קניית דירה ביוון לישראלים: מספר מס, מס העברה, נוטריון והשכרה באתונה
יוון היא אחד היעדים הפופולריים אצל ישראלים שקונים נדל"ן בחו"ל: טיסה קצרה, מחירים נמוכים משל רוב מערב אירופה, ואשרת שהייה בזכות השקעה. במדריך לוויזה הזהובה ביוון כתבנו על האשרה עצמה. כאן נעבור על הקנייה, שלב אחרי שלב, לפי אתר רשות המסים היוונית (AADE), אתר הקדסטר ופורטל הדיור של ממשלת יוון.
מתווכי נדל"ן באתונה מהאינדקס
לכל הרשימה
Palmo Group
פאלמו היא קבוצת השקעות נדל״ן שפועלת באתונה בלבד, מתוך החלטה להכיר את השוק המקומי לעומק. בראש החברה עומדים המנכ״ל פלג יריב, יזם נדל״ן עם ניסיון רב בשוק היווני, סמנכ״ל השיווק עומר פרקש וסמנכ״ל המכירות אביב כהן. החברה מאתרת נכסים, מלווה את הרכישה ומנהלת את ההשקעה לאחריה, עם אנשי מקצוע שנבחרו בקפידה ומשרד שמלווה את הלקוח בכל שלב.
S.F. Properties
S.F. Properties הוא משרד תיווך נדל״ן באתונה בניהול ספירידון פיקיאס, שעוסק במכירה, השכרה וניהול נכסים, כולל השכרה לטווח קצר. המשרד הוא המו״ל של יוונט, אתר בעברית שמרכז מידע על קניית דירה ביוון ומחבר ישראלים ליועץ נדל״ן דובר עברית. השירות כולל איתור נכסים, צילום מקצועי ופרסום הנכס, ניהול הזמנות ותפעול שוטף, ועבודה עם עורכי דין מקומיים בעסקאות.
G.R.E Greece Real Estate
G.R.E פועלת ביוון מאז 2006 ביזמות ובהקמת פרויקטים, ורוכשת, מוכרת ומתווכת נכסים עבורה ועבור לקוחותיה. מאגר הנכסים כולל דירות באתונה ובסלוניקי, וילות ואדמות באיים כמו סנטוריני, סירוס, הידרה ואנטיפארוס. לצד הצוות עומדים מפקחים, קבלנים, עורכי דין ורואי חשבון שמלווים את הרוכש לאורך כל הדרך, עם טלפון במשרד בישראל וטלפון ישיר ביוון.
שלב 1: מספר מס יווני (AFM)
בלי מספר מס (AFM) לא קונים נכס ביוון. לפי AADE, תושב חוץ מגיש את הבקשה למספר המס ולקוד הגישה יחד, רק באינטרנט, דרך פורטל myAADE. אפשר להגיש לבד או דרך מייצג.
אימות זהות: פגישה במשרד מס, או שיחת וידאו בשירות myAADElive. כך אפשר לסדר את השלב הזה מישראל. מצרפים מסמך זיהוי, למשל דרכון. מי שממנה מייצג מס מצרף ייפוי כוח או הצהרה.
שלב 2: בדיקות לפני החתימה
- בעלות, שעבודים ורישום בקדסטר: עורך דין בודק שהמוכר הוא הבעלים הרשום ושאין חובות על הנכס.
- אישור על מס הנכס (ENFIA): לפי AADE, מוכר חייב להציג לנוטריון אישור על מס הנכס. בקשו לראות אותו מוקדם.
- שימוש מתוכנן: אם אתם רוצים להשכיר לתיירים, בדקו את הכללים באזור לפני הקנייה (פירוט בהמשך).
הבדיקות הכלליות מפורטות ברשימת הבדיקות לפני קניית נכס בחו"ל.
שלב 3: מס העברה, לפני החתימה
לפי AADE, הקונה משלם את מס ההעברה:
- 3% מהערך החייב במס של הנכס,
- ועוד היטל לעירייה של 3% מסכום המס.
לפי חישוב שלנו, זה יוצא בערך 3.09%.
מתי משלמים. מגישים הצהרה משותפת עם המוכר, ומשלמים את כל המס תוך 3 ימי עבודה, לפני שחותמים על החוזה. חוזה שנחתם בחו"ל בפני קונסול יווני: את ההצהרה מגישים לקונסוליה.
הפטור לדירה ראשונה לא חל על ישראלי תושב חוץ. הוא מיועד לאזרחי יוון ולאזרחי האיחוד והאזור הכלכלי האירופי, ולעוד כמה קבוצות. הוא גם מחייב לגור ביוון דרך קבע, או לעבור לגור בה תוך שנתיים.
דירה חדשה מקבלן. לפי פורטל הדיור הממשלתי, קבלן רשאי לבחור להשהות את המע"מ על דירות שהוא בונה, עד 31.12.2026. זו בחירה של הקבלן, לא הטבה אוטומטית. שאלו את הקבלן אם הוא בחר בה, ומה זה אומר על המס שאתם תשלמו.
שלב 4: הנוטריון והקדסטר
החוזה נחתם אצל נוטריון. לפי אתר הקדסטר היווני (Ktimatologio):
- הנוטריון מגיש את החוזה לרישום באופן מקוון, ומקבל את אישור הרישום בקובץ דיגיטלי.
- את אגרת הרישום, שמופיעה בטופס החוב, משלמים בבנק תוך שלושה ימי עבודה.
אחרי הרישום אתם הבעלים הרשומים.
אחרי הקנייה: מסים שנתיים
- הצהרת נכסים (E9): לפי AADE, תושבי חוץ, כמו תושבי יוון, מגישים הצהרת נכסים עד 31 במרץ של השנה שאחרי הקנייה.
- מס הנכס (ENFIA): מחושב בכל שנה לפי הנכסים שבבעלותכם ב-1 בינואר. משלמים בעד 10 תשלומים חודשיים, כל אחד לפחות 10 אירו.
- מס על שכירות: לפי AADE, הכנסה משכירות ביוון ממוסה אותו דבר אצל תושב ואצל תושב חוץ, בכפוף לאמנות מס. מדרגות המס התעדכנו לאחרונה, ולכן בדקו את השיעור העדכני מול רואה חשבון.
- מס על רווח במכירה: המס על רווח ממכירת נכס מושהה עד 31.12.2026, לפי פורטל הדיור הממשלתי.
איך המס ביוון מתיישב עם המס בישראל? ראו את המדריך לתושבות מס ישראלית.
השכרה לתיירים: מה שחשוב לדעת באתונה
רישום חובה. כל דירה שמושכרת לתקופות קצרות נרשמת במרשם של AADE, ומקבלת מספר רישום (AMA). אחרי כל אורח מגישים הצהרה עד ה-20 בחודש שאחרי היציאה שלו.
איסור על רישומים חדשים במרכז אתונה. לפי פורטל הדיור הממשלתי, אסור לרשום לראשונה דירה להשכרה קצרה ברבעים העירוניים 1, 2 ו-3 של אתונה. האיסור הוארך עד 31.12.2026. ומה שהכי חשוב לקונה:
- דירה ברבעים האלה שעוברת לבעלים חדשים נמחקת מהמרשם, ואי אפשר לרשום אותה מחדש כל עוד האיסור בתוקף. מי שקונה שם דירה שכבר מושכרת ב-Airbnb לא יכול להמשיך להשכיר אותה כך.
- הקנס: 50% מההכנסה, ולפחות 20,000 אירו. על הפרה חוזרת באותה שנה: כל ההכנסה, ולפחות 40,000 אירו.
- סלוניקי: אותה מגבלה חלה ברובע הראשון של העיר מ-1 ביולי 2026 עד סוף 2026. אפשר להאריך את שתי המגבלות.
גם נכס שנקנה במסגרת הוויזה הזהובה אסור בהשכרה קצרה. השכרה רגילה מרחוק: המדריך להשכרת נכס בחו"ל מרחוק.
מתווכים ישראלים ביוון ובקפריסין
ביוון פועלים כמה מתווכים ישראלים. כולם בעמוד המתווכים באתונה, וכל העסקים הישראליים בעיר בעמוד אתונה. משווים לקפריסין? ראו מתווכים בלימסול ובפאפוס, ואת עמוד לימסול. ישראלים בתחום גם בבודפשט ובדובאי.
השוואה לשוק אחר בדרום אירופה: קניית דירה בספרד. ומימון: המדריך למשכנתא בחו"ל לישראלים.
מתווכי נדל"ן באתונה: כל הרשימה באינדקס
לכל הרשימה
Palmo Group
פאלמו היא קבוצת השקעות נדל״ן שפועלת באתונה בלבד, מתוך החלטה להכיר את השוק המקומי לעומק. בראש החברה עומדים המנכ״ל פלג יריב, יזם נדל״ן עם ניסיון רב בשוק היווני, סמנכ״ל השיווק עומר פרקש וסמנכ״ל המכירות אביב כהן. החברה מאתרת נכסים, מלווה את הרכישה ומנהלת את ההשקעה לאחריה, עם אנשי מקצוע שנבחרו בקפידה ומשרד שמלווה את הלקוח בכל שלב.
S.F. Properties
S.F. Properties הוא משרד תיווך נדל״ן באתונה בניהול ספירידון פיקיאס, שעוסק במכירה, השכרה וניהול נכסים, כולל השכרה לטווח קצר. המשרד הוא המו״ל של יוונט, אתר בעברית שמרכז מידע על קניית דירה ביוון ומחבר ישראלים ליועץ נדל״ן דובר עברית. השירות כולל איתור נכסים, צילום מקצועי ופרסום הנכס, ניהול הזמנות ותפעול שוטף, ועבודה עם עורכי דין מקומיים בעסקאות.
G.R.E Greece Real Estate
G.R.E פועלת ביוון מאז 2006 ביזמות ובהקמת פרויקטים, ורוכשת, מוכרת ומתווכת נכסים עבורה ועבור לקוחותיה. מאגר הנכסים כולל דירות באתונה ובסלוניקי, וילות ואדמות באיים כמו סנטוריני, סירוס, הידרה ואנטיפארוס. לצד הצוות עומדים מפקחים, קבלנים, עורכי דין ורואי חשבון שמלווים את הרוכש לאורך כל הדרך, עם טלפון במשרד בישראל וטלפון ישיר ביוון.
Go Greece IL
Go Greece IL מלווה משקיעים ישראלים בהשקעות נדל״ן באתונה ובערים נוספות ביוון. בראש החברה עומד נדב לוי, ישראלי שחי את התרבות היוונית ודובר יוונית שוטפת, וצמוד ללקוח לאורך כל התהליך. השירות כולל איתור נכס, משא ומתן, טיפול משפטי עם עורך דין מקומי, ליווי במעמד הרכישה, ובהמשך תחזוקה וניהול שוטף של הנכס.
Urbanikos
אורבניקוס מלווה משקיעים מישראל ברכישת דירות ומבנים באתונה כבר יותר מעשר שנים, עם מאות לקוחות. החברה עובדת עם רשת ספקים מקומיים קבועה: משרד תיווך, עורך דין, חברת ניהול וקבלני שיפוץ. בשלוש השנים האחרונות שיפצה והשביחה יותר ממאה דירות ומבנים, כולל התאמה לרישומי הנוטריון. לצד הרכישה החברה מסייעת במשכנתאות ביוון, בפתיחת חשבון בנק ובניהול הנכס לאחר המסירה.
שאלות נפוצות
איך ישראלי מוציא מספר מס יווני? באינטרנט בלבד, דרך פורטל myAADE. את הזהות מאמתים בפגישה במשרד מס או בשיחת וידאו בשירות myAADElive. אפשר להגיש לבד או דרך מייצג.
כמה מס העברה משלמים על דירה ביוון? 3% מהערך החייב במס, ועוד היטל לעירייה של 3% מסכום המס, כלומר בערך 3.09%. משלמים תוך 3 ימי עבודה מהגשת ההצהרה, לפני החתימה.
משלמים מס על רווח כשמוכרים דירה ביוון? המס על רווח ממכירת נכס מושהה עד 31.12.2026, לפי פורטל הדיור הממשלתי. בדקו אם ההשהיה הוארכה לפני שמוכרים.
אפשר לקנות דירה במרכז אתונה ולהשכיר ב-Airbnb? ברבעים 1, 2 ו-3 של אתונה אסור לרשום דירה חדשה להשכרה קצרה עד 31.12.2026. דירה שעוברת לבעלים חדשים נמחקת מהמרשם, ואי אפשר לרשום אותה מחדש כל עוד האיסור בתוקף.
צריך להגיש דוח שנתי על הנכס? כן. תושבי חוץ מגישים הצהרת נכסים (E9) עד 31 במרץ של השנה שאחרי הקנייה, ומשלמים מס נכס שנתי (ENFIA) בעד 10 תשלומים.
הפטור לדירה ראשונה חל על ישראלים? בדרך כלל לא. הוא מיועד לאזרחי יוון ולאזרחי האיחוד והאזור הכלכלי האירופי, ולעוד כמה קבוצות, ומחייב לגור ביוון.
המידע כאן כללי ונכון לנובמבר 2026. הוא לא ייעוץ משפטי או מיסויי. לפני חתימה, היוועצו בעורך דין וברואה חשבון ביוון.
בודקים קנייה ביוון? השאירו פרטים בעמוד הנדל"ן באתונה ונחזור אליכם בעברית.
ממשיכים באינדקס של צבר
מקורות
- AADE: TIN and Authentication Key for non-residents
- AADE: Real estate transfer tax
- AADE: E9 and ENFIA
- AADE: Taxation of Greek-sourced income of non-residents
- AADE: Short-term rental
- Ktimatologio: e-services for notaries
- stegasi.gov.gr: αναστολή ΦΠΑ σε νέες οικοδομές
- stegasi.gov.gr: αναστολή φόρου υπεραξίας
- stegasi.gov.gr: περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
עוד מהבלוג
אהבתם את המדריך? עקבו אחרינו כדי לקבל את הבאים.