קניית דירה בבודפשט לישראלים: היתר לזרים, מס העברה, עורך דין והשכרה

בודפשט מושכת משקיעים ישראלים כבר שנים: טיסה קצרה, בניינים יפים מהמאה ה-19, ומחירים נמוכים ממערב אירופה. אבל שלושה דברים בהונגריה שונים ממה שרוב הקונים מצפים: ישראלים צריכים היתר מהממשל כדי לקנות, עורך דין הונגרי חייב לחתום על החוזה, וההשכרה לתיירים בעיר מוגבלת מאוד מאז 2026. ריכזנו את הכללים מאתרי הממשל ההונגרי, רשות המסים (NAV) והעיריות.

מתווכי נדל"ן בבודפשט מהאינדקס

לכל הרשימה

Meniv Group מתווכי נדל"ן · בודפשט קבוצת מניב היא חברת השקעות נדל״ן בבודפשט שהקים ומנהל אביב זאדה, עם משרד ברובע השביעי של העיר. החברה מציעה למשקיעים מישראל דירות להשקעה ודירות נופש בבודפשט, ומלווה אותם מאיתור הנכס ורכישתו, דרך שיפוץ ועיצוב, ועד השכרה וניהול שוטף. הצוות, שרובו חי בהונגריה ודובר עברית, כולל ישראלים ומקומיים: עורכי דין, יועצי מס, רואי חשבון, אדריכלים, מעצבות פנים וקבלני שיפוצים, לצד מחלקת ניהול נכסים שאחראית על הכנסת שוכרים וגביית שכר דירה.

ישראלים צריכים היתר לפני הקנייה

לפי חוק הדיור ההונגרי ותקנה 251/2014, אדם או חברה זרים קונים נכס (שאינו קרקע חקלאית) רק בהיתר של משרד הממשל של המחוז שבו נמצא הנכס. בבודפשט זה משרד הממשל של הבירה (Budapest Főváros Kormányhivatala).

• מי צריך היתר. אזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי, ובהם ישראלים. אזרחי האיחוד, האזור הכלכלי האירופי ושווייץ פטורים. גם מי שיש לו אזרחות כפולה, שאחת מהן הונגרית או של מדינה באיחוד, פטור. כך שישראלי עם דרכון פורטוגלי, גרמני או פולני לא צריך היתר.
• המעמד בהונגריה לא משנה. לפי משרד הממשל, גם מי שיש לו מעמד של תושב קבע צריך היתר.
• כמה זמן. החוק נותן למשרד 45 יום לטפל בבקשה. זה המועד בחוק, לא משך הטיפול בפועל.
• כמה עולה. 65,000 פורינט לכל נכס.
• על מה מסתכלים. הקנייה לא צריכה לפגוע באינטרס הציבורי או באינטרס של העירייה.
• מה מצרפים. בין השאר, את החוזה או החוזה המוקדם, ונסח מרשם מקרקעין שלא ישן מ-21 יום.

כדאי לנסח את החוזה כך שהעסקה מותנית בקבלת ההיתר.

עורך דין הונגרי: חובה, לא המלצה

לפי חוק מרשם המקרקעין ההונגרי (2021. évi C. tv.):

• חתימה על החוזה. חוזה שנרשם במרשם המקרקעין צריך להיות מסמך נוטריוני, או מסמך שעורך דין חבר בלשכה הונגרית חתם עליו (ellenjegyzés).
• ייצוג. בהליכי הרישום, ייצוג משפטי הוא חובה.
• מרשם אלקטרוני. הונגריה עוברת בהדרגה למרשם מקרקעין אלקטרוני, מינואר 2025.

עורך הדין ההונגרי מנסח את החוזה, מגיש את בקשת ההיתר ורושם את הבעלות. כדאי לבחור עורך דין שמייצג רק אתכם, ולא את המוכר. איך בוחרים עורך דין בחו"ל מוסבר במדריך לבחירת עורך דין.

מס העברה: 4%

לפי רשות המסים ההונגרית (NAV), מס ההעברה על קניית נכס הוא:

• 4% משווי השוק, עד מיליארד פורינט לנכס;
• 2% על החלק שמעל מיליארד;
• תקרה: 200 מיליון פורינט לנכס.

מס על שכירות ועל מכירה

לפי NAV (הכללים הכלליים; איך הם חלים על תושב ישראל בודקים עם רואה חשבון):

• שכירות. מס הכנסה של 15% על ההכנסה. אפשר לבחור בניכוי הוצאות קבוע של 10%, ואז המס מחושב על 90% מההכנסה.
• מכירה. הרווח (התמורה פחות העלויות) חייב ב-15% מס. אבל החלק החייב יורד עם השנים:

איך המס בהונגריה מתיישב עם המס בישראל מוסבר במדריך לתושבות מס ישראלית.

Airbnb בבודפשט: לבדוק לפני שקונים

זה כנראה השינוי הכי חשוב למשקיעים:

• הקפאה בכל העיר. לפי עלון של עיריית הרובע הראשון (Budavár), עד 31 בדצמבר 2026 אי אפשר לרשום בבודפשט יחידות חדשות של אירוח פרטי לתיירים. יחידות שכבר רשומות לא חייבות להיסגר בגלל ההקפאה. מ-2027 כל רובע יקבע כמה ימים בשנה מותר להשכיר.
• רובע 6 (Terézváros). לפי העירייה, מ-1 בינואר 2026 אסור להפעיל ברובע אירוח פרטי לתיירים.

המשמעות: מי שקונה דירה כדי להשכיר אותה לתיירים לא יכול להניח שיקבל רישום. בדקו עם עורך דין את המצב ברובע הספציפי לפני הקנייה. השכרה רגילה לטווח ארוך היא עניין אחר. על ניהול מרחוק כתבנו במדריך להשכרת נכס בחו"ל מרחוק.

ומה עם "ויזת הזהב" ההונגרית?

לפי חוק ההגירה ההונגרי מ-2023, אשרת "משקיע אורח" ניתנת על אחת משתי השקעות:

• לפחות 250,000 אירו ביחידות של קרן נדל"ן שרשומה בבנק המרכזי ההונגרי;
• או תרומה של לפחות מיליון אירו למוסד להשכלה גבוהה.

קנייה ישירה של דירה לא מזכה באשרה הזו. אל תסמכו על מי שמבטיח אחרת. למדינה שכן נותנת אשרה על קניית נכס, ראו את המדריך לוויזת הזהב ביוון.

רשימת בדיקה

1. עורך דין הונגרי שמייצג רק אתכם.
2. נסח מרשם מקרקעין עדכני: בעלות, שעבודים וחובות.
3. חוזה שמותנה בקבלת ההיתר.
4. בקשת היתר למשרד הממשל.
5. תשלום מס ההעברה.
6. רישום הבעלות דרך עורך הדין.

הבדיקות הכלליות לכל קנייה בחו"ל מפורטות ברשימת הבדיקות לפני קניית נכס בחו"ל. משווים לשווקים אחרים? ראו קנייה בברלין וקנייה בספרד.

מתווכים ישראלים בבודפשט

ישראלים שעובדים בנדל"ן בבודפשט נמצאים בעמוד המתווכים בבודפשט ובעמוד ניהול הנכסים בבודפשט. כל העסקים הישראליים בעיר: עמוד בודפשט. ישראלים בתחום גם בברלין ובאתונה.

שאלות נפוצות

ישראלי צריך היתר כדי לקנות דירה בהונגריה? כן. אזרחים של מדינות מחוץ לאיחוד האירופי צריכים היתר ממשרד הממשל של המחוז. המועד בחוק לטיפול בבקשה הוא 45 יום, והאגרה 65,000 פורינט לנכס. מי שיש לו גם אזרחות של מדינה באיחוד פטור.

כמה מס העברה משלמים בבודפשט? 4% משווי השוק עד מיליארד פורינט, 2% על החלק שמעליו, ותקרה של 200 מיליון פורינט לנכס.

חייבים עורך דין? כן. לפי חוק מרשם המקרקעין, החוזה צריך להיות מסמך נוטריוני או מסמך שעורך דין הונגרי חתם עליו, וייצוג משפטי בהליך הרישום הוא חובה.

אפשר להשכיר את הדירה ב-Airbnb? עד סוף 2026 אי אפשר לרשום בבודפשט יחידות חדשות לאירוח תיירים. ברובע 6 אסור להפעיל אירוח כזה מתחילת 2026. בדקו את הרובע הספציפי לפני הקנייה.

משלמים מס כשמוכרים? הרווח חייב ב-15% מס, אבל החלק החייב יורד עם השנים. מהשנה החמישית אחרי שנת הקנייה, אין מס על הרווח לפי הכללים ההונגריים.

קניית דירה נותנת אשרת שהייה בהונגריה? לא. אשרת המשקיע ניתנת על השקעה של 250,000 אירו בקרן נדל"ן רשומה, או על תרומה של מיליון אירו. קנייה ישירה של דירה לא מזכה בה.

המידע כאן כללי ונכון לנובמבר 2026. הוא לא ייעוץ משפטי או מיסויי. לפני חתימה, היוועצו בעורך דין וברואה חשבון בהונגריה.

בודקים קנייה בבודפשט? השאירו פרטים בעמוד הנדל"ן בבודפשט ונחזור אליכם בעברית.

ממשיכים באינדקס של צבר

• עסקים ישראלים בעולם, לפי עיר ותחום
• עסקים ישראליים בברלין
• מתווכי נדל"ן ישראלים בעולם
• ניהול נכסים
• עורכי דין ישראלים
• נדל"ן בבודפשט

מקורות

• Kormányhivatal: tájékoztató a külföldiek ingatlanszerzési eljárásáról
• 251/2014. (X. 2.) Korm. rendelet
• 2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról
• Kormányhivatal: megújul az ingatlan-nyilvántartás
• NAV: visszterhes vagyonátruházási illeték
• NAV: ingatlan adásvétel
• NAV: lakáskiadás
• Terézváros: szálláshelyek 2026. január 1-jétől
• Budavár: tájékoztató füzet a rövid távú szálláshelyekről
• 2023. évi XC. törvény