קונים דירה בדובאי? המדריך לישראלים: אזורי פרי-הולד, נכס על הנייר, אגרות וויזת זהב
ישראלים יכולים לקנות דירה בדובאי, אבל רק באזורים שהשליט קבע לבעלות זרים (פרי-הולד). קונים נכס גמור או נכס על הנייר. בנכס על הנייר, הכסף שאתם משלמים צריך להיכנס לחשבון נאמנות של הפרויקט. רשות המקרקעין של דובאי (DLD) גובה אגרת העברה של 4% משווי המכירה. נכס בשווי 2 מיליון דירהם ומעלה יכול לפתוח את הדרך לוויזת זהב. המדריך מסביר כל שלב לפי המקורות הרשמיים, ומה לבדוק לפני שמעבירים כסף.
מתווכי נדל"ן בדובאי מהאינדקס
לכל הרשימהחשוב לפני הכול: אזהרת מסע. המטה לביטחון לאומי מחזיק אזהרת מסע ברמה 3 לאיחוד האמירויות: הימנעות מנסיעה לא הכרחית, בכל שטח המדינה. בנוסף, בהודעה שלו לקראת חגי תשרי 2026 הוא מציין את האמירויות בין המדינות הפגיעות לפעילות עוינת של איראן. בדקו את האזהרה העדכנית באתר המטה לפני כל נסיעה, ושקלו אותה לפני שאתם קונים נכס שתצטרכו להגיע אליו. שגרירות ישראל ממליצה למי שיש לו אזרחות כפולה להיכנס ולצאת עם הדרכון הישראלי, כי עם דרכון אחר היא לא תמיד תוכל לתת סיוע קונסולרי.
איפה זרים יכולים לקנות: אזורי פרי-הולד
לפי סעיף 4 של חוק רישום המקרקעין של דובאי (חוק 7 משנת 2006), הזכות לבעלות על מקרקעין שמורה לאזרחי האמירויות, לאזרחי מדינות המפרץ ולחברות מסוימות. זרים יכולים לקבל זכויות רק באזורים שהשליט קבע, ובאישורו. יש שני סוגים של זכויות:
- בעלות מלאה (freehold), בלי הגבלת זמן.
- זכות שימוש או חכירה לתקופה של עד 99 שנה.
בפועל, רוב הפרויקטים שמשווקים לזרים נמצאים באזורים כאלה. אבל אל תסתמכו על המודעה. בקשו מעורך הדין שלכם לבדוק שהנכס הספציפי נמצא באזור שמותר לזרים, ואיזו זכות בדיוק תירשם על שמכם: בעלות או חכירה.
נכס גמור או נכס על הנייר (off-plan)
בדובאי נמכרים הרבה נכסים לפני שנבנו. ההבדל המעשי בין שני הסוגים:
| נכס גמור | נכס על הנייר | |
|---|---|---|
| מה מקבלים ברישום | שטר בעלות (title deed) | רישום במרשם הזמני ותעודה אלקטרונית |
| מתי משלמים | בדרך כלל בעסקה | בתשלומים לפי לוח של היזם |
| הסיכון העיקרי | מצב הנכס וחובות עליו | עיכוב או עצירה של הבנייה |
| משכנתא | לפי כללי הבנק המרכזי | עד 50% משווי הנכס |
חשבון הנאמנות (escrow): מה הוא נותן לכם
חוק 8 משנת 2007 על חשבונות נאמנות קובע שיזם שמוכר יחידות על הנייר חייב לפתוח חשבון נאמנות לפרויקט, אצל נאמן שרשום ברשות המקרקעין. התשלומים של הקונים נכנסים לחשבון הזה. לפי סעיף 9, הכסף בחשבון מיועד רק לבניית הפרויקט, ונושים של היזם לא יכולים לעקל אותו. לכל פרויקט צריך חשבון נפרד.
מה זה אומר לכם: העבירו כסף רק לחשבון הנאמנות של הפרויקט, ולא לחשבון אחר של היזם או של מתווך. בקשו את מספר החשבון בכתב, ובקשו מעורך הדין לבדוק שהוא אכן החשבון של הפרויקט שאתם קונים בו. כל שאר הבדיקות לנכס על הנייר, כמו מועד מסירה ופיצוי על איחור, מופיעות במדריך לבדיקות לפני קניית נכס בחו"ל.
הרישום במרשם הזמני (Oqood)
נכס שעוד לא שולם במלואו נרשם במרשם הזמני של רשות המקרקעין. לפי דף השירות של DLD, את ההרשמה עושה היזם, החוזה צריך להירשם תוך 90 יום מהחתימה, והאגרה היא 2% משווי המכירה למוכר ו-2% לקונה. בסוף מקבלים תעודת רישום זמני אלקטרונית. היזם מגיש את הרישום דרך הפורטל המקוון של הרשות, Oqood. בקשו את התעודה. היא ההוכחה שהעסקה שלכם רשומה.
כמה עולה העסקה: אגרות רשות המקרקעין
בדף השירות של DLD לרישום מכירה של נכס עם משכנתא מפורטות האגרות העיקריות. כדאי להכיר אותן גם כשאין משכנתא:
| אגרה | הסכום לפי DLD |
|---|---|
| אגרת מכירה | 4% משווי המכירה |
| דמי הרשם (trustee) | 2,100 דירהם בנכס מתחת ל-500,000 דירהם, 4,200 דירהם מעל |
| הנפקת שטר בעלות | 250 דירהם |
| רישום משכנתא, אם יש | 0.25% מסכום המשכנתא |
מי משלם כל אגרה נקבע בחוזה. ודאו שזה כתוב במפורש לפני שאתם חותמים. לזה מוסיפים עמלת תיווך, שכר טרחה של עורך דין ועלויות בנק. בקשו מהמתווך טבלה כתובה של כל העלויות, ולא רק את מחיר הנכס.
דמי שירות (service charges). בבניין משותף משלמים כל שנה דמי שירות לחברת הניהול. במדד דמי השירות של DLD אפשר לראות את התעריף שהרשות אישרה לכל פרויקט ולכל שנה. מכפילים את התעריף בשטח היחידה ומקבלים את הסכום השנתי. בדקו את זה לפני הקנייה. זו עלות שנמשכת כל עוד הנכס שלכם.
ויזת הזהב דרך נכס: מה כתוב באתרים הרשמיים
לפי דף השירות של DLD לוויזת זהב למשקיעים, משקיע שמחזיק נכס בשווי רכישה של 2 מיליון דירהם או יותר יכול לבקש אישור שהייה ל-10 שנים, שאפשר לחדש. נכס עם משכנתא מתקבל, בתנאי שמגישים מכתב של הבנק שמראה כמה שולם וכמה נשאר. הדף מפרט גם את העלויות, ולמשקיע עצמו הסכום הכולל שם הוא 9,884.75 דירהם.
גם פורטל הממשלה הפדרלי u.ae מציין רף של 2 מיליון דירהם למשקיעים בנדל"ן. אבל בטבלה שלו כתוב משך אחר למשקיעי נדל"ן מזה שבדף של DLD. לכן בדקו את התנאים ביום ההגשה, ואל תסמכו על הבטחה של מתווך שהנכס "מבטיח ויזה". שאלו גם איך נספר נכס על הנייר. הדפים הרשמיים שבדקנו לא מתייחסים לזה במפורש.
משכנתא בדובאי: מה מותר לבנקים
תקנות המשכנתאות של הבנק המרכזי של האמירויות קובעות תקרה לשיעור המימון. לזרים (expatriates):
- דירה ראשונה למגורים: עד 80% משווי הנכס בנכס מתחת ל-5 מיליון דירהם, ועד 70% מעל.
- דירה שנייה או להשקעה: עד 60%.
- נכס על הנייר: עד 50%, לכל קונה ובכל מחיר.
תקופת ההלוואה המרבית היא 25 שנה. התקנות לא קובעות שורה נפרדת למי שאינו תושב האמירויות. כל בנק מחליט לפי המדיניות שלו אם לתת משכנתא לתושב ישראל, ובאיזה שיעור. שאלו כמה בנקים, ובקשו את התנאים בכתב. על ההבדלים בין משכנתא בחו"ל למשכנתא בישראל כתבנו במדריך למשכנתא בחו"ל לישראלים.
בודקים את המתווך ואת עורך הדין
בדובאי מתווכי נדל"ן צריכים רישיון. באתר של DLD יש רשימת מתווכים מורשים ורשימה של משרדי תיווך מורשים. אפשר לחפש בהן לפי שם, משרד או מספר רישום (ORN). לפי שאלות ותשובות של הרשות, המידע זמין גם באפליקציה Dubai REST. לפני שאתם מתחילים לעבוד עם מתווך, בקשו את מספר הרישיון שלו ושל המשרד, ובדקו אותם ברשימה.
מתווך מקבל עמלה כשהעסקה נסגרת. את הבדיקות המשפטיות צריך לעשות עורך דין שעובד רק בשבילכם. איך בוחרים כזה, ומה שואלים בפגישה הראשונה, תמצאו במדריך לבחירת עורך דין בחו"ל. בדף מתווכי הנדל"ן הישראלים בדובאי תמצאו עסקים שמדברים עברית. אם אתם משווים שווקים, יש לנו גם מתווכים ישראלים בלימסול, באתונה ובליסבון.
משכירים את הדירה: חוזה ארוך או השכרה לתיירים
שכירות רגילה. חוזה שכירות בדובאי נרשם במערכת Ejari של רשות המקרקעין. אפשר לרשום או לחדש חוזה דרך השירות של DLD. אם חברת ניהול מטפלת בדירה בשבילכם, בקשו שהחוזה ירשם ושתקבלו את תעודת הרישום.
השכרה לתיירים (holiday homes). כאן יש רישוי נפרד. לפי צו 41 משנת 2013, אסור להשכיר בית נופש בדובאי בלי רישיון מרשות התיירות. הרישיון ניתן לשנה ואפשר לחדש אותו. מחייבים ביטוח לאורחים, ומשכירים את הדירה כולה, לא חדרים בנפרד. לפני שאתם בונים על הכנסה כזאת, בדקו גם את תקנון הבניין. רוב הבעלים מרחוק עובדים עם חברת ניהול. פירוט במדריך להשכרת דירה בחו"ל מרחוק, ורשימה של חברות ניהול נכסים תמצאו באינדקס.
הצד הישראלי: מס ודיווח
תושבי ישראל חייבים במס בישראל על הכנסה משכירות מחו"ל ועל רווח ממכירת נכס בחו"ל, ולפעמים גם בהגשת דוח שנתי. את החישוב צריך לעשות לפני הקנייה, לא אחרי הדוח הראשון. מה קובע אם אתם עדיין תושבי ישראל לצורכי מס, אם אתם שוקלים לעבור, מוסבר במדריך לתושבות מס בישראל במעבר לחו"ל. דברו עם רואה חשבון שמכיר את שתי המדינות.
רשימת בדיקה לפני שמעבירים כסף
- הנכס נמצא באזור שמותר לזרים, ואתם יודעים איזו זכות תירשם על שמכם.
- במתווך ובמשרד שלו יש רישיון תקף ברשימה של DLD.
- בנכס על הנייר: מספר חשבון הנאמנות של הפרויקט בכתב, ומועד מסירה בחוזה.
- טבלת עלויות מלאה: 4%, דמי רשם, עמלות, ודמי שירות לפי המדד.
- אם ויזת הזהב היא המטרה: בדיקה שהנכס עומד בתנאים ביום ההגשה.
- שיחה עם רואה חשבון על הצד הישראלי.
מתווכי נדל"ן בדובאי: כל הרשימה באינדקס
לכל הרשימהשאלות נפוצות
ישראלים יכולים לקנות דירה בדובאי? כן, באזורים שהשליט קבע לבעלות זרים. החוק מאפשר שם בעלות מלאה בלי הגבלת זמן, או חכירה עד 99 שנה. בדקו עם עורך דין איזו זכות תירשם על שמכם.
כמה עולה אגרת העברה בדובאי? לפי DLD, אגרת המכירה היא 4% משווי המכירה. בנוסף יש דמי רשם של 2,100 או 4,200 דירהם, לפי שווי הנכס, ו-250 דירהם לשטר. מי משלם מה נקבע בחוזה.
מה מגן על הכסף בנכס על הנייר? החוק מחייב את היזם לפתוח חשבון נאמנות לפרויקט. הכסף שם מיועד רק לבנייה, והנושים של היזם לא יכולים לעקל אותו. העבירו כסף רק לחשבון הזה.
קנייה של דירה ב-2 מיליון דירהם נותנת ויזת זהב? לפי DLD, נכס בשווי רכישה של 2 מיליון דירהם ומעלה מזכה באישור שהייה ל-10 שנים, גם עם משכנתא אם מגישים מכתב מהבנק. התנאים יכולים להשתנות, אז בדקו אותם ביום ההגשה.
אפשר לקבל משכנתא בדובאי בלי לגור שם? תקנות הבנק המרכזי לא קובעות כלל נפרד למי שאינו תושב. כל בנק מחליט בעצמו. בנכס על הנייר התקרה היא 50% לכל קונה.
מותר להשכיר את הדירה ב-Airbnb? רק עם רישיון בית נופש מרשות התיירות של דובאי. הרישיון ניתן לשנה, ודורש ביטוח לאורחים והשכרה של הדירה כולה.
איך בודקים שמתווך בדובאי מורשה? ברשימת המתווכים המורשים באתר של DLD, לפי שם, משרד או מספר רישום, או באפליקציה Dubai REST.
המידע כאן כללי ונכון לנובמבר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. האגרות, תנאי הוויזה וכללי המשכנתא בדובאי משתנים, ולכן בדקו אותם ביום העסקה עם עורך דין מקומי, ועם רואה חשבון בישראל.
בצבר קונקשן תמצאו מתווכי נדל"ן ועורכי דין ישראלים ודוברי עברית. התחילו בעסקים הישראליים בדובאי ובמדריך לאיחוד האמירויות. אם אתם בודקים קנייה, השאירו פרטים בעמוד הנדל"ן בדובאי ונחזור אליכם בעברית. משווים לשוק אחר? בקרו בעסקים הישראליים בלימסול ובעמוד הנדל"ן בקפריסין.
רוצים לראות עוד? באינדקס של צבר קונקשן תמצאו עסקים ישראלים בעולם לפי עיר ותחום, כולם בעברית.
מקורות
- המטה לביטחון לאומי: אזהרות מסע
- המטה לביטחון לאומי: הודעה לקראת חגי תשרי 2026
- שגרירות ישראל באמירויות: הנחיות לנוסעים ישראלים
- Dubai Legislation Portal: חוק 7 משנת 2006, רישום מקרקעין (סעיף 4)
- Dubai Legislation Portal: חוק 8 משנת 2007, חשבונות נאמנות לפיתוח נדל"ן
- DLD: רישום מכירה ראשונה במרשם הזמני
- DLD: רישום מכירה של נכס עם משכנתא (טבלת האגרות)
- DLD: מדד דמי השירות
- DLD: ויזת זהב למשקיעים
- u.ae: ויזת הזהב, קטגוריות ותנאים
- CBUAE Rulebook: תקנות המשכנתאות, סעיף 3
- DLD: רשימת המתווכים המורשים
- DLD: רישום וחידוש חוזה שכירות ב-Ejari
- Dubai Legislation Portal: צו 41 משנת 2013, השכרת בתי נופש
עוד מהבלוג
אהבתם את המדריך? עקבו אחרינו כדי לקבל את הבאים.