קניית דירה או בית בטורונטו לישראלים: האיסור על זרים, המסים ותפקיד עורך הדין
ישראלים שאינם אזרחי קנדה או תושבי קבע לא יכולים, נכון לנובמבר 2026, לקנות רוב סוגי הדירות והבתים בטורונטו. חוק פדרלי אוסר זאת, והאיסור בתוקף לפחות עד 1 בינואר 2027. יש חריגים, למשל למי שעובד בקנדה בהיתר עבודה. אבל גם מי שרשאי לקנות ואינו אזרח או תושב קבע ישלם מס זרים של 25% לאונטריו ועוד 10% לעיר טורונטו, מעבר למס ההעברה הרגיל. המדריך מסביר את הכללים, את המסים ואת מה שקורה בסגירה.
עורכי דין בטורונטו מהאינדקס
לכל הרשימה
האיסור הפדרלי על קונים שאינם קנדים
החוק לאיסור רכישת נכסי מגורים בידי מי שאינם קנדים נכנס לתוקף ב-1 בינואר 2023. הוא אוסר על "מי שאינו קנדי" לרכוש נכס מגורים בקנדה, במישרין או בעקיפין. מי שאינו קנדי הוא, בין השאר, מי שאינו אזרח קנדה, תושב קבע או רשום לפי חוק האינדיאנים, וגם תאגיד שהתאגד מחוץ לקנדה.
מה נחשב נכס מגורים. לפי החוק: בית צמוד קרקע עם עד שלוש יחידות דיור, וגם יחידה בבית דו-משפחתי, בבית טורי או בבניין קונדו.
עד מתי. לפי התאגיד הקנדי למשכנתאות ולדיור (CMHC), האיסור נקבע במקור לשנתיים, וב-4 בפברואר 2024 הודיעה הממשלה על הארכה עד 1 בינואר 2027. התאריך קרוב, ולכן בדקו לפני כל צעד אם האיסור הוארך שוב, הסתיים או השתנה.
איפה. לפי CMHC, האיסור חל רק באזורים מטרופוליניים ובאזורים עירוניים מוגדרים (CMA ו-CA). טורונטו נמצאת בתוך האזור הזה.
החריגים העיקריים
לפי CMHC, האיסור לא חל, בין השאר, על:
- עובדים זמניים: בעלי היתר עבודה בתוקף, שנותרו בו 183 ימים או יותר ביום הקנייה, ושלא קנו נכס מגורים בקנדה בתקופת האיסור.
- סטודנטים: בתנאים מחמירים, ובהם הגשת דוחות מס ב-5 השנים הקודמות, שהייה של 244 ימים לפחות בכל אחת מהן, ומחיר של עד 500,000 דולר.
- בני זוג: מי שקונה יחד עם בן או בת זוג שהם אזרחים, תושבי קבע או פטורים בעצמם.
- פליטים ומקבלי הגנה, ועוד כמה מקרים.
מ-27 במרץ 2023 האיסור גם לא חל על קרקע ריקה. העונש: לפי החוק, קנס של עד 10,000 דולר, גם למי שעזר ביודעין. בית המשפט יכול להורות על מכירת הנכס, והקונה לא יקבל יותר ממה ששילם.
מס זרים: 25% באונטריו ועוד 10% בטורונטו
המס המחוזי (NRST). לפי ממשלת אונטריו, מס ספקולציה של תושבי חוץ הוא 25% מהתמורה, מ-25 באוקטובר 2022, בכל אונטריו. הוא חל על "ישויות זרות": מי שאינו אזרח או תושב קבע, ותאגיד זר. הוא חל על קרקע עם אחד עד שישה בתי מגורים, כולל דירת קונדו. אם אחד הקונים זר, המס מחושב על כל התמורה, ולא רק על החלק שלו. יש פטורים מוגדרים, למשל לבן זוג של אזרח או תושב קבע.
המס העירוני (MNRST). לפי עיריית טורונטו, מ-1 בינואר 2025 קונה זר משלם עוד 10% ממחיר הנכס, בנוסף למס ההעברה העירוני. המס חל על אותם סוגי נכסים, ואין פטור להסכמים שנחתמו לפני 2025.
כלומר, ישראלי בהיתר עבודה שרשאי לקנות לפי החוק הפדרלי, אבל אינו תושב קבע, ישלם בטורונטו את שני מסי הזרים. בדקו עם עורך הדין אם אחד הפטורים חל עליכם.
מס העברה: מחוזי ועירוני
בטורונטו משלמים שני מסי העברה: של אונטריו ושל העיר. לנכס עם בית מגורים אחד או שניים, השיעורים הם:
| שווי התמורה (דולר קנדי) | אונטריו | טורונטו |
|---|---|---|
| עד 55,000 | 0.5% | 0.5% |
| 55,000 עד 250,000 | 1.0% | 1.0% |
| 250,000 עד 400,000 | 1.5% | 1.5% |
| 400,000 עד 2,000,000 | 2.0% | 2.0% |
| 2,000,000 עד 3,000,000 | 2.5% | 2.5% |
| מעל 3,000,000 | 2.5% | 4.4% עד 8.6%, במדרגות |
המקורות: אונטריו, חישוב מס ההעברה ועיריית טורונטו, שיעורי המס העירוני. המדרגות העירוניות מעל 3 מיליון דולר חלות מ-1 באפריל 2026. כל שיעור חל רק על החלק של המחיר שבתוך המדרגה.
דוגמה לפי השיעורים האלה: על דירה ב-1,000,000 דולר קנדי, מס ההעברה של אונטריו הוא 16,475 דולר, והמס העירוני עוד 16,475 דולר. קונה זר שרשאי לקנות יוסיף 250,000 דולר מס מחוזי ו-100,000 דולר מס עירוני. זה חישוב לפי השיעורים בלבד, בלי פטורים והחזרים. את הסכום המדויק יחשב עורך הדין.
החזר לקונה ראשון. לפי אונטריו, קונה דירה ראשונה יכול לקבל החזר של עד 4,000 דולר ממס ההעברה המחוזי. אבל רק אזרח קנדה או תושב קבע זכאי, אפשר להשיג את המעמד עד 18 חודשים אחרי הרישום, וצריך לגור בדירה תוך 9 חודשים.
עורך הדין בסגירה באונטריו
באונטריו, עורך דין מטפל בסגירה ובהעברת הבעלות. לפי הנחיות לשכת עורכי הדין של אונטריו לעסקאות נדל"ן למגורים, עורך הדין יכול להיעזר בצוות, אבל האחריות לכמה דברים נשארת שלו בלבד:
- בדיקת דוח חיפוש הבעלות והמסמכים לפני החתימה.
- מכתב הדרישות (requisitions) לצד המוכר על בעיות שנמצאו.
- חוות הדעת על הבעלות, ומכתב הדיווח ללקוח בסוף העסקה.
עורך הדין גם צריך להסביר לכם את האפשרויות להבטיח את הבעלות. אם בוחרים בביטוח בעלות (title insurance), הוא צריך להסביר אילו בדיקות לא ייעשו ומה הן היו מגלות, למשל ייעוד הקרקע או חריגות גבול. לקונה מחו"ל, שלא מכיר את המערכת, זה תפקיד מרכזי. בחרו עורך דין לפני שחותמים על הצעה, ולא אחרי. בצבר קונקשן תמצאו עורכי דין ישראלים בטורונטו. מדריך כללי לבחירה: איך בוחרים עורך דין בחו"ל.
משכנתא לתושבי חוץ
בנקים בקנדה נותנים לפעמים משכנתא גם למי שאינו תושב, אבל לרוב בתנאים אחרים מאשר לתושבים. כל מלווה קובע לעצמו כמה הון עצמי לדרוש ואילו מסמכים לבקש. לפני שאתם מחפשים דירה, דברו עם כמה מלווים, בקשו אישור עקרוני בכתב, ובדקו מה הם דורשים לגבי הכנסה מישראל. אל תסתמכו על מספרים מאתרים כלליים. מה שקובע הוא התשובה של הבנק לתיק שלכם. עוד בנושא במדריך משכנתא בחו"ל לישראלים.
מס על דירות ריקות (UHT): מה השתנה
המס הפדרלי על דירות ריקות או לא מנוצלות (Underused Housing Tax) הוא מס שנתי של 1%, שחל מ-1 בינואר 2022. לפי רשות המסים של קנדה, חוק יישום תקציב 2025 קיבל אישור מלכותי ב-26 במרץ 2026. מאז, בעלים לא צריכים להגיש דוח או לשלם את המס על 2025 ועל השנים שאחריה. החובה להגיש ולשלם על 2022, 2023 ו-2024 עדיין קיימת. מי שהחזיק בעבר נכס בקנדה כבעלים זר, שיבדוק עם רואה חשבון אם נשארו לו דוחות פתוחים.
כשמוכרים: הודעה לרשות המסים
לפי רשות המסים של קנדה, נכס מקרקעין בקנדה הוא "נכס קנדי חייב במס". תושב חוץ שמוכר אותו צריך להודיע לרשות לא יאוחר מ-10 ימים אחרי המכירה, ומומלץ לפחות 30 יום לפני. כדי לקבל אישור (certificate of compliance) משלמים מקדמה של 25% מהרווח, או נותנים בטוחה. בלי האישור, הקונה צריך להעביר לרשות 25% מהמחיר, ורשאי לנכות אותם מהתמורה. תכננו את זה עם רואה חשבון לפני שמוכרים. בצבר קונקשן תמצאו רואי חשבון ישראלים בטורונטו.
מה לשאול לפני שמתחילים
- האם אני רשאי לקנות לפי החוק הפדרלי, ובאיזה חריג בדיוק?
- האם חלים עליי מס הזרים של אונטריו ושל טורונטו, והאם יש פטור?
- מה כל עלויות הסגירה, כולל שני מסי ההעברה ושכר הטרחה, בכתב?
- איזה בנק ייתן לי משכנתא, ובאילו תנאים?
- מה יקרה במכירה, ואיך אדווח בקנדה ובישראל?
טעויות נפוצות: לחתום על הצעה לפני שעורך דין בדק אם מותר לכם לקנות; לשכוח את מס הזרים העירוני, שנוסף רק ב-2025; להניח שההחזר לקונה ראשון חל עליכם; ולחשוב שהאיסור יסתיים בוודאות ב-2027.
מתווך שמכיר את השוק המקומי חוסך זמן: ראו מתווכי נדל"ן ישראלים בטורונטו, ולשיפוץ אחרי הקנייה קבלני שיפוצים ישראלים בטורונטו. ממשיכים באינדקס: עסקים ישראליים בטורונטו, במונטריאול ובוונקובר, מתווכים ישראלים בעולם, עורכי דין ישראלים בעולם, רואי חשבון ישראלים בעולם והמדריך לקנדה. עוברים לקנדה? ראו Express Entry לישראלים והבדיקות לפני קניית נכס בחו"ל.
עורכי דין בטורונטו: כל הרשימה באינדקס
לכל הרשימהשאלות נפוצות
ישראלי יכול לקנות דירה בטורונטו? רק אם הוא אזרח קנדה, תושב קבע, או נכנס לאחד החריגים של החוק הפדרלי, למשל עובד בהיתר עבודה שנותרו בו 183 ימים לפחות. האיסור בתוקף לפחות עד 1 בינואר 2027.
מה זה NRST? מס של אונטריו על קונים זרים: 25% מהתמורה, על נכסים עם אחד עד שישה בתי מגורים, כולל קונדו. אם אחד הקונים זר, המס חל על כל המחיר.
יש גם מס זרים עירוני בטורונטו? כן. מ-1 בינואר 2025 קונה זר משלם לעיר עוד 10% ממחיר הנכס, בנוסף למס ההעברה העירוני.
כמה מס העברה משלמים בטורונטו? שני מסים: של אונטריו ושל העיר, במדרגות של 0.5% עד 2.5%, ובעיר עד 8.6% במחירים גבוהים מאוד. על דירה ב-1,000,000 דולר קנדי כל אחד מהם הוא 16,475 דולר.
המס על דירות ריקות עדיין קיים? לא על 2025 והלאה. לפי רשות המסים של קנדה, החובה בוטלה מ-2025, אבל הדוחות והתשלומים על 2022 עד 2024 עדיין נדרשים.
למה צריך עורך דין בסגירה? באונטריו עורך הדין בודק את הבעלות, שולח דרישות למוכר, נותן חוות דעת או מסביר את ביטוח הבעלות, ומדווח לכם בסוף העסקה.
המידע כאן כללי ונכון לנובמבר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. האיסור על קונים זרים והמסים בקנדה משתנים, ולכן לפני כל הצעה בדקו את הכללים העדכניים עם עורך דין ורואה חשבון מוסמכים באונטריו.
בצבר קונקשן תמצאו מתווכי נדל"ן ישראלים בטורונטו ועורכי דין ישראלים בטורונטו. ואם אתם בודקים קנייה, השאירו פרטים בעמוד הנדל"ן בטורונטו ונחזור אליכם בעברית.
רוצים לראות עוד? באינדקס של צבר קונקשן תמצאו עסקים ישראלים בעולם לפי עיר ותחום, כולם בעברית.
מקורות
- Justice Laws: החוק לאיסור רכישת נכסי מגורים בידי מי שאינם קנדים
- CMHC: האיסור, ההארכה עד 1.1.2027 והחריגים
- ממשלת אונטריו: מס ספקולציה של תושבי חוץ (NRST)
- ממשלת אונטריו: חישוב מס ההעברה
- ממשלת אונטריו: החזר מס העברה לקונה ראשון
- עיריית טורונטו: שיעורי מס ההעברה העירוני
- עיריית טורונטו: מס ההעברה העירוני ומס הזרים העירוני (MNRST)
- לשכת עורכי הדין של אונטריו: הנחיות לעסקאות נדל"ן למגורים
- רשות המסים של קנדה: הגשה ותשלום של מס הדירות הריקות (UHT)
- ממשלת קנדה: מס הדירות הריקות
- רשות המסים של קנדה: מכירת נכס קנדי בידי תושב חוץ (סעיף 116)
עוד מהבלוג
אהבתם את המדריך? עקבו אחרינו כדי לקבל את הבאים.