קניית דירה בפריז לישראלים: מס רכישה, 10 ימי חרטה, בדיקות חובה ומסים
דירה בפריז היא חלום של הרבה ישראלים: למגורים, לילדים שלומדים בעיר, או כנכס שנשאר במשפחה. העסקה בצרפת מסודרת מאוד: נוטריון, חוזה מוקדם, ימי חרטה וחבילת בדיקות חובה. מי שמכיר את השלבים מראש נמנע מרוב ההפתעות. ריכזנו כאן את מה שכתוב באתרים הרשמיים של צרפת ושל עיריית פריז.
עורכי דין בפריז מהאינדקס
לכל הרשימה
Cabinet Menasce Chiche
Cabinet Menasce Chiche הוא משרד עורכי דין עסקי עצמאי בפריז, שפועל כבר יותר מ־30 שנה. המשרד עוסק בתחומים המרכזיים של המשפט העסקי, ומלווה גם לקוחות ישראלים בפעילות בצרפת. לפי המידע שאספנו, אחד השותפים חבר לשכת עורכי הדין בישראל משנת 1973. אתם יכולים לפנות אליהם בטלפון או במייל.
Raphaël Dokhan – Avocat pénal France & Israël
עו״ד רפאל דוקאן הוא עורך דין פלילי עם יותר משבע־עשרה שנות ניסיון, ומשרדים בפריז ובירושלים. הוא חבר בלשכות עורכי הדין בפריז ובישראל, ועבד עם הפרקליטות בבית המשפט העליון בישראל. דוקאן מטפל בהונאה, בעבירות כלכליות, בהסגרה, בתיקי אינטרפול ובפשיעת סייבר, ומייצג גם נפגעי עבירה. אתם יכולים לפנות אליו מצרפת או מישראל.
השלבים בקצרה
- מוצאים דירה ומגיעים להסכמה על המחיר.
- חותמים על חוזה מוקדם. יש שני סוגים:
- compromis: שני הצדדים מתחייבים. הפיקדון הוא 10% מהמחיר.
- promesse unilatérale: המוכר מתחייב לשמור לכם את הדירה. הפיצוי על השמירה הוא בין 5% ל-10% מהמחיר.
- 10 ימי חרטה. קונה פרטי של דירת מגורים רשאי לחזור בו תוך 10 ימים קלנדריים. הספירה מתחילה ביום שאחרי שמכתב רשום עם החוזה הוצג לו לראשונה.
- מימון ובדיקות. בתקופה הזו מסדרים משכנתא, ועורך הדין והנוטריון בודקים את המסמכים.
- חתימה על השטר הסופי אצל הנוטריון, ותשלום המחיר והמסים.
את הפרטים האלה לקחנו מאתר השירות הציבורי הצרפתי (service-public). בבדיקת החוזה המוקדם עוזר מאוד עורך דין שמדבר עברית. ראו עורכי דין ישראלים בפריז.
מס הרכישה: ממה הוא מורכב
את מה שנקרא בצרפת "דמי נוטריון" רובו בכלל מסים. מס ההעברה מורכב משלושה חלקים, לפי אתר לשכת הנוטריונים:
| חלק | שיעור |
|---|---|
| מס למחוז (département) | 4.5% בבסיס. מחוזות רשאים להעלות עד 5% בעסקאות מ-1 באפריל 2025 |
| מס לעירייה | 1.20% |
| עמלת גבייה למדינה | 2.37% מהמס למחוז |
לפי חישוב שלנו מהשיעורים האלה, הסכום הוא בערך 5.8% במחוז שגובה 4.5%, ובערך 6.3% במחוז שגובה 5%. פריז העלתה את השיעור ל-5% מ-1 באפריל 2025, לשלוש שנים. כך דיווחה Banque des Territoires, גוף ציבורי בקבוצת Caisse des Dépôts.
קונה ראשון פטור מההעלאה. קונה דירה ראשונה למגורים לא משלם את חצי האחוז הנוסף. קונה ראשון, לפי ההגדרה, הוא מי שלא היה בעלים של דירת מגורים בשנתיים האחרונות.
על המס מתווסף שכר הנוטריון עצמו. בקשו מהנוטריון הערכה כתובה של הסכום הכולל לפני החתימה על החוזה המוקדם.
בדיקות חובה שמקבלים מהמוכר
המוכר חייב לצרף לחוזה תיק בדיקות (DDT). לפי service-public, בדירה התיק כולל לפי הצורך:
- דירוג אנרגיה (DPE);
- בדיקות עופרת ואסבסט;
- בדיקות חשמל וגז;
- ביוב וטרמיטים;
- דוח סיכונים;
- רעש;
- פנקס מידע על הדירה.
כל בדיקה חלה בתנאים מסוימים, למשל לפי גיל הבניין או גיל המערכת.
דירוג האנרגיה חשוב במיוחד למי שמשכיר. מ-1 בינואר 2025 אסור להשכיר דירה בדירוג G. מ-2028 האיסור חל גם על F, ומ-2034 גם על E. משקיעים: דירה בדירוג נמוך עלולה לדרוש שיפוץ לפני שתוכלו להשכיר אותה.
מסים אחרי הקנייה
- מס ההון על נדל"ן (IFI). תושב חוץ חייב בו כשהנדל"ן הנקי שלו בצרפת עולה על 1,300,000 אירו, בכפוף לאמנות מס. כך כתוב באתר רשות המסים הצרפתית.
- מס עירוני. בעלי דירות משלמים מס נכס (taxe foncière). על דירה שנייה משלמים גם מס מגורים (taxe d'habitation). פריז הוסיפה למס המגורים על דירות שנייה תוספת של 60%. השיעורים העדכניים מתפרסמים באתר העירייה, ושווה לבדוק אותם לפני הקנייה.
- מס על רווח במכירה. תושב חוץ משלם 19% מס על הרווח, ועוד 17.2% דמי ביטוח לאומי צרפתיים. שיעור מופחת של 7.5% חל רק על מי שמבוטח בביטוח לאומי של מדינה באזור הכלכלי האירופי או של שווייץ. ישראל איננה ביניהן. אחרי 22 שנות החזקה הרווח פטור ממס הכנסה, ואחרי 30 שנה גם מדמי הביטוח הלאומי.
איך המס בצרפת מתיישב עם המס בישראל? היוועצו ברואה חשבון שמכיר את שתי המדינות. ראו רואי חשבון ישראלים בפריז, ואת המדריך לתושבות מס ישראלית.
השכרה לתיירים בפריז
לפי עיריית פריז:
- השכרת הדירה שאתם גרים בה לתיירים מוגבלת ל-90 יום בשנה, מ-1 בינואר 2025. לפני כן המגבלה הייתה 120 יום.
- כל מודעה חייבת להציג מספר רישום.
- דירה שנייה שמושכרת לתיירים צריכה אישור לשינוי ייעוד, ובדרך כלל גם פיצוי: הפיכת שטח אחר בעיר לדירת מגורים.
- הקנסות: עד 100,000 אירו על השכרה בלי אישור, עד 10,000 אירו על חריגה מ-90 הימים, ועד 5,000 אירו על השכרה בלי רישום.
מי שקונה בפריז כדי להשכיר לתיירים צריך לבדוק את זה עם עורך דין לפני הקנייה.
הצוות והמימון
- נוטריון: הוא מנהל את העסקה. אפשר גם שלכל צד יהיה נוטריון משלו.
- עורך דין שמייצג רק אתכם: לבדיקת החוזה המוקדם ולתכנון הבעלות והירושה. על הירושה ראו צוואה וירושה בשתי מדינות.
- רואה חשבון: למס על שכירות ולתכנון לקראת מכירה.
- מימון: המדריך למשכנתא בחו"ל לישראלים.
הבדיקות הכלליות לפני קניית נכס בחו"ל מפורטות ברשימת הבדיקות לפני קנייה. משווים לערים אחרות באירופה? ראו קנייה בברלין וקנייה בספרד. מתווכים ישראלים באירופה: בברלין, בברצלונה ובלונדון.
עורכי דין בפריז: כל הרשימה באינדקס
לכל הרשימה
Cabinet Menasce Chiche
Cabinet Menasce Chiche הוא משרד עורכי דין עסקי עצמאי בפריז, שפועל כבר יותר מ־30 שנה. המשרד עוסק בתחומים המרכזיים של המשפט העסקי, ומלווה גם לקוחות ישראלים בפעילות בצרפת. לפי המידע שאספנו, אחד השותפים חבר לשכת עורכי הדין בישראל משנת 1973. אתם יכולים לפנות אליהם בטלפון או במייל.
Raphaël Dokhan – Avocat pénal France & Israël
עו״ד רפאל דוקאן הוא עורך דין פלילי עם יותר משבע־עשרה שנות ניסיון, ומשרדים בפריז ובירושלים. הוא חבר בלשכות עורכי הדין בפריז ובישראל, ועבד עם הפרקליטות בבית המשפט העליון בישראל. דוקאן מטפל בהונאה, בעבירות כלכליות, בהסגרה, בתיקי אינטרפול ובפשיעת סייבר, ומייצג גם נפגעי עבירה. אתם יכולים לפנות אליו מצרפת או מישראל.
Cabinet Teboul & Co
Teboul & Co הוא משרד עורכי דין בינלאומי עם משרדים בפריז ובירושלים. המשרד מתמחה בעיקר במשפט פלילי, ומייצג גם צדדים אזרחיים (נפגעי עבירה) בהליכים פליליים. הצוות עובד בצרפתית ובעברית. אתם יכולים לקבוע פגישה בכל אחד מהמשרדים.
Cabinet Cyril Bellaiche
עו״ד סיריל בלאיש חבר בלשכות עורכי הדין בפריז ובישראל. הוא מלווה אנשים פרטיים ועסקים בדיני מקרקעין בצרפת, כמו שכירות מסחרית ובתים משותפים. בלאיש מטפל גם בעסקאות נדל״ן בישראל ובירושות שחוצות את צרפת וישראל. זה רלוונטי במיוחד אם אתם עולים מצרפת או משפחה עם נכסים בשתי המדינות.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים בפריז? מס ההעברה מורכב משלושה חלקים: מס למחוז (5% בפריז, מאפריל 2025), מס לעירייה של 1.20%, ועמלת גבייה של 2.37% מהמס למחוז. לפי חישוב שלנו זה בערך 6.3%, ועוד שכר הנוטריון. קונה ראשון לא משלם את ההעלאה.
אפשר לחזור בי אחרי שחתמתי על חוזה מוקדם? כן. קונה פרטי של דירת מגורים רשאי לחזור בו תוך 10 ימים קלנדריים. הספירה מתחילה ביום שאחרי שמכתב רשום עם החוזה הוצג לו לראשונה.
כמה פיקדון משלמים? ב-compromis הפיקדון הוא 10% מהמחיר. ב-promesse unilatérale הפיצוי על השמירה הוא בין 5% ל-10%.
אפשר להשכיר כל דירה בצרפת? לא. מ-2025 אסור להשכיר דירה בדירוג אנרגיה G. מ-2028 האיסור חל גם על F, ומ-2034 גם על E.
כמה מס משלם תושב ישראל כשהוא מוכר דירה בפריז? 19% מס על הרווח ועוד 17.2% דמי ביטוח לאומי, עם הנחות לפי משך ההחזקה. אחרי 22 שנה הרווח פטור ממס הכנסה, ואחרי 30 שנה גם מדמי הביטוח הלאומי.
אפשר להשכיר את הדירה בפריז ב-Airbnb? את הדירה שאתם גרים בה, עד 90 יום בשנה ועם מספר רישום. דירה שנייה צריכה אישור לשינוי ייעוד, ובדרך כלל גם פיצוי.
המידע כאן כללי ונכון לנובמבר 2026. הוא לא ייעוץ משפטי או מיסויי. לפני חתימה, היוועצו בנוטריון, בעורך דין וברואה חשבון בצרפת.
ממשיכים באינדקס של צבר
- עסקים ישראלים בעולם, לפי עיר ותחום
- עסקים ישראליים בפריז
- עסקים ישראליים בלונדון
- עורכי דין ישראלים בעולם
- רואי חשבון ישראלים
- מתווכי נדל"ן ישראלים
מקורות
- Notaires de France: droits de mutation
- Service-Public.fr: hausse des droits de mutation
- Banque des Territoires: hausse du taux de DMTO, Paris
- Service-Public.fr: promesse et compromis de vente (F2965)
- Service-Public.fr: dossier de diagnostic technique (F10798)
- Service-Public.fr: logement décent et DPE (F16096)
- impots.gouv.fr: IFI pour les non-résidents
- impots.gouv.fr: vente d'un bien immobilier par un non-résident
- Paris.fr: location limitée à 90 jours
- Paris.fr: furnished vacation rentals
- Paris.fr: taxes et impôts
עוד מהבלוג
אהבתם את המדריך? עקבו אחרינו כדי לקבל את הבאים.