קניית דירה באמסטרדם לישראלים: מס העברה, נוטריון, 3 ימי חרטה וכללי השכרה

אמסטרדם היא אחת הערים שהכי קשה לקנות בהן דירה באירופה: היצע קטן, מחירים גבוהים, וכללים עירוניים שמגבילים משקיעים. למי שבא לגור בעיר, הקנייה עצמה פשוטה ומסודרת. מי שקונה כדי להשכיר צריך להכיר את המגבלות לפני ההצעה הראשונה. ריכזנו את הכללים לפי רשות המסים ההולנדית, הקדסטר, ממשלת הולנד ועיריית אמסטרדם.

מס העברה: 2% או 8%

לפי רשות המסים ההולנדית (Belastingdienst), ב-2026 השיעורים הם:

פטור לקונה צעיר (startersvrijstelling). לא משלמים מס בתנאים הבאים:

• הקונה מעל גיל 18 ומתחת לגיל 35 ביום הקנייה;
• הוא עצמו יגור בדירה;
• הוא לא השתמש בפטור הזה בעבר;
• שווי הדירה לא עולה על 555,000 אירו ב-2026.

ישראלי שקונה דירה להשקעה באמסטרדם ישלם 8%.

השלבים: חוזה, 3 ימי חרטה, נוטריון וקדסטר

1. חוזה קנייה בכתב.
2. 3 ימי חרטה. לפי סעיף 7:2 בחוק האזרחי ההולנדי, אדם פרטי שקונה דירה רשאי לבטל את הקנייה תוך 3 ימים אחרי שקיבל את החוזה החתום. לפי אתר ממשלת הולנד, הספירה מתחילה ביום שאחרי קבלת החוזה. לפחות שניים מהימים צריכים להיות ימי חול. אם לא, נוסף יום.
3. שטר העברה אצל הנוטריון. לפי ממשלת הולנד, אצל הנוטריון מסדרים את התשלום וחותמים על שטר ההעברה (leveringsakte).
4. רישום בקדסטר. לפי הקדסטר, הנוטריון מגיש את השטר לרישום במרשם הציבורי. אם הכול תקין, התמורה מועברת למוכר.

מספר זהות הולנדי (BSN). תושב חוץ שצריך מספר כזה נרשם במרשם תושבי החוץ (RNI). לפי רשות המרשמים, מינואר 2026 מי שאין לו דרכון אירופי נרשם באחד משני משרדים: ברדה או ונלו. בדקו עם הנוטריון או עם הבנק אם תצטרכו מספר כזה בעסקה שלכם.

השכרה לתיירים: רק בדירה שגרים בה

לפי עיריית אמסטרדם, השכרה לנופש (vakantieverhuur) מותרת רק בתנאים האלה:

• אתם גרים בדירה ורשומים בה;
• עד 30 לילות בשנה. בחלקים מהמרכז ומ-De Pijp, עד 15 לילות;
• עד 4 אורחים בכל פעם;
• מספר רישום בכל מודעה, היתר, ודיווח על כל השכרה לפני שהאורחים מגיעים.

המשמעות לקונה מישראל: דירה שאתם לא גרים בה אי אפשר להשכיר לתיירים באמסטרדם.

"הגנת הקנייה": דירות שאסור להשכיר 4 שנים

אמסטרדם מגינה על דירות בינוניות מפני קנייה להשקעה (opkoopbescherming). לפי העירייה:

• על אילו דירות. דירות שערך המס שלהן (WOZ) נמוך מ-637,000 אירו, בהעברות ב-2026.
• מה המשמעות. מי שקונה דירה כזו חייב לגור בה, ולא רשאי להשכיר אותה ב-4 השנים הראשונות.
• חריגים. למשל דירה שכבר מושכרת לפחות 6 חודשים והשוכרים נשארים בה, או היתר מיוחד, כמו השכרה לילדים שלכם.

את ערך ה-WOZ קובעים לפי מועד הייחוס, 1 בינואר של השנה שלפני ההעברה. לפני שמגישים הצעה על דירה להשקעה, בדקו את הערך שלה.

מס שנתי לתושבי חוץ: "קופסה 3"

לפי רשות המסים ההולנדית, תושב חוץ שיש לו דירה בהולנד, לנופש או להשכרה, חייב עליה במס, ומדווח עליה כנכס ב"קופסה 3" (box 3):

• התשואה המשוערת: ב-2026 התשואה הרעיונית היא 6.00%.
• שיעור המס: 36%.
• שווי הדירה: לפי ערך ה-WOZ, במועד הייחוס של 1 בינואר בשנה שלפני שנת הדיווח.

איך זה מתיישב עם המס בישראל, ואיזה פטור חל עליכם, בודקים עם רואה חשבון. ראו המדריך לתושבות מס ישראלית.

מי יכול לקנות?

לפי האיגוד האירופי של רשמי המקרקעין (ELRA), הולנד לא מגבילה קנייה של נכסים בידי זרים, תושבים או לא. לא מצאנו על כך עמוד באתר ממשלתי הולנדי, אבל בניגוד להונגריה, לא מצאנו גם דרישה להיתר. השוו לקנייה בבודפשט, שם ישראלים צריכים היתר.

לפני שקונים

• מימון: בנקים הולנדיים בודקים הכנסה ותושבות. ראו המדריך למשכנתא בחו"ל לישראלים.
• בדיקות כלליות: רשימת הבדיקות לפני קניית נכס בחו"ל.
• השוואה לעיר אחרת: קניית דירה בברלין.

ישראלים באמסטרדם

ישראלים שעובדים בתחום באמסטרדם:

• מתווכי נדל"ן באמסטרדם;
• עורכי דין באמסטרדם;
• יועצי רילוקיישן באמסטרדם, למי שעובר לגור בעיר.

כל העסקים הישראליים בעיר נמצאים בעמוד אמסטרדם. מתווכים ישראלים גם בברלין.

שאלות נפוצות

כמה מס העברה משלמים על דירה באמסטרדם? 2% על דירה שהקונה יגור בה בעצמו, ו-8% על דירה שלא תשמש מקום מגורים עיקרי. קונה עד גיל 35 שיגור בדירה פטור, אם שוויה עד 555,000 אירו ב-2026 ולא השתמש בפטור בעבר.

אפשר לבטל אחרי שחתמתי? אדם פרטי שקונה דירה רשאי לבטל תוך 3 ימים אחרי שקיבל את החוזה החתום, לפי סעיף 7:2 בחוק האזרחי. לפחות שניים מהימים צריכים להיות ימי חול.

אפשר לקנות דירה באמסטרדם ולהשכיר ב-Airbnb? רק בדירה שאתם גרים בה ורשומים בה: עד 30 לילות בשנה (15 בחלקים מהמרכז ומ-De Pijp), עד 4 אורחים, ועם רישום והיתר.

מה זו הגנת הקנייה? בדירות שערך ה-WOZ שלהן נמוך מ-637,000 אירו, הקונה חייב לגור בדירה, ולא רשאי להשכיר אותה ב-4 השנים הראשונות, למעט חריגים.

תושב ישראל משלם מס בהולנד על דירה שם? כן. הדירה מדווחת כנכס בקופסה 3. ב-2026 התשואה הרעיונית היא 6.00%, ושיעור המס 36%.

צריך היתר כדי לקנות? לפי האיגוד האירופי של רשמי המקרקעין, הולנד לא מגבילה קנייה בידי זרים. בדקו עם הנוטריון אילו מסמכים הוא צריך מכם.

המידע כאן כללי ונכון לנובמבר 2026. הוא לא ייעוץ משפטי או מיסויי. לפני חתימה, היוועצו בנוטריון, בעורך דין וברואה חשבון בהולנד.

בודקים קנייה באמסטרדם? השאירו פרטים בעמוד הנדל"ן באמסטרדם ונחזור אליכם בעברית.

ממשיכים באינדקס של צבר

• עסקים ישראלים בעולם, לפי עיר ותחום
• עסקים ישראליים בברלין
• מתווכי נדל"ן ישראלים בעולם
• עורכי דין ישראלים

מקורות

• Belastingdienst: tarieven overdrachtsbelasting
• Belastingdienst: startersvrijstelling
• Kadaster: akte inschrijven bij koop van een huis
• Rijksoverheid: checklist woning kopen
• Burgerlijk Wetboek 7:2
• Rijksoverheid: bedenktijd na het kopen van een woning
• RvIG: registratie niet-ingezetenen
• Gemeente Amsterdam: holiday rental permit
• Gemeente Amsterdam: regels opkoopbescherming
• Belastingdienst: vakantiewoning in Nederland
• Belastingdienst: box 3
• ELRA: Netherlands, limitations to foreigners