הרחיבה את פעילותה גם לפרויקטים בספרד וביוון. RBT Rentals ניהול נכסים · ברלין RBT Rentals היא חברה לניהול נכסים בברלין, שמנהלת מאגר גדול של דירות מרוהטות להשכרה לטווח בינוני ברחבי העיר. החברה פונה גם לשוכרים שעוברים לברלין, יחידים, חברות וסוכנויות רילוקיישן, וגם לבעלי דירות. לשוכרים היא מציעה דירות מרוהטות במלואן, שכר דירה שכולל חשמל, חימום, אינטרנט וניקיון, וחוזים דו-לשוניים באנגלית. לבעלי הדירות היא מטפלת בשיפוץ, בריהוט, בתחזוקה ובמציאת שוכרים. המשרד בברלין נמצא בקרויצברג, והמשרד הראשי באגרסדורף שבברנדנבורג.

העסקה: הכול עובר דרך נוטריון

חוזה בפני נוטריון. לפי סעיף 311b לחוק האזרחי הגרמני (BGB), חוזה למכירה או לקנייה של קרקע חייב להיחתם בפני נוטריון. זה כולל דירה. חוזה שלא נחתם כך אינו תקף. הנוטריון ניטרלי: הוא מנסח את החוזה, מקריא אותו בפני הצדדים ומדווח לרשויות. הוא לא מייצג אתכם מול המוכר.

טיוטה שבועיים מראש. לפי סעיף 17 לחוק הנוטריונים (BeurkG), צרכן אמור לקבל את טיוטת החוזה, ככלל, שבועיים לפני החתימה. זה הזמן להראות אותה לעורך דין שמייצג רק אתכם, ולתרגם אותה אם צריך. החתימה עצמה בגרמנית. מי שלא שולט בשפה צריך מתורגמן בפגישה.

הגנה עד ההעברה: Vormerkung. אחרי החתימה רושמים בטאבו (Grundbuch) הערה לטובת הקונה, לפי סעיף 883 לחוק האזרחי. ההערה שומרת על הזכות שלכם לקבל את הנכס עד שהבעלות עוברת. היא דומה להערת אזהרה בישראל.

הבעלות עוברת רק אחרי מס הרכישה. לפי אתר מחלקת האוצר של ברלין:

1. הנוטריון מדווח על העסקה למשרד המס תוך שבועיים. בנכסים בברלין, המשרד האחראי הוא משרד המס בשפנדאו (Finanzamt Spandau).
2. משרד המס שולח לכם דרישת תשלום.
3. אחרי התשלום, המשרד מנפיק אישור (Unbedenklichkeitsbescheinigung) ושולח אותו לנוטריון.
4. רק עם האישור הזה רושמים אתכם כבעלים בטאבו.

מס רכישה: 6% בברלין

מס הרכישה בגרמניה (Grunderwerbsteuer) נקבע בידי כל מדינה, וכך כתוב בחוקה הגרמנית. בברלין הוא 6% מהמחיר. כך כתוב בדף השירות של העירייה ובאתר מחלקת האוצר. במדינות אחרות בגרמניה השיעור שונה. אם אתם בודקים עיר אחרת, ודאו מה השיעור שם.

על מס הרכישה נוספים שכר הנוטריון ואגרות הרישום בטאבו. בדרך כלל יש גם עמלת מתווך. בקשו מהנוטריון ומהמתווך הצעת מחיר בכתב לפני שמתחייבים.

מס נכס שנתי (Grundsteuer)

מ-1 בינואר 2025 גובים בגרמניה מס נכס לפי השיטה החדשה. בברלין קבעה העירייה מקדם (Hebesatz) של 470% לקרקע בנויה ולקרקע לבנייה, במקום 810% לפני הרפורמה. כך כתוב בהודעה לעיתונות של מחלקת האוצר מיוני 2024. את הסכום עצמו קובעים לפי ההערכה של הנכס שלכם. בקשו מהמוכר את דרישת התשלום האחרונה כדי לדעת מה צפוי.

מכירה: 10 שנים או מגורים

לפי סעיף 23 לחוק מס הכנסה הגרמני (EStG), רווח ממכירת נכס שהוחזק 10 שנים או פחות חייב במס. יש חריג: אין מס אם הנכס שימש רק למגורים שלכם, או למגורים שלכם בשנת המכירה ובשנתיים שלפניה.

תושבי חוץ חייבים במס בגרמניה על שכר דירה מנכס בגרמניה, ועל רווח ממכירה כזו. כך קובע סעיף 49 לחוק. איך זה מתיישב עם המס בישראל, ומה המשמעות של תושבות המס שלכם, מוסבר במדריך לתושבות מס ישראלית במעבר לחו"ל. כדאי לבנות את התוכנית עם רואה חשבון שמכיר את שתי המדינות. ראו גם איך בוחרים רואה חשבון בחו"ל.

משכירים: בלם שכר הדירה

ברלין מגבילה את גובה שכר הדירה בחוזה חדש (Mietpreisbremse). לפי אתר העירייה, ההגבלה הוארכה עד סוף 2029. משקיעים צריכים לבנות את התחזית לפי שכר הדירה המותר, ולא לפי המחיר שמבקשים בשוק החופשי. חברות ניהול נכסים ישראליות בעיר נמצאות בעמוד ניהול הנכסים בברלין. על ניהול השכרה מרחוק כתבנו במדריך להשכרת נכס בחו"ל מרחוק.

השכרה לתיירים: היתר ומספר רישום

ברלין אוסרת להפוך דירות מגורים לדירות נופש בלי היתר. החוק נקרא Zweckentfremdungsverbot. לפי אתר העירייה:

• השכרת דירה לנופש דורשת היתר מראש מהרשויות.
• כל מודעה חייבת להציג מספר רישום בצורה ברורה.
• דירה שנייה שאתם גרים בה בעצמכם: היתר ניתן בדרך כלל להשכרה של עד 90 יום בשנה.
• הדירה שאתם גרים בה: השכרה של עד 49% מהשטח שלה לא דורשת היתר, אבל כן דורשת מספר רישום.

מי שקונה כדי להשכיר לתיירים צריך לדעת את זה לפני הקנייה, ולא אחריה.

מימון

בנקים בגרמניה בודקים את ההכנסה ואת התושבות שלכם. לתושבי חוץ התנאים בדרך כלל מחמירים יותר. איך זה עובד במדינות שונות מוסבר במדריך למשכנתא בחו"ל לישראלים. קחו בחשבון שמס הרכישה ועלויות העסקה משולמים בדרך כלל מההון העצמי.

הצוות שכדאי לבנות

• מתווך: מכיר את השוק ואת השכונה. ישראלים בעיר: מתווכי נדל"ן בברלין.
• עורך דין שמייצג רק אתכם: בודק את טיוטת החוזה בשבועיים שלפני החתימה. ראו עורכי דין ישראלים בברלין.
• רואה חשבון: למס על שכירות ולתכנון לקראת מכירה.
• קבלן, אם הדירה צריכה שיפוץ: קבלני שיפוצים בברלין.

הבדיקות הכלליות לפני קניית נכס בחו"ל, כמו בעלות, חובות וחוזה, מפורטות ברשימת הבדיקות לפני קניית נכס בחו"ל. מי שמחזיק גם דרכון גרמני, או בודק את האפשרות, ימצא את הפרטים במדריך לאזרחות גרמנית לצאצאי נרדפים.

שאלות נפוצות

חייבים נוטריון כדי לקנות דירה בגרמניה? כן. לפי סעיף 311b לחוק האזרחי הגרמני, חוזה למכירה או לקנייה של קרקע חייב להיחתם בפני נוטריון. הנוטריון ניטרלי. כדי שמישהו ייצג רק אתכם, צריך עורך דין נפרד.

כמה מס רכישה משלמים בברלין? 6% מהמחיר, לפי אתר עיריית ברלין. כל מדינה בגרמניה קובעת את השיעור שלה.

מתי נרשמים בטאבו כבעלים? אחרי שמשלמים את מס הרכישה. משרד המס מנפיק אז אישור ושולח אותו לנוטריון, ורק עם האישור הזה הבעלות נרשמת. עד אז הזכות שלכם מוגנת בהערה בטאבו.

משלמים מס כשמוכרים דירה בגרמניה? אם מוכרים תוך 10 שנים מהקנייה, הרווח חייב במס. אם הדירה שימשה למגורים שלכם, רק או בשנת המכירה ובשנתיים שלפניה, אין מס. תושבי חוץ חייבים במס בגרמניה גם על שכירות.

אפשר להשכיר דירה בברלין לתיירים? רק עם היתר ומספר רישום. דירה שנייה שאתם משתמשים בה בעצמכם מקבלת בדרך כלל היתר לעד 90 יום בשנה.

עד מתי יש בלם על שכר הדירה בברלין? לפי אתר העירייה, ההגבלה הוארכה עד סוף 2029.

המידע כאן כללי ונכון לנובמבר 2026. הוא לא ייעוץ משפטי או מיסויי. לפני חתימה, היוועצו בעורך דין וברואה חשבון בגרמניה.

בודקים קנייה בברלין? השאירו פרטים בעמוד הנדל"ן בברלין ונחזור אליכם בעברית.

ממשיכים באינדקס של צבר

• עסקים ישראלים בעולם, לפי עיר ותחום
• עסקים ישראליים בברלין
• עסקים ישראליים באמסטרדם
• מתווכי נדל"ן ישראלים בעולם
• עורכי דין ישראלים בעולם
• ניהול נכסים
• נדל"ן בברלין

מקורות

• BGB § 311b ו§ 883
• BeurkG § 17
• Service Berlin: Grunderwerbsteuer
• Senatsverwaltung für Finanzen Berlin: Grunderwerbsteuer
• Grundgesetz Art. 105
• EStG § 23 ו§ 49
• Senatsverwaltung für Finanzen: Pressemitteilung zur Grundsteuer
• Berlin.de: Mietpreisbremse bis 2029 verlängert
• Berlin.de: Zweckentfremdungsverbot