משכנתא בארה"ב לתושבי חוץ: בלי היסטוריית אשראי אמריקאית, מה אפשר ומה בודקים

ישראלי שגר בישראל יכול לקבל משכנתא בארה"ב גם בלי היסטוריית אשראי אמריקאית, אבל בדרך כלל לא במסלול המשכנתא הרגיל. Fannie Mae קונה משכנתאות של מי שאינם אזרחים רק כשהם תושבים חוקיים של ארה"ב, ולכן תושבי חוץ פונים למלווים שמחזיקים את ההלוואה בעצמם או מוכרים אותה בשוק אחר: הלוואות פורטפוליו, Non-QM ו-DSCR. התנאים נקבעים בכל מלווה לגופו, ואין טבלת אחוזים רשמית אחת. המדריך מסביר מה מלווים מבקשים, איך משווים הצעות, ומה המס על מכירה עתידית. המידע נכון לנובמבר 2026.

רואי חשבון במיאמי מהאינדקס

לכל הרשימה

CG Accounting – David Goldis רואי חשבון · מיאמי דייוויד גולדיס מנהל את CG Accounting בדרום פלורידה. המשרד מספק שירותי מיסים, הנהלת חשבונות וייעוץ לעסקים וליחידים. לגולדיס רקע ישראלי והוא דובר עברית. אתם יכולים לקבל שירות בעברית. S Sela Tax & Accounting רואי חשבון · מיאמי Sela Tax & Accounting הוא משרד להנהלת חשבונות ולמיסים במרכז העיר מיאמי, בניהולה של אורטל פראג'. המשרד פועל יותר מעשר שנים, ומספק ללקוחות פרטיים ולעסקים הכנת דוחות מס, הנהלת חשבונות ועיבוד שכר. הוא מטפל גם במס מכירה בכל 50 המדינות ובהקמת עסקים חדשים בארצות הברית. G Goldring Lowenthal Tamir CPA רואי חשבון · מיאמי Goldring Lowenthal Tamir הוא משרד רואי חשבון אמריקאי שמתמחה במיסוי ובהנהלת חשבונות לישראלים ולחברות ישראליות. המשרד מכין דוחות מס אמריקאיים לאזרחים שגרים בישראל, ומלווה חברות ישראליות שפועלות בארה״ב. יש לו משרד במיאמי ופעילות בישראל. אתם יכולים לקבל שירות בעברית.

למה המסלול הרגיל לא מתאים לתושב חוץ

מלווים רבים בארה"ב כותבים משכנתאות לפי הכללים של Fannie Mae, כדי שיוכלו למכור לה אותן. לפי מדריך המכירה של Fannie Mae (סעיף B2-2-02), Fannie Mae קונה משכנתאות של לווים שאינם אזרחים אם הם תושבי קבע או תושבים שאינם קבע שנמצאים בארה"ב כחוק, באותם תנאים כמו אזרחים. המלווה הוא שבודק את המעמד, ובמסירת ההלוואה הוא מצהיר שהלווה שוהה בארה"ב כחוק.

מי שגר בישראל ואין לו מעמד בארה"ב לא עונה על ההגדרה הזאת. לכן ההלוואה שלו תגיע ממלווה שמוכן לשאת בסיכון בעצמו, בתנאים שהוא קובע. את המבנה הכללי של מימון בחו"ל, כולל פורטוגל ובריטניה, תמצאו במדריך למשכנתא בחו"ל לישראלים. כאן נתמקד בארה"ב.

שלושה סוגי הלוואות שתשמעו עליהם

הלוואת פורטפוליו (portfolio loan). הבנק מחזיק את ההלוואה בספרים שלו ולא מוכר אותה, ולכן הוא חופשי לקבוע כללים משלו לתושבי חוץ: כמה הון עצמי, אילו מסמכים, איזו ריבית.

Non-QM. לפי ה-CFPB, Qualified Mortgage היא הלוואה עם מאפיינים פחות מסוכנים: בלי תקופה של ריבית בלבד, בלי קרן שגדלה, בלי תשלום בלון (למעט חריגים למלווים קטנים) ובלי תקופה ארוכה מ-30 שנה, עם תקרות על עמלות ובדיקה של ההכנסה והחובות. הלוואה שלא עומדת בהגדרה נקראת Non-QM. זה לא אומר שהיא פסולה, אבל כדאי לשאול מראש אם יש בה אחד מהמאפיינים האלה.

DSCR. קיצור של Debt Service Coverage Ratio: המלווה בודק אם שכר הדירה הצפוי מהנכס מכסה את תשלומי ההלוואה והעלויות, ופחות את ההכנסה האישית שלכם. ההלוואה מיועדת לנכסים להשקעה, לא לדירה שתגורו בה. כל מלווה קובע את היחס המינימלי, את ההון העצמי ואת הקנסות על פירעון מוקדם, ולכן אין מספר אחד שאפשר לצטט כאן.

מה מלווים מבקשים מתושב חוץ

כל מלווה קובע את הרשימה שלו. אלה הנושאים שחוזרים כמעט תמיד, ועליהם כדאי לשאול כבר בשיחה הראשונה:

• זהות: דרכון, ולפעמים אשרה או מסמך אחר.
• הכנסה ונכסים: תלושים, דוחות שנתיים, דפי בנק מישראל. מסמכים בעברית יידרשו בדרך כלל בתרגום.
• אשראי בלי היסטוריה אמריקאית: שאלו מה המלווה מקבל במקום ציון אשראי אמריקאי, למשל מכתב מהבנק בישראל או דוח אשראי מחו"ל. אל תניחו, בקשו את התשובה בכתב.
• מקור ההון העצמי: מאיפה הגיע הכסף ואיך הוא עובר לארה"ב.
• רזרבות: חלק מהמלווים רוצים לראות כסף פנוי גם אחרי הסגירה.
• מבנה הבעלות: על שמכם או דרך LLC. לא כל מלווה נותן הלוואה לחברה, ופירוט על LLC יש במדריך לקניית נכס בארה"ב.

ואת איש המשכנתאות עצמו בודקים: לפי ה-CFPB, במאגר החינמי NMLS Consumer Access רואים אם חברה או איש מקצוע בתחום הפיננסי מורשים לפעול במדינה.

ITIN: מתי צריך מספר מס אמריקאי

לפי ה-IRS, ITIN הוא מספר בן 9 ספרות שה-IRS מנפיק למי שיש לו צורך מס פדרלי ואינו זכאי למספר ביטוח לאומי (SSN). מבקשים אותו בטופס W-7, ובדרך כלל מצרפים אותו לדוח המס.

מה ITIN לא עושה: הוא לא מתיר לעבוד בארה"ב, לא משנה מעמד הגירה ולא משמש כתעודה מזהה מחוץ למערכת המס. מי שמשכיר נכס בארה"ב ובוחר לשלם מס על הרווח נטו מהשכירות (ראו בהמשך) מגיש דוח מס אמריקאי, טופס 1040-NR, ולכן ITIN נעשה רלוונטי מהר. שאלו גם את המלווה אם הוא דורש ITIN.

הצעה כתובה והשוואה בין מלווים

לפי ה-CFPB, במשכנתא לצרכן המלווה חייב למסור Loan Estimate, טופס אחיד של שלושה עמודים, תוך שלושה ימי עסקים מקבלת הבקשה. כל המלווים משתמשים באותו טופס, ולכן קל להשוות ריבית, החזר חודשי, עלויות סגירה וקנס פירעון מוקדם.

שימו לב: לפי תקנה Z של ה-CFPB, אשראי לעסק פטור מהתקנה, ואשראי לקניית נכס להשכרה שהבעלים לא גרים בו נחשב לאשראי עסקי. בהלוואת DSCR לנכס השקעה ייתכן שלא תקבלו Loan Estimate בכלל. בקשו בכל זאת הצעה כתובה ומפורטת, והשוו לפחות שלוש:

1. מה ההון העצמי המינימלי, ומאיזה ערך הוא מחושב (מחיר או שמאות)?
2. ריבית קבועה או משתנה, ולכמה זמן?
3. יש קנס על פירעון מוקדם? כמה ועד מתי?
4. אילו רזרבות נדרשות אחרי הסגירה?
5. מה העמלות של המלווה, ומה עלויות הסגירה המשוערות?
6. ההלוואה ניתנת לאדם או ל-LLC?

חישוב פשוט לפני שפונים למלווה

התחילו בשכר הדירה החודשי הצפוי, והפחיתו ממנו מס רכוש, ביטוח, דמי ועד או HOA, ניהול, תחזוקה וחודשים שבהם הדירה עומדת ריקה. מה שנשאר צריך לכסות את תשלום ההלוואה בפער בטוח. מלווה DSCR בודק בדיוק את היחס הזה, ולכן אם החישוב שלכם גבולי, גם הוא יראה אותו כך.

בדקו גם שני תרחישים פחות נוחים: ריבית גבוהה מהצפוי, ושלושה חודשים בלי שוכר. אם העסקה מחזיקה רק בתרחיש האופטימי, עדיף לגלות את זה לפני החתימה. ואל תשכחו את שער הדולר: אם ההון העצמי והרזרבות מגיעים משקלים, כל שינוי בשער משנה את הסכום שתצטרכו להעביר.

FIRPTA: מה יקרה כשתמכרו

גם מי שרק קונה צריך לדעת מה יקרה במכירה. לפי ה-IRS, כשתושב חוץ מוכר נכס בארה"ב, הקונה מנכה בדרך כלל 15% מהתמורה ומעביר אותם ל-IRS. זו מקדמה על חשבון המס, לא המס הסופי, ואפשר לבקש אישור לניכוי מופחת בטופס 8288-B.

יש הקלה אחת, והיא תלויה בקונה, לא בכם. לפי ה-IRS, אין ניכוי כשהקונה הוא אדם שקונה את הנכס למגורים והתמורה אינה עולה על 300,000 דולר. לפי הוראות טופס 8288, בנכס שהקונה רוכש למגורים ותמורתו עד מיליון דולר, הניכוי יורד ל-10%. "למגורים" פירושו שלקונה או לבן משפחתו יש תוכנית מוגדרת לגור בנכס לפחות 50% מהימים שבהם הוא בשימוש, בכל אחת משתי תקופות 12 החודשים הראשונות. מוכר תושב חוץ לא יכול להסתמך על ההקלה הזאת אם הקונה הוא משקיע או חברה.

ובזמן ההחזקה: לפי ה-IRS, הכנסה משכירות של תושב חוץ ממוסה ב-30% (או בשיעור אמנה נמוך יותר) אם אינה קשורה לעסק בארה"ב, אלא אם בחר לטפל בה כהכנסה עסקית ולשלם מס על הרווח נטו. על כל זה, ועל מס עיזבון, דברו עם רואי חשבון ישראלים במיאמי או בניו יורק, וקראו את המדריך למס לישראלים בארה"ב.

הצוות לעסקה: מתווך, עורך דין ורואה חשבון

המימון הוא חלק אחד בעסקה. מתווך שמכיר את השוק יעזור להעריך אם השכירות מכסה את ההלוואה, עורך דין בודק את החוזה ואת מסמכי ההלוואה, ורואה חשבון בונה את מבנה הבעלות והמס. בצבר קונקשן תמצאו מתווכי נדל"ן ישראלים במיאמי, בניו יורק ובלוס אנג'לס, את כל המתווכים הישראלים בעולם ואת רואי החשבון. קונים בפלורידה? קראו גם את המדריך לקניית נכס במיאמי, על מס רכוש, ביטוח והצפות, שמשפיעים ישירות על החישוב של המלווה.

רואי חשבון במיאמי: כל הרשימה באינדקס

לכל הרשימה

CG Accounting – David Goldis רואי חשבון · מיאמי דייוויד גולדיס מנהל את CG Accounting בדרום פלורידה. המשרד מספק שירותי מיסים, הנהלת חשבונות וייעוץ לעסקים וליחידים. לגולדיס רקע ישראלי והוא דובר עברית. אתם יכולים לקבל שירות בעברית. S Sela Tax & Accounting רואי חשבון · מיאמי Sela Tax & Accounting הוא משרד להנהלת חשבונות ולמיסים במרכז העיר מיאמי, בניהולה של אורטל פראג'. המשרד פועל יותר מעשר שנים, ומספק ללקוחות פרטיים ולעסקים הכנת דוחות מס, הנהלת חשבונות ועיבוד שכר. הוא מטפל גם במס מכירה בכל 50 המדינות ובהקמת עסקים חדשים בארצות הברית. G Goldring Lowenthal Tamir CPA רואי חשבון · מיאמי Goldring Lowenthal Tamir הוא משרד רואי חשבון אמריקאי שמתמחה במיסוי ובהנהלת חשבונות לישראלים ולחברות ישראליות. המשרד מכין דוחות מס אמריקאיים לאזרחים שגרים בישראל, ומלווה חברות ישראליות שפועלות בארה״ב. יש לו משרד במיאמי ופעילות בישראל. אתם יכולים לקבל שירות בעברית. S Savransky Partners – Nathan Savransky רואי חשבון · מיאמי Savransky Partners הוא משרד רואי חשבון בינלאומי בניהול נתן סברנסקי, רואה חשבון בישראל ובארה״ב. המשרד מתמחה במיסוי של אזרחים כפולים שגרים בישראל ושל אמריקאים בחו״ל. הוא מספק גם שירותי מס והנהלת חשבונות לעסקים בארה״ב. אתם יכולים לקבל שירות בעברית.

שאלות נפוצות

אפשר לקבל משכנתא בארה"ב בלי גרין קארד ובלי היסטוריית אשראי אמריקאית? כן, אצל מלווים שעובדים עם תושבי חוץ, בדרך כלל בהלוואות פורטפוליו, Non-QM או DSCR. התנאים נקבעים בכל מלווה לגופו, ולכן בקשו הצעה כתובה.

למה Fannie Mae לא רלוונטית לתושב ישראל? לפי מדריך המכירה שלה, היא קונה משכנתאות של מי שאינם אזרחים רק כשהם תושבי קבע או תושבים שאינם קבע שנמצאים בארה"ב כחוק. מי שגר בישראל בלי מעמד בארה"ב לא עונה על זה.

מה זו הלוואת DSCR? הלוואה לנכס להשקעה שבה המלווה בודק בעיקר אם שכר הדירה מכסה את תשלומי ההלוואה והעלויות, ופחות את ההכנסה האישית שלכם. היא לא מיועדת לדירה שתגורו בה.

צריך ITIN כדי לקנות נכס בארה"ב? מי שיש לו צורך מס פדרלי, למשל דוח מס על הכנסה משכירות, ואינו זכאי ל-SSN, צריך ITIN. מבקשים אותו בטופס W-7 מה-IRS, ושאלו את המלווה אם הוא דורש אותו.

כמה ינכו לי ב-FIRPTA כשאמכור? בדרך כלל 15% מהתמורה. ההקלות (בלי ניכוי עד 300,000 דולר, 10% עד מיליון) חלות רק כשהקונה הוא אדם שקונה את הנכס כדי לגור בו. זו מקדמה על המס, ואפשר לבקש אישור לניכוי מופחת.

אקבל Loan Estimate גם בהלוואה לנכס להשכרה? לא בהכרח. תקנה Z פוטרת אשראי עסקי, ונכס להשכרה שהבעלים לא גרים בו נחשב לכזה. בקשו הצעה כתובה ומפורטת בכל מקרה.

המידע כאן כללי ונכון לנובמבר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. תנאי ההלוואות לתושבי חוץ משתנים בין מלווים ולאורך זמן, וכל הצעה צריכה להיבדק בכתב. לפני חתימה, היוועצו באיש משכנתאות רשום, בעורך דין ורואה חשבון מוסמכים.

בצבר קונקשן תמצאו מתווכים, עורכי דין ורואי חשבון ישראלים לפי עיר, כמו במיאמי ובניו יורק, ומידע על נדל"ן בארה"ב. ואם אתם מתעניינים בנכס ועוד אין לכם עם מי לדבר, השאירו פרטים בעמוד הנדל"ן בארה"ב, ונחזור אליכם בעברית.

רוצים לראות עוד? באינדקס של צבר קונקשן תמצאו עסקים ישראלים בעולם לפי עיר ותחום, כולם בעברית.

מקורות

• Fannie Mae Selling Guide, B2-2-02: לווים שאינם אזרחי ארה"ב
• CFPB: מה זו Qualified Mortgage
• CFPB: מה זה Loan Estimate
• CFPB: תקנה Z, סעיף 1026.3 (פטור לאשראי עסקי)
• CFPB: איך בודקים מי רשאי לתת או לתווך משכנתאות
• NMLS Consumer Access
• IRS: ITIN
• IRS: ניכוי FIRPTA
• IRS: חריגים מניכוי FIRPTA
• IRS: הוראות טופס 8288
• IRS: תושבי חוץ ונכסי מקרקעין בארה"ב