קניית נכס בלוס אנג'לס: אסקרו, Prop 13, מס ההעברה וביטוח רעידות אדמה

מי שקונה נכס בלוס אנג'לס פוגש שיטה שונה מהישראלית. הכסף והמסמכים עוברים דרך חברת אסקרו ניטרלית, את הבעלות מבטחים בביטוח טייטל, ומס הרכוש נקבע לפי מחיר הקנייה, לפי חוק Proposition 13. מעבר לזה יש מסי העברה, שבתוך העיר לוס אנג'לס יכולים להיות גבוהים מאוד בעסקאות יקרות, ביטוח רעידות אדמה שאינו חלק מביטוח הבית, ואם משכירים, חוק פיקוח על שכר הדירה. המדריך מסביר את כל אלה, נכון לנובמבר 2026. את התמונה הכללית (צוות, LLC, מס על שכירות, מס עיזבון) תמצאו במדריך קניית נכס בארה"ב לישראלים.

מתווכי נדל"ן בלוס אנג׳לס מהאינדקס

לכל הרשימה

Niv David – The Beverly Hills Estates מתווכי נדל"ן · לוס אנג׳לס ניב דוד הוא סוכן נדל״ן ב־The Beverly Hills Estates, שמתמחה בשוק היוקרה של לוס אנג׳לס. הוא גדל בישראל ועבד בתעשיית ההייטק בתל אביב לפני שעבר לנדל״ן. ניב מורשה בקליפורניה ובישראל, ומלווה גם לקוחות שמחפשים בית שני בתל אביב. אתם יכולים לעבוד איתו בעברית. Hana Cohen – Sotheby's International Realty מתווכי נדל"ן · לוס אנג׳לס חנה כהן היא יועצת נדל״ן יוקרה ורילוקיישן ב־Sotheby's International Realty בבוורלי הילס. היא נולדה בישראל, עברה ללוס אנג׳לס ודוברת עברית ואנגלית. חנה מלווה קונים ומוכרים בלוס אנג׳לס, וגם לקוחות שמחפשים נכס בישראל. היא זמינה בכל ימות השבוע. The Fridman Group – Tomer Fridman מתווכי נדל"ן · לוס אנג׳לס תומר פרידמן מוביל את The Fridman Group, צוות נדל״ן יוקרה בבוורלי הילס. הוא ידוע בדיסקרטיות, בקשרים בינלאומיים ובעסקאות שיא. פרידמן היה ממייסדי Israel Sotheby's International Realty ודובר עברית. אתם יכולים לפנות לצוות בטלפון או במייל.

אסקרו בקליפורניה: מי עושה מה

אסקרו (escrow) הוא השלב שבו צד שלישי ניטרלי מחזיק את הכסף ואת המסמכים, ומשחרר אותם רק כשכל התנאים שהקונה והמוכר הסכימו עליהם התקיימו. לפי מחלקת הנדל"ן של קליפורניה (DRE), אסקרו נעשה בדרך כלל באחת משלוש דרכים:

• חברת אסקרו עצמאית, ברישיון של המחלקה לפיקוח עסקי של קליפורניה (היום DFPI).
• חברת ביטוח טייטל, ברישיון של מחלקת הביטוח של קליפורניה.
• ברוקר נדל"ן, ברישיון DRE, ורק בעסקה שבה הוא מייצג אחד הצדדים.

החלוקה בפועל:

לפני שאתם מעבירים כסף לאסקרו, בדקו את הרישיון של החברה, ואמתו את פרטי החשבון בטלפון למספר שאתם כבר מכירים, ולא לפי מייל. את המתווך עצמו בודקים בכלי אימות הרישיון של DRE. בצבר קונקשן תמצאו מתווכי נדל"ן ישראלים בלוס אנג'לס ועורכי דין ישראלים בלוס אנג'לס.

ביטוח טייטל: מה הוא מכסה ומי בוחר

לפי מחלקת הביטוח של קליפורניה, ביטוח טייטל מגן מפני פגמים בבעלות שנוצרו לפני שקניתם, כמו שעבודים או טענות לבעלות שלא היו ידועים. כמה דברים שכדאי לדעת:

• שתי פוליסות. פוליסת הבעלים מגינה עליכם כל עוד הנכס שלכם. פוליסת המלווה מגינה רק על הבנק.
• דוח מקדים. לפני הפוליסה, חברת הטייטל בודקת את הרישומים ושולחת דוח מקדים (preliminary report). קראו אותו, ושאלו על כל שעבוד או חריג.
• תשלום אחד. הפרמיה משולמת פעם אחת, בסגירת האסקרו.
• השוואת מחירים. חברות הטייטל מגישות את התעריפים שלהן לממונה על הביטוח, והם שונים מחברה לחברה.
• מי בוחר. מי שמשלם על הפוליסה בוחר את החברה. אפשר לעבוד עם חברה אחת לאסקרו ועם אחרת לטייטל.

Proposition 13: מס הרכוש לפי מחיר הקנייה

לפי המדריך של מועצת ההשוואה של קליפורניה (BOE), מי שמחזיק נכס ב-1 בינואר חייב מס של 1% מהשווי החייב במס. לזה מוסיפים שיעור לתשלום אגרות חוב שהבוחרים אישרו, ולכן השיעור הכולל משתנה מאזור לאזור בתוך המחוז.

העיקרון של Prop 13:

• בסיס לפי הקנייה. כשנכס עובר בעלות, השמאי של המחוז מעריך אותו מחדש לפי שווי השוק ביום ההעברה. זה בסיס המס החדש שלכם.
• עלייה של עד 2%. בכל שנה אחרי זה, השווי המוערך הוא השווי של השנה הקודמת בתוספת אינפלציה של 2% לכל היותר.
• המס של המוכר לא רלוונטי. מוכר שהחזיק בבית שנים רבות משלם לפי בסיס ישן ונמוך. אתם תשלמו לפי המחיר שלכם.

החשבון המשלים (Supplemental Tax Bill)

הקנייה לא מחכה ל-1 בינואר הבא. לפי ה-BOE, אחרי העברת בעלות המחוז מוציא שומה משלימה (supplemental assessment) על ההפרש בין השווי החדש לשווי הקודם, באופן יחסי לחלק שנשאר משנת הכספים. אם קניתם בין 1 בינואר ל-31 במאי, יגיעו שני חשבונות משלימים: אחד ליתרת השנה הנוכחית ואחד לכל השנה הבאה. תכננו אותו בתקציב: זה מס נוסף על החשבון השנתי, לא במקומו.

מתי משלמים

לפי ה-BOE, החשבון השנתי נשלח עד 1 בנובמבר ומשולם בשני תשלומים שווים. הראשון בפיגור אחרי 10 בדצמבר, והשני אחרי 10 באפריל. על איחור יש קנס של 10%.

פטור לבעלי בית

לפי ה-BOE, בית שהוא מקום המגורים העיקרי של הבעלים מקבל הפחתה של 7,000 דולר בשווי החייב במס, בהגשה חד-פעמית לשמאי. דירה שמושכרת או דירת נופש לא זכאיות.

מס העברה ומס ULA בעיר לוס אנג'לס

בקליפורניה משלמים מס העברה (documentary transfer tax) כשרושמים את שטר המכר. לפי מחלקת הרישום של מחוז לוס אנג'לס:

• מס המחוז: 1.10 דולר לכל 1,000 דולר מהתמורה.
• מס בסיס של העיר לוס אנג'לס: 2.25 דולר לכל 500 דולר, כלומר 4.50 דולר לכל 1,000 דולר.
• מס ULA של העיר, בנוסף למס הבסיס, בעסקאות שנסגרות מ-1 ביולי 2026:

שימו לב לשלושה דברים. מס ULA חל רק בתוך גבולות העיר לוס אנג'לס, לא בכל המחוז, וערים כמו סנטה מוניקה גובות מס העברה משלהן. הספים מתעדכנים כל שנה: ב-1 ביולי 2025 הם היו 5.3 ו-10.6 מיליון דולר. והמס מחושב על כל המחיר, לא רק על החלק שמעל הסף. מי משלם כל מס נקבע בחוזה ובמנהג המקומי, ולכן בקשו מהאסקרו פירוט בכתב לפני החתימה. ותמיד בדקו את השיעורים העדכניים ביום הסגירה.

ביטוח רעידות אדמה

לפי מחלקת הביטוח של קליפורניה, ביטוח בית רגיל לא מכסה נזקי רעידת אדמה. מה שחשוב לדעת:

• הצעה כל שנתיים. חברת ביטוח הבית חייבת להציע לכם ביטוח רעידות אדמה בכתב, אחת לשנתיים.
• CEA. רוב הפוליסות בקליפורניה הן של רשות רעידות האדמה של קליפורניה (CEA), ונמכרות דרך חברות הביטוח שמשתתפות בה. כדי לקנות אותה צריך ביטוח בית באחת מהן.
• השתתפות עצמית גבוהה. בפוליסות CEA ההשתתפות העצמית על המבנה היא בין 5% ל-25%. בבית ששווה יותר ממיליון דולר, ובחלק מהבתים הישנים שלא חוזקו, האפשרות הנמוכה היא 15%.
• שריפה אחרי רעידה. לפי חוק המדינה, ביטוח בית רגיל מכסה שריפה שנגרמה מרעידת אדמה, גם בלי ביטוח רעידות.

קבלו הצעת מחיר לביטוח הבית ולביטוח רעידות האדמה לפני שאתם מסירים את התנאים בחוזה. בצבר קונקשן תמצאו סוכני ביטוח ישראלים בלוס אנג'לס וסוכני ביטוח בעולם.

משכירים? חוק שכר הדירה (RSO) והשכרה קצרה

RSO. לפי מחלקת הדיור של העיר לוס אנג'לס, חוק פיקוח שכר הדירה של העיר חל בדרך כלל על נכסים שנבנו לראשונה עד 1 באוקטובר 1978, ועל יחידות חלופיות מסוימות. הוא חל על דירות, קונדו, טאון-האוסים, דופלקסים ושתי יחידות מגורים או יותר על אותו מגרש. הוא לא חל, בין השאר, על בית צמוד קרקע שהוא המבנה היחיד על המגרש, ועל רוב היחידות שנבנו אחרי 1 באוקטובר 1978.

מה זה אומר לבעלים:

• העלאת שכר דירה פעם ב-12 חודשים, עד השיעור המותר שהעיר מפרסמת.
• רישום שנתי של כל יחידה, ודמי רישום של 38.75 דולר ליחידה.
• פינוי רק מסיבות שהחוק מונה, ובחלק מהמקרים חובה לשלם לשוכר דמי העברה.

גם יחידה שאינה תחת RSO יכולה להיות תחת חוק "סיבה מוצדקת לפינוי" של העיר (JCO). לפני שקונים בניין עם שוכרים, בדקו את מעמד הנכס במאגר של העיר ואת החוזים הקיימים. כאן חברת ניהול נכסים בלוס אנג'לס שמכירה את החוק חוסכת טעויות יקרות.

השכרה קצרה. לפי השאלות והתשובות של מחלקת התכנון של העיר, השכרה לטווח קצר בעיר לוס אנג'לס מותרת רק בבית שהוא מקום המגורים העיקרי של המארח, כלומר שהוא גר בו יותר משישה חודשים בשנה. צריך רישום, יש תקרה של 120 ימים בשנה בלי אישור מורחב, ונכס תחת RSO לא זכאי. מי שגר בישראל וקונה דירה להשקעה לא יכול להפעיל אותה כ-Airbnb בתוך העיר. ערים אחרות במחוז קובעות כללים משלהן, ולכן בדקו מול העירייה הספציפית.

על מס הכנסה משכירות כתושבי חוץ, ראו מיסים לישראלים בארה"ב, ועל ניהול מרחוק, השכרת נכס בחו"ל מרחוק.

מוכרים? FIRPTA

כמו בכל ארה"ב, לפי ה-IRS, כשתושב חוץ מוכר נכס, הקונה מנכה בדרך כלל 15% מהתמורה. כשהקונה הוא אדם פרטי שקונה כדי לגור בנכס, אין ניכוי עד 300,000 דולר, ולפי הוראות טופס 8288 יש ניכוי מופחת של 10% עד מיליון דולר. בלוס אנג'לס רוב הבתים נמכרים ביותר ממיליון דולר, ואז הניכוי הוא בדרך כלל 15% בכל מקרה. אפשר לבקש מראש ניכוי מופחת (טופס 8288-B). הפירוט המלא, כולל דוגמה מפלורידה, במדריך קניית נכס במיאמי לישראלים. תכננו את המכירה עם רואה חשבון בלוס אנג'לס.

מה לבדוק לפני שמגישים הצעה

• מס רכוש לפי המחיר שלכם: 1% ועוד אגרות החוב של האזור, ותקציב לחשבון המשלים.
• הכתובת בתוך העיר או מחוצה לה, בגלל מס ULA ומס העיר.
• רישיון המתווך ב-DRE, ושל חברת האסקרו.
• הדוח המקדים של הטייטל.
• הצעת מחיר לביטוח רעידות אדמה וההשתתפות העצמית בדולרים.
• מעמד RSO ותוכנית ההשכרה, אם קונים להשקעה.
• מימון: ראו משכנתא בחו"ל לישראלים.

מתווכי נדל"ן בלוס אנג׳לס: כל הרשימה באינדקס

לכל הרשימה

Niv David – The Beverly Hills Estates מתווכי נדל"ן · לוס אנג׳לס ניב דוד הוא סוכן נדל״ן ב־The Beverly Hills Estates, שמתמחה בשוק היוקרה של לוס אנג׳לס. הוא גדל בישראל ועבד בתעשיית ההייטק בתל אביב לפני שעבר לנדל״ן. ניב מורשה בקליפורניה ובישראל, ומלווה גם לקוחות שמחפשים בית שני בתל אביב. אתם יכולים לעבוד איתו בעברית. Hana Cohen – Sotheby's International Realty מתווכי נדל"ן · לוס אנג׳לס חנה כהן היא יועצת נדל״ן יוקרה ורילוקיישן ב־Sotheby's International Realty בבוורלי הילס. היא נולדה בישראל, עברה ללוס אנג׳לס ודוברת עברית ואנגלית. חנה מלווה קונים ומוכרים בלוס אנג׳לס, וגם לקוחות שמחפשים נכס בישראל. היא זמינה בכל ימות השבוע. The Fridman Group – Tomer Fridman מתווכי נדל"ן · לוס אנג׳לס תומר פרידמן מוביל את The Fridman Group, צוות נדל״ן יוקרה בבוורלי הילס. הוא ידוע בדיסקרטיות, בקשרים בינלאומיים ובעסקאות שיא. פרידמן היה ממייסדי Israel Sotheby's International Realty ודובר עברית. אתם יכולים לפנות לצוות בטלפון או במייל. C Chana Gedy Real Estate מתווכי נדל"ן · לוס אנג׳לס Chana Gedy Real Estate הוא משרד תיווך נדל"ן בוטיק שמבוסס בבוורלי הילס ופועל גם בניו יורק. את המשרד הקימה ומנהלת חנה גדי, שעברה מירושלים לניו יורק בגיל 20 והתחילה שם את דרכה בתיווך, ומשם המשיכה ללוס אנג'לס. המשרד עובד עם מספר מצומצם של לקוחות בכל פעם ומציע שירות קונסיירז' (Gold Glove Concierge) שמלווה קונים ומוכרים לאורך כל העסקה, כולל הכנת הבית למכירה. המשרד מלווה גם מבוגרים ומשפחות במעבר דירה, ובאתר אפשר לקבל הערכת שווי לנכס. The ESS Group מתווכי נדל"ן · לוס אנג׳לס The ESS Group הוא משרד תיווך בלוס אנג'לס שמתמחה בנכסי השקעה מסחריים מסוג Triple Net (NNN), כלומר נכסים מושכרים לשוכר יחיד, לרוב רשת גדולה, שנושא בהוצאות הנכס. את המשרד הקים אלי סטרה שאנס, יליד ישראל ובעל רקע משפטי. המשרד מאתר עבור משקיעים נכסים, כולל עסקאות שאינן מפורסמות בשוק, מנתח חוזי שכירות, מסייע במימון דרך מתווך משכנתאות פנימי, ומלווה עסקאות החלפה לפי סעיף 1031 עד הסגירה. Ester (Etti) Ezra – Revel Real Estate מתווכי נדל"ן · לוס אנג׳לס אסתר (אתי) עזרא היא סוכנת נדל״ן ב־Revel Real Estate בלוס אנג׳לס, ומשמשת גם נוטריונית ניידת. היא נולדה בישראל וגדלה בצ׳ילה, ולמדה בסנטה מוניקה קולג׳ וב־UCLA. אתי מלווה קנייה, מכירה, השקעה והשכרה של נכסים, ומתמחה בחוזי שכירות. אתם יכולים לעבוד איתה בעברית, בספרדית או באנגלית. Dana Benyehuda – The Agency מתווכי נדל"ן · לוס אנג׳לס דנה בן־יהודה היא סוכנת נדל״ן במשרד The Agency בלוס אנג׳לס. היא נולדה וגדלה בישראל ושירתה בחיל הים. דנה מלווה קונים ומוכרים של בתים ודירות באזור לוס אנג׳לס. אתם יכולים לעבוד איתה בעברית. Adi Livyatan Group מתווכי נדל"ן · לוס אנג׳לס עדי לויתן הוא סוכן נדל״ן בלוס אנג׳לס ועומד בראש קבוצת Adi Livyatan Group, הפועלת בעיקר באנסינו, בברנטווד, בווסט הוליווד ובמערב העיר. לויתן נולד בישראל, עבר לארצות הברית בגיל שש ומכהן כיו״ר משותף של הנהלת המועצה הישראלית-אמריקאית (IAC) בלוס אנג׳לס. הקבוצה מלווה קונים ומוכרים של בתים פרטיים ונכסי יוקרה, וכן משקיעים בנכסים מניבים. היא גם מייצגת בארצות הברית פרויקטים של חברת גינדי. D Dunn Team Real Estate – Shira Dunn מתווכי נדל"ן · לוס אנג׳לס שירה דאן היא מנכ״לית Dunn Team Real Estate ומתמחה בבתי יוקרה בעמק סן פרננדו ובסביבתו. היא עורכת דין ישראלית מאז 2011, וידע משפטי בחוזים ובמשא ומתן עוזר לה בכל עסקה. הצוות מתמחה גם בפרויקטים של בנייה חדשה ובפיתוח. אתם יכולים לעבוד איתה בעברית. B Bitan Estates Group – Lior Bitan מתווכי נדל"ן · לוס אנג׳לס ליאור ביטן מוביל את Bitan Estates Group, צוות נדל״ן שפועל מאנסינו. הצוות מלווה קונים ומוכרים באנסינו, בבוורלי הילס, בווסט הילס ובאזורים נוספים בלוס אנג׳לס. ביטן מופיע במדריך העסקים של הקהילה הישראלית בלוס אנג׳לס. אתם יכולים לפנות אליו בעברית בכל שעה. E Esti Klaiman – Keller Williams מתווכי נדל"ן · לוס אנג׳לס אסתי קליימן היא סוכנת נדל״ן ב־Keller Williams Premier Luxury, שפועלת באזור וודלנד הילס ועמק סן פרננדו. היא נולדה בחדרה וגדלה בישראל. אסתי מלווה קונים, מוכרים ושוכרים בבתים ובדירות באזור לוס אנג׳לס. אתם יכולים לעבוד איתה בעברית. I Iris Goldstein-Hagay – Rodeo Realty מתווכי נדל"ן · לוס אנג׳לס איריס גולדשטיין-חגי היא סוכנת נדל״ן ב-Rodeo Realty, במשרד קלבסס, ופועלת בעמק סן פרננדו, מסטודיו סיטי ועד תאוזנד אוקס. היא נולדה וגדלה בישראל ומדברת עברית. גולדשטיין-חגי עוסקת בתיווך נדל״ן מאז 1986, ונכללה בהיכל התהילה של Re/Max וב-President's Circle של Rodeo Realty. היא וצוותה מלווים קונים ומוכרים של בתי מגורים ובתי יוקרה, וגם עסקאות בנכסים להשקעה, השכרות, מכירות בחסר (Short Sale) ונכסים בבעלות בנקים (REO).

שאלות נפוצות

צריך עורך דין כדי לקנות בית בלוס אנג'לס? בעסקה רגילה הסגירה נעשית דרך חברת אסקרו, ועורך דין אינו חובה. כשקונים מחו"ל, דרך חברה, או נכס עם שוכרים או בעיות בטייטל, עורך דין שמייצג רק אתכם שווה את ההוצאה.

כמה מס רכוש משלמים בלוס אנג'לס? 1% מהשווי החייב במס, ועוד שיעור לאגרות חוב שאושרו באזור. אחרי קנייה הבסיס הוא מחיר השוק ביום ההעברה, והוא עולה בעד 2% בשנה.

מה זה החשבון המשלים שהגיע אחרי הקנייה? זו שומה על ההפרש בין השווי החדש לשווי של המוכר, ליתרת שנת הכספים. אם קניתם בין ינואר למאי, יגיעו שני חשבונות כאלה.

מס ULA חל על כל קנייה בלוס אנג'לס? לא. הוא חל רק בתוך העיר לוס אנג'לס, ומ-1 ביולי 2026 רק על עסקאות מעל 5.4 מיליון דולר. הספים מתעדכנים כל שנה.

ביטוח הבית מכסה רעידת אדמה? לא. צריך ביטוח רעידות אדמה נפרד, בדרך כלל של CEA, עם השתתפות עצמית של 5% עד 25%. שריפה שנגרמה מרעידה כן מכוסה בביטוח הבית.

אפשר להשכיר דירה להשקעה ב-Airbnb בלוס אנג'לס? בתוך העיר, השכרה קצרה מותרת רק בבית שהוא מקום המגורים העיקרי של המארח, ובנכס תחת RSO היא אסורה. לכן דירה להשקעה של מי שגר בישראל מתאימה בדרך כלל להשכרה ארוכה.

המידע כאן כללי ונכון לנובמבר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. מסי ההעברה בעיר לוס אנג'לס מתעדכנים כל שנה, וכללי השכירות משתנים מעיר לעיר. לפני כל עסקה, דברו עם עורך דין, רואה חשבון וסוכן ביטוח מוסמכים.

בצבר קונקשן תמצאו עסקים ישראליים בלוס אנג'לס, בסנטה מוניקה ובאירוויין, עורכי דין באירוויין, מתווכים ישראלים בעולם, עורכי דין, רואי חשבון וניהול נכסים, וגם את המדריך למעבר לארה"ב. ואם אתם בודקים קנייה, השאירו פרטים בעמוד הנדל"ן בלוס אנג'לס ונחזור אליכם בעברית.

רוצים לראות עוד? באינדקס של צבר קונקשן תמצאו עסקים ישראלים בעולם לפי עיר ותחום, כולם בעברית.

מקורות

• California DRE: תהליך האסקרו ומי מפקח על כל סוג
• California DRE: אימות רישיון
• California Department of Insurance: ביטוח טייטל
• California Department of Insurance: ביטוח רעידות אדמה
• California State Board of Equalization: מס רכוש בקליפורניה, סקירה (Publication 29, מרץ 2025)
• California State Board of Equalization: שאלות על העברת בעלות
• LA County Registrar-Recorder: מס העברה, כולל מס העיר לוס אנג'לס ו-ULA
• LA Housing Department: מה מכוסה בחוק שכר הדירה (RSO)
• Los Angeles City Planning: חוק ההשכרה הקצרה (Home-Sharing), שאלות ותשובות
• IRS: ניכוי FIRPTA
• IRS: הוראות טופס 8288 (ניכוי מופחת של 10%)