קו-אופ או קונדו בניו יורק: מה ההבדל ומה זה אומר לקונה ישראלי

בניו יורק רוב הדירות שמוצעות למכירה הן קו-אופ (co-op) או קונדו (condo). בקונדו קונים את הדירה עצמה. בקו-אופ קונים מניות בתאגיד שמחזיק את הבניין, ומקבלים חוזה שכירות ארוך על הדירה. ההבדל הזה קובע מי מאשר אתכם כקונים, כמה הון עצמי תצטרכו, אם תוכלו להשכיר, ואילו עלויות יהיו בסגירה. לקונה ישראלי שגר מחוץ לארה"ב, ההבדל הזה הוא לרוב ההחלטה הראשונה.

מתווכי נדל"ן בניו יורק מהאינדקס

לכל הרשימה

Amit Golriz – SERHANT מתווכי נדל"ן · ניו יורק עמית גולריז הוא סוכן נדל״ן מורשה ב־SERHANT. בניו יורק. הוא במקור מתל אביב. עמית מלווה קנייה, מכירה והשכרה של דירות במנהטן ובסביבתה. אתם יכולים לעבוד איתו בעברית. Ariel Tavivian – Douglas Elliman מתווכי נדל"ן · ניו יורק אריאל טביביאן הוא סוכן נדל״ן ב־Douglas Elliman במנהטן. לפי הפרופיל שלו, הוא שירת במודיעין הישראלי. אריאל מלווה קונים ומוכרים של דירות בניו יורק. אתם יכולים לעבוד איתו בעברית. David Bibian – Brown Harris Stevens מתווכי נדל"ן · ניו יורק דוד ביביאן הוא סוכן נדל״ן ב־Brown Harris Stevens בניו יורק. הוא ישראלי במקור, ומייסד ומנכ״ל של Bibian Group, שמלווה לקוחות בנדל״ן בישראל. ביביאן מלווה קנייה, מכירה והשכרה בניו יורק, וגם עסקאות בתל אביב ובירושלים. אתם יכולים לעבוד איתו בעברית.

מה קונים בקו-אופ ומה קונים בקונדו

קונדו. לפי התובע הכללי של מדינת ניו יורק, בקונדו יש לכם בעלות נפרדת על היחידה, יחד עם חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של הבניין. זה הכי קרוב למה שמוכר מישראל: הדירה רשומה על שמכם, ואתם משלמים דמי ועד (common charges) לבניין ומס רכוש בנפרד.

קו-אופ. לפי עמוד הקו-אופים של התובע הכללי, בקו-אופ הקונה רוכש מניות בתאגיד. המניות שייכות לדירה מסוימת, ומקנות חוזה שכירות קנייני ארוך (proprietary lease) על הדירה. את דמי האחזקה (maintenance) משלמים לפי מספר המניות של הדירה. חברת ניהול בניינים בניו יורק מציינת שהם כוללים לרוב גם את מס הרכוש של הבניין ואת התפעול, בתשלום אחד.

אישור הוועד וחבילת הבקשה (board package)

בקו-אופ, ועד הבניין מאשר כל בעל מניות חדש. הוא בודק את הכשירות הכספית של הקונה, ולרוב גם מראיין אותו. בקונדו, לפי אותה חברת ניהול, הוועד לא מאשר או דוחה קונים, אבל לפעמים יש לו זכות סירוב ראשונה: לקנות את הדירה בעצמו בתנאי העסקה.

את חבילת הבקשה מגישים דרך המתווך או עורך הדין. כל בניין קובע את הרשימה שלו, ולכן בקשו אותה מוקדם. בדרך כלל יש בה דוחות כספיים, דוחות מס, אישורי הכנסה ונכסים ומכתבי המלצה. לקונה מישראל זה אומר עבודה מראש:

• מסמכים באנגלית. אישורי הכנסה, דוחות מס ודפי בנק ישראליים צריכים תרגום מסודר. רואה חשבון ישראלי יכול לעזור להציג אותם בצורה שוועד אמריקאי יבין.
• אין היסטוריית אשראי אמריקאית. הוועד בוחן יכולת לשלם לאורך זמן. מי שאין לו היסטוריה כזאת מגיע עם הוכחות הון והכנסה מפורטות יותר.
• זמן. תהליך האישור מוסיף שלב שלא קיים בקונדו. תכננו אותו בלוח הזמנים של העסקה.

ומה מותר לוועד? לפי הוועדה לזכויות האדם של ניו יורק סיטי, גם חברי ועד של קו-אופ וקונדו יכולים לשאת באחריות על אפליה בדיור. מוצא לאומי, וגם זרות או מעמד אזרחות (alienage or citizenship status), הם מאפיינים מוגנים. מותר לוועד לבחון את הכסף שלכם, אבל אסור לו לדחות אתכם כי אתם ישראלים.

הון עצמי ומימון

כאן אין כלל אחד, וכל בניין קובע לעצמו. הנתונים הבאים מגיעים ממדריך של משרד תיווך בניו יורק (Hauseit), ולכן הם טווח מקובל ולא חוק:

• קו-אופ. לפי המדריך, רוב הקו-אופים דורשים לפחות 20% הון עצמי, וחלקם עד 50%. רבים דורשים גם כסף נזיל שנשאר אחרי הסגירה, בגובה של שנה עד שנתיים של תשלומי הלוואה ואחזקה.
• קונדו. לפי אותו מדריך, בנייני קונדו מסתפקים לרוב ב-10% הון עצמי, ושם הדרישה בפועל היא של הבנק.

לקונה מחו"ל, הבנק הוא לרוב המגבלה האמיתית. לא כל מלווה נותן משכנתא לתושב חוץ, וגם כשכן, התנאים שונים. בקו-אופ ההלוואה מובטחת במניות ולא בדירה, ולכן גם הבנק וגם הוועד צריכים לאשר. עוד על מימון מחו"ל במדריך משכנתא בחו"ל לישראלים.

עלויות סגירה ומסים בקנייה

המסים על העברת דירה חלים גם על קונדו וגם על קו-אופ. לפי מחלקת הכספים של ניו יורק סיטי ורשות המסים של מדינת ניו יורק:

לפי העירייה, את דוח המס העירוני חותמים גם המוכר וגם הקונה, והוא מוגש תוך 30 יום מההעברה. מי שלוקח משכנתא על קונדו משלם גם מס רישום משכנתא (mortgage recording tax). לפי העירייה, השיעור תלוי בגובה ההלוואה, ואפשר לחשב אותו במערכת ACRIS.

מדריך התיווך שהוזכר למעלה מעריך שעלויות הסגירה של קונה בקו-אופ נמוכות משל קונה בקונדו במחיר דומה, בעיקר כי בקו-אופ אין מס רישום משכנתא וביטוח טייטל. זו הערכה של משרד תיווך. בקשו מעורך הדין חישוב בכתב לנכס המסוים. על ביטוח טייטל, LLC ושאר שלבי העסקה בארה"ב, ראו את המדריך לקניית נכס בארה"ב.

השכרה, דירה שנייה ושימוש בדירה

אם אתם קונים כדי להשכיר, או כדי לבוא לניו יורק כמה פעמים בשנה, זה הסעיף שיכול להכריע.

בקו-אופ. כללי ההשכרה (sublet) נקבעים בחוזה השכירות הקנייני ובתקנון של הבניין. לפי חברת הניהול, הם בדרך כלל מחמירים יותר, עם מגבלות זמן ואישור לכל שוכר. מדריך התיווך מוסיף שרוב הקו-אופים דורשים לגור בדירה שנה עד שלוש לפני שמותר להשכיר, ושקו-אופים רבים אוסרים שימוש בדירה כדירה שנייה (pied-a-terre).

בקונדו. לפי חברת הניהול, השכרה מותרת בדרך כלל, עם מגבלות אפשריות. גם כאן קראו את התקנון לפני ההצעה.

השכרה לטווח קצר. לפי המשרד לאכיפה מיוחדת של העירייה, מי שמשכיר לפחות מ-30 יום רצופים חייב להירשם לפי Local Law 18. פלטפורמות ההזמנה לא יכולות לגבות תשלום על השכרה שלא נרשמה. השכרה ל-30 יום ומעלה פטורה מהרישום. ובכל מקרה, אם החוזה או התקנון אוסרים השכרה קצרה, היא אסורה.

על ניהול דירה מושכרת מרחוק, ראו את המדריך להשכיר דירה בחו"ל מרחוק.

מה בודקים לפני שחותמים

התובע הכללי של מדינת ניו יורק ממליץ, בעמוד לפני שקונים קו-אופ או קונדו, לקרוא את כל תוכנית ההצעה (offering plan) ולהתייעץ עם עורך דין לפני חתימה על הסכם רכישה. עוד נקודות מהעמוד:

1. דוחות כספיים. הדוח הכספי האחרון של הבניין יכול לחשוף ליקויים ועלויות תיקון צפויות.
2. פרוטוקולים של הוועד. לפי התובע הכללי, הם מקור טוב מאוד למידע על ליקויים קיימים.
3. מצב פיזי. הבעיות היקרות ביותר בבניינים ישנים הן בדרך כלל בחזית, ואחריהן גג, מעליות, אינסטלציה, חשמל ודוד.
4. הבטחות בכתב. בבניין חדש קובעת תוכנית ההצעה, לא החוברת השיווקית. כל הבטחה חשובה צריכה להופיע בכתב.

ועוד שאלות לבניין: אילו כללי השכרה חלים, האם יש היטלים מיוחדים, האם הקו-אופ גובה דמי העברה במכירה (flip tax), ומה דמי האחזקה הצפויים. על הבדיקות הכלליות לפני העברת כסף, ראו קונים נכס בחו"ל? הבדיקות שעושים לפני שמעבירים כסף.

כשמוכרים: FIRPTA

לפי ה-IRS, כשתושב חוץ מוכר נכס בארה"ב, הקונה חייב בדרך כלל לנכות 15% מהתמורה ולהעביר אותם ל-IRS. יש שני מקרים מיוחדים, ושניהם חלים רק כשהקונה הוא אדם פרטי שרוכש את הנכס כדי לגור בו:

• עד 300,000 דולר: אין חובת ניכוי.
• מעל 300,000 ועד מיליון דולר: לפי הוראות טופס 8288, הניכוי יורד ל-10%.

"לגור בו" פירושו, לפי ה-IRS, תוכנית ברורה של הקונה או בני משפחתו לגור בנכס לפחות במחצית מהימים שבהם מישהו משתמש בו, בכל אחת משתי תקופות של 12 חודשים אחרי הקנייה. אפשר לבקש מראש ניכוי מופחת בטופס 8288-B. הניכוי הוא מקדמה על חשבון המס ולא המס הסופי, ולכן תכננו את המכירה עם רואה חשבון. הצד המיסויי הרחב במדריך מיסים לישראלים בארה"ב.

מי יכול לעזור בניו יורק

מתווך שמכיר את הבניינים יודע אילו קו-אופים פתוחים לקונים מחו"ל ומה כל ועד מבקש. בצבר קונקשן תמצאו מתווכי נדל"ן ישראלים בניו יורק ובברוקלין. עורך דין מקומי בודק את החוזה, את תוכנית ההצעה ואת הדוחות: ראו עורכי דין ישראלים בניו יורק ובברוקלין. להכנת המסמכים הכספיים ולתכנון המס, יש רואי חשבון ישראלים בניו יורק. ואם אתם עוברים לגור בעיר, ראו גם שירותי רילוקיישן בניו יורק.

ממשיכים באינדקס: עסקים ישראליים בניו יורק, עסקים ישראליים בברוקלין, מתווכים ישראלים בעולם, עורכי דין ישראלים בעולם, רואי חשבון ישראלים בעולם וניהול נכסים. קונים דווקא בפלורידה? ראו קונדו בפלורידה אחרי סרפסייד ועסקים ישראליים במיאמי.

מתווכי נדל"ן בניו יורק: כל הרשימה באינדקס

לכל הרשימה

Amit Golriz – SERHANT מתווכי נדל"ן · ניו יורק עמית גולריז הוא סוכן נדל״ן מורשה ב־SERHANT. בניו יורק. הוא במקור מתל אביב. עמית מלווה קנייה, מכירה והשכרה של דירות במנהטן ובסביבתה. אתם יכולים לעבוד איתו בעברית. Ariel Tavivian – Douglas Elliman מתווכי נדל"ן · ניו יורק אריאל טביביאן הוא סוכן נדל״ן ב־Douglas Elliman במנהטן. לפי הפרופיל שלו, הוא שירת במודיעין הישראלי. אריאל מלווה קונים ומוכרים של דירות בניו יורק. אתם יכולים לעבוד איתו בעברית. David Bibian – Brown Harris Stevens מתווכי נדל"ן · ניו יורק דוד ביביאן הוא סוכן נדל״ן ב־Brown Harris Stevens בניו יורק. הוא ישראלי במקור, ומייסד ומנכ״ל של Bibian Group, שמלווה לקוחות בנדל״ן בישראל. ביביאן מלווה קנייה, מכירה והשכרה בניו יורק, וגם עסקאות בתל אביב ובירושלים. אתם יכולים לעבוד איתו בעברית. The Bracha Group – Ilan Bracha מתווכי נדל"ן · ניו יורק The Bracha Group הוא צוות נדל״ן יוקרה בניו יורק בהובלת אילן ברכה, עם עסקאות בהיקף של יותר מ־10 מיליארד דולר. הצוות מתמחה בנכסי יוקרה ברחבי ניו יורק, למכירה ולהשכרה. ברכה נולד בישראל ושירת כמפקד בצה״ל. אתם יכולים לפנות לצוות בעברית. Lior Ben-David – One Manhattan Real Estate מתווכי נדל"ן · ניו יורק ליאור בן־דוד הוא סוכן נדל״ן ב־One Manhattan Real Estate. הוא עבר מישראל למנהטן ב־2006. ליאור מתמחה בהשכרת דירות, כולל דירות מרוהטות ודירות ללא עמלת תיווך, ובמכירת דירות במנהטן. אתם יכולים לעבוד איתו בעברית, גם אם אתם רק עוברים לניו יורק. Lior Cohen – Brooklyn Heights Real Estate מתווכי נדל"ן · ניו יורק ליאור כהן עובד כסוכן נדל״ן ב־Brooklyn Heights Real Estate, ונולד בישראל. הליווי כולל קנייה, מכירה והשכרה של דירות ובתים בברוקלין. אתם יכולים לקבל את השירות בעברית. The Shemesh Team – Tamir Shemesh, Nest Seekers מתווכי נדל"ן · ניו יורק תמיר שמש הוא ברוקר נדל״ן ב־Nest Seekers International בניו יורק, ומדורג מאז 2003 בין הסוכנים המובילים בארה״ב. הוא סגר יותר מ־6,000 עסקאות בהיקף של יותר מ־5 מיליארד דולר. שמש נולד בישראל. אתם יכולים לפנות אליו ולצוות שלו בעברית. Eyal Zabari – EZ NYC Realty מתווכי נדל"ן · ניו יורק EZ NYC Realty הוא משרד תיווך בוטיק במנהטן, שהקים ומוביל אייל זברי. אייל מתגורר במנהטן כמעט 30 שנה ומכיר לעומק את שוק הנדל״ן של העיר. לפני כן שירת שלוש שנים כצנחן בצה״ל, ולדבריו השירות פיתח אצלו מנהיגות, משמעת ויכולת הקשבה ויוזמה. המשרד פועל על עקרונות של יושר, התמדה ומקצועיות, ומלווה קונים, מוכרים ושוכרים בדירות קונדו וקו-אופ. לקוחות רבים מציינים את הזמינות שלו ואת תשומת הלב שלו לפרטים. Uzi Ben-David – FIND Real Estate מתווכי נדל"ן · ניו יורק עוזי בן דוד הוא סוכן נדל״ן מורשה בחברת FIND Real Estate בניו יורק, המתמחה בשוק המגורים של מנהטן. הוא נולד וגדל בישראל, גר באירופה ואז עבר לניו יורק, שם התחבר מיד לאנרגיה של העיר. עוזי מאמין בשקיפות מלאה של מידע, ביושר ובתקשורת ברורה עם הלקוחות לאורך כל העסקה, כדי להבטיח הצלחה ולמנוע ציפיות לא מציאותיות. הוא מלווה קונים, מוכרים ושוכרים ומציע ליווי בעברית ובאנגלית למי שמגיע לשוק הניו יורקי מבחוץ. K Kobi Lahav NYC מתווכי נדל"ן · ניו יורק קובי להב הוא מתווך נדל"ן מורשה בניו יורק ומשמש Senior Managing Director בחברת התיווך Living NY. להב נולד בישראל, שירת בצה"ל, עבד כקונסיירז׳ ברשת מלונות באילת, למד משפטים (LLB) באוניברסיטה העברית בירושלים ועבד במשרד עורכי הדין מיתר בתל אביב בתחום מיזוגים ורכישות, הנפקות וסבבי השקעה. ב-2007 עבר לארצות הברית ופתח בקריירה בנדל"ן, ובהמשך השלים תוכנית Executive MBA בבית הספר סטרן של NYU. פעילותו מתמקדת בטרייבקה, סוהו ובאטרי פארק במנהטן, וכוללת קנייה ומכירה של דירות, השכרות, מכירה והחכרה של נכסים מסחריים והשקעות נדל"ן. בזכות הרקע האישי שלו הוא מלווה גם לקוחות שעוברים לניו יורק מחו"ל, ומציע הערכת שווי לנכסים. S Shimon Shkury – Ariel Property Advisors / GREA מתווכי נדל"ן · ניו יורק שמעון שקורי הוא הנשיא והמייסד של Ariel Property Advisors, הסניף הניו יורקי של חברת הייעוץ והתיווך בנדל״ן מסחרי GREA. החברה מתמחה במכירת נכסים להשקעה ובגיוס הון (חוב והון עצמי) עבור משקיעים פרטיים ומוסדיים, ושקורי מלווה מאז 2002 בעלי נכסים, מוסדות, מלווים ומשקיעים בתמחור, במיצוב ובמכירה של נכסים ברחבי ניו יורק, כולל בנייני מגורים להשכרה, נכסים בפיקוח שכר דירה ומגרשים לפיתוח. שקורי הגיע לארצות הברית מישראל ב-1999 ללימודי MBA בוורטון ותואר שני בלימודים בין-לאומיים במכון לאודר של אוניברסיטת פנסילבניה, ושירת כקצין בצה״ל. לפני שהקים את Ariel היה שותף ב-Massey Knakal. הוא כותב על נדל״ן מסחרי ב-Forbes, מגיש את הפודקאסט Coffee & Cap Rates, ונכלל ברשימת Power 100 של Commercial Observer בשנים 2023–2025. R Roi Nagar – Douglas Elliman מתווכי נדל"ן · ניו יורק רועי נגר הוא סוכן נדל״ן ב-Douglas Elliman בניו יורק, חבר בצוות Katzen, המתמחה במכירה ובהשכרה של דירות קונדו וקו-אופ במנהטן. הוא נולד וגדל בישראל, ובין 1998 ל-2001 שירת בחיל האוויר כטכנאי מערכות אלקטרוניות במטוסי קרב. ב-2001 עבר לניו יורק והתחיל לעבוד כמוביל דירות, ושם גילה את הכישרון שלו לנדל״ן: תוך שעזר לאנשים לעבור דירות ברחבי העיר, התפתחה אצלו עין חדה לנכסים ולשוק. היום הוא מלווה קונים, מוכרים ושוכרים בעברית ובאנגלית.

שאלות נפוצות

מה ההבדל המרכזי בין קו-אופ לקונדו? בקונדו אתם בעלי הדירה וחלק ברכוש המשותף. בקו-אופ אתם בעלי מניות בתאגיד שמחזיק את הבניין, עם חוזה שכירות ארוך על הדירה, והוועד מאשר כל קונה.

ועד קו-אופ יכול לדחות אותי כי אני ישראלי? לא. לפי הוועדה לזכויות האדם של ניו יורק סיטי, מוצא לאומי ומעמד אזרחות הם מאפיינים מוגנים, וגם חברי ועד יכולים לשאת באחריות על אפליה. הוועד כן רשאי לבחון את המצב הכספי שלכם.

כמה הון עצמי צריך לקו-אופ? כל בניין קובע לעצמו. לפי מדריך של משרד תיווך בניו יורק, רוב הקו-אופים דורשים לפחות 20%, וחלקם יותר. זה טווח מקובל, לא כלל.

מס האחוזה חל גם על קו-אופ? כן. לפי רשות המסים של מדינת ניו יורק, דירת קו-אופ נחשבת נכס מגורים לצורך המס הזה, והקונה משלם 1% כשהמחיר הוא מיליון דולר ומעלה.

אפשר להשכיר דירת קו-אופ? תלוי בבניין. רוב הקו-אופים מגבילים השכרה ודורשים אישור לכל שוכר. השכרה לפחות מ-30 יום מחייבת גם רישום בעירייה.

כמה ינוכה כשאמכור את הדירה? בדרך כלל 15% מהתמורה לפי FIRPTA. כשהקונה רוכש כדי לגור בדירה, אין ניכוי עד 300,000 דולר, והניכוי הוא 10% עד מיליון דולר.

המידע כאן כללי ונכון לנובמבר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. כללי הבניינים, שיעורי המסים והפרשנות שלהם משתנים, ולכן לפני כל הצעה דברו עם עורך דין ורואה חשבון מוסמכים.

בצבר קונקשן תמצאו מתווכי נדל"ן ישראלים בניו יורק ועורכי דין ישראלים בניו יורק. ואם אתם בודקים קנייה, השאירו פרטים בעמוד הנדל"ן בניו יורק ונחזור אליכם בעברית.

רוצים לראות עוד? באינדקס של צבר קונקשן תמצאו עסקים ישראלים בעולם לפי עיר ותחום, כולם בעברית.

מקורות

• התובע הכללי של מדינת ניו יורק: קונדומיניום
• התובע הכללי של מדינת ניו יורק: קו-אופים
• התובע הכללי של מדינת ניו יורק: לפני שקונים קו-אופ או קונדו
• NYC Fair Housing: זכויות וחובות, כולל חברי ועד
• מחלקת הכספים של ניו יורק סיטי: מס העברה עירוני (RPTT)
• מחלקת הכספים של ניו יורק סיטי: מס רישום משכנתא
• רשות המסים של מדינת ניו יורק: מס העברת מקרקעין ומס האחוזה
• העירייה, המשרד לאכיפה מיוחדת: רישום השכרה לטווח קצר (Local Law 18)
• IRS: ניכוי FIRPTA
• IRS: הוראות טופס 8288
• FirstService Residential: קו-אופ מול קונדו בניו יורק
• Hauseit: קו-אופ מול קונדו בניו יורק (משרד תיווך)