קניית דירה בלונדון לישראלים: Conveyancing, ליסהולד ומס הבולים
ישראלי יכול לקנות דירה בלונדון בלי להיות תושב או אזרח בריטי, אבל התהליך שונה מאוד מישראל. באנגליה הצעה שהתקבלה אינה מחייבת עד שלב שנקרא החלפת החוזים, את העבודה המשפטית עושה solicitor או conveyancer, ורוב הדירות נמכרות כליס-הולד ולא כבעלות מלאה. מי שאינו תושב בריטניה משלם תוספת של 2% על מס הבולים, וישראלי שיש לו דירה בישראל משלם בדרך כלל גם תוספת של 5%. המדריך הזה מתאר את התהליך באנגליה. בסקוטלנד ובוויילס השיטה והמס אחרים.
עורכי דין בלונדון מהאינדקס
לכל הרשימה
Avram Kelman – Fladgate LLP
אברם קלמן הוא שותף במשרד Fladgate בלונדון, עם יותר מ־35 שנות ניסיון במשפט תאגידי ומסחרי. הוא מוסמך לעסוק בעריכת דין באנגליה ובוויילס, בישראל ובניו יורק. קלמן מלווה חברות ישראליות בפעילות בבריטניה, בגיוס הון, במיזוגים וברכישות. אתם יכולים לפנות אליו ישירות בטלפון או במייל.
DRSI Law – Daliah Sklar Avnieli
DRSI Law הוא משרד לדיני הגירה ואזרחות שהקימה עו״ד ונוטריונית דליה סקלר אבניאלי, המוסמכת בבריטניה ובישראל. המשרד מטפל באשרות לבריטניה, כמו Skilled Worker, Global Talent ו־Innovator Founder, וגם בהגירה לארה״ב, לקנדה ולמדינות נוספות. הצוות מכיר היטב את הצרכים של ישראלים שעוברים לחו״ל. אתם יכולים לקבל ייעוץ בעברית.
השלבים: מהצעת מחיר ועד המפתח
כך נראית עסקה טיפוסית באנגליה, לפי המדריך של הממשלה הבריטית:
- תקציב ומימון. אם צריך משכנתא, בודקים מראש מי מלווה לתושבי חוץ ובאילו תנאים.
- הצעת מחיר דרך סוכן הנדל"ן (estate agent) של המוכר.
- מינוי solicitor או conveyancer שמייצג אתכם.
- בדיקות וסקר מבנה: הבדיקות המשפטיות מצד אחד, ומודד שבודק את המבנה מצד שני.
- החלפת החוזים (exchange of contracts). מכאן העסקה מחייבת, ובדרך כלל משלמים מקדמה.
- השלמה (completion). ה-conveyancer שלכם מעביר את הכסף למוכר, ואתם מקבלים את המפתחות.
- מס הבולים ורישום. את דוח מס הבולים מגישים ומשלמים תוך 14 יום מההשלמה. בדרך כלל ה-conveyancer עושה את זה בשבילכם.
ההצעה לא מחייבת עד החלפת החוזים
זה ההבדל הגדול ביותר מישראל. באנגליה ובוויילס הצעה שהמוכר קיבל אינה מחייבת משפטית. כל צד יכול לסגת עד החלפת החוזים, ולפי האתר הממשלתי, מרגע ההחלפה ההסכם מחייב ובדרך כלל אי אפשר לסגת בלי לשלם פיצוי.
מה זה אומר בפועל: עד ההחלפה מוכר יכול לקבל הצעה גבוהה יותר ממישהו אחר, ואתם יכולים לגלות בבדיקות משהו שיגרום לכם לוותר. לכן לא מוציאים כסף גדול על בדיקות לפני שמבינים כמה המוכר רציני, ולא מבטלים חלופות לפני שההחלפה קרובה. אם המוכר קונה בעצמו דירה אחרת, כל השרשרת תלויה זה בזה, וזה מה שקובע כמה זמן יימשך התהליך.
ה-conveyancer: מה הוא עושה בשבילכם
את העבודה המשפטית עושה solicitor או conveyancer מורשה. הוא בודק את הרישום ב-HM Land Registry, מזמין את הבדיקות מול הרשות המקומית ובדיקות נוספות לפי הנכס, קורא את החוזה ואת חוזה החכירה, עונה על השאלות מול הצד של המוכר, ומעביר את הכסף ביום ההשלמה.
את הסקר ההנדסי של המבנה מזמינים בנפרד ממודד. הערכת השווי שהבנק עושה לצורך משכנתא אינה סקר מבנה, היא נועדה להגן על הבנק. בבניין ישן כדאי סקר מקיף.
שאלו את ה-conveyancer לפני שאתם שוכרים אותו: האם הוא עובד עם קונים שאינם תושבים, מה כלול במחיר, ומי בצוות ידבר איתכם. אפשר להתחיל מעורכי דין ישראלים ודוברי עברית בלונדון, ואת המתווכים תמצאו במתווכי נדל"ן ישראלים בלונדון.
פרי-הולד או ליס-הולד
לפי האתר הממשלתי, רוב הדירות באנגליה הן ליס-הולד: אתם בעלי הנכס לתקופה קבועה, ובסוף חוזה החכירה הבעלות חוזרת לבעל הקרקע (freeholder). פרי-הולד הוא בעלות מלאה, ונפוץ יותר בבתים.
לפני שמציעים מחיר על דירת ליס-הולד בודקים:
- כמה שנים נשארו בחוזה החכירה. חוזה קצר עלול להקשות על קבלת משכנתא ועל מכירה בעתיד, והארכה שלו עולה כסף.
- דמי הניהול (service charge) ומה הם מכסים.
- דמי החכירה הקרקעית (ground rent) ואם הם עולים לאורך השנים.
- עבודות גדולות מתוכננות בבניין שהבעלים יממנו.
- מגבלות בחוזה החכירה, למשל על השכרה, על בעלי חיים או על שיפוצים.
החקיקה על ליס-הולד השתנתה בשנים האחרונות, וחלק מהשינויים עוד נכנסים לתוקף בהדרגה. שאלו את ה-conveyancer מה חל על הדירה הספציפית.
מס הבולים (SDLT): כמה ישראלי משלם
באנגליה ובצפון אירלנד משלמים מס רכישה בשם Stamp Duty Land Tax. בסקוטלנד ובוויילס יש מס אחר. השיעורים הרגילים לפי האתר הממשלתי, נכון לאוקטובר 2026, מחושבים על כל חלק של המחיר בנפרד:
| חלק המחיר | שיעור רגיל |
|---|---|
| עד 125,000 ליש"ט | 0% |
| 125,001 עד 250,000 ליש"ט | 2% |
| 250,001 עד 925,000 ליש"ט | 5% |
| 925,001 עד 1.5 מיליון ליש"ט | 10% |
| מעל 1.5 מיליון ליש"ט | 12% |
ועל זה שתי תוספות שחשובות לישראלים:
- 5% על כל מדרגה למי שכבר מחזיק דירת מגורים, בכל מקום בעולם. דירה בישראל נספרת.
- 2% על כל מדרגה למי שאינו תושב בריטניה. לפי הנחיות HMRC, מי שלא שהה בבריטניה לפחות 183 יום ב-12 החודשים שלפני הקנייה נחשב לצורך זה תושב חוץ, בלי קשר לאזרחות. אם קונים יחד ואחד הקונים אינו תושב, כולם נחשבים לא תושבים.
דוגמה לחישוב, לפי השיעורים בטבלה: דירה ב-800,000 ליש"ט. המס הרגיל הוא 30,000 ליש"ט. מי שיש לו דירה בישראל ואינו תושב בריטניה מוסיף 5% (40,000) ועוד 2% (16,000), ובסך הכול 86,000 ליש"ט. זאת דוגמה בלבד. חשבו את הסכום שלכם במחשבון של HMRC לפני שאתם מציעים מחיר.
שתי הערות. ההקלה לקונים ראשונים חלה רק כשכל הקונים הם קונים ראשונים ורק עד מחיר של 500,000 ליש"ט. ומי שעובר לגור בבריטניה אחרי הקנייה ושוהה בה 183 יום בתוך תקופה של 365 יום, בחלון הזמן שקבוע בהנחיות, יכול לבקש החזר של תוספת ה-2%, בתיקון הדוח תוך שנתיים.
מה לשאול לפני החלפת החוזים
- מה עלה בבדיקות, ויש משהו שמחייב תיקון במחיר או בחוזה?
- כמה שנים נשארו בחוזה החכירה, ומה צפוי בדמי הניהול בשנים הקרובות?
- מה כולל המחיר: חניה, מחסן, ריהוט?
- מה סכום המקדמה, ומה קורה אם ההשלמה מתעכבת?
- מה סך כל העלויות ביום ההשלמה, כולל מס הבולים ושכר הטרחה?
מקור הכספים: התיק שצריך להכין
עורכי דין ובנקים בבריטניה חייבים לבדוק את מקור הכסף בעסקה. מי שמביא כסף מישראל צריך להראות מאיפה הוא הגיע: דפי בנק, הסכם מכירה של נכס, תלושי שכר, מסמכי ירושה או מתנה. הכינו את התיק מראש, באנגלית או עם תרגום. בלעדיו העסקה פשוט נעצרת, ולפעמים ממש לפני ההחלפה.
ועוד דבר אחד: העבירו כסף רק לחשבון שה-conveyancer שלכם אישר, ואמתו את הפרטים בטלפון. מייל שמודיע על "שינוי בפרטי החשבון" הוא סימן אזהרה מוכר.
אחרי הקנייה: משכנתא, מס עירוני והשכרה
משכנתא. יש מלווים בבריטניה שעובדים עם קונים שאינם תושבים, בדרך כלל עם הון עצמי גבוה יותר. ייעוץ משכנתאות בבריטניה מוסדר, ואת היועץ אפשר לבדוק במרשם הציבורי של רשות הפיקוח FCA. פירוט במדריך למשכנתא בחו"ל לישראלים.
מס עירוני (council tax). משלמים אותו לרשות המקומית, לפי דרגת הנכס. כשהדירה מושכרת, בדרך כלל השוכר משלם, אבל כדאי לבדוק מה כתוב בחוזה.
השכרה מרחוק. לפי האתר הממשלתי, בעל דירה שגר מחוץ לבריטניה נמצא בתוכנית Non-Resident Landlord Scheme: סוכן ההשכרה, או השוכר אם אין סוכן ושכר הדירה גבוה מ-100 ליש"ט בשבוע, מנכה מס בשיעור הבסיסי ומעביר אותו לרשות המסים. אפשר לבקש מ-HMRC לקבל את שכר הדירה בלי ניכוי, בטופס NRL1i. ובדרך כלל צריך גם להגיש דוח שנתי בבריטניה. בישראל, תושבי ישראל חייבים במס על השכירות מחו"ל. ההסבר המלא במדריך להשכרת דירה בחו"ל מרחוק, ואת המספרים כדאי לבדוק עם רואי חשבון ישראלים בלונדון.
ממשיכים באינדקס של צבר
- מתווכים ישראלים בעולם
- מתווכים ישראלים בליסבון
- עסקים ישראליים בליסבון
- ניהול נכסים בעולם
- קונים נכס בחו"ל? הבדיקות שעושים לפני שמעבירים כסף
עורכי דין בלונדון: כל הרשימה באינדקס
לכל הרשימה
Avram Kelman – Fladgate LLP
אברם קלמן הוא שותף במשרד Fladgate בלונדון, עם יותר מ־35 שנות ניסיון במשפט תאגידי ומסחרי. הוא מוסמך לעסוק בעריכת דין באנגליה ובוויילס, בישראל ובניו יורק. קלמן מלווה חברות ישראליות בפעילות בבריטניה, בגיוס הון, במיזוגים וברכישות. אתם יכולים לפנות אליו ישירות בטלפון או במייל.
DRSI Law – Daliah Sklar Avnieli
DRSI Law הוא משרד לדיני הגירה ואזרחות שהקימה עו״ד ונוטריונית דליה סקלר אבניאלי, המוסמכת בבריטניה ובישראל. המשרד מטפל באשרות לבריטניה, כמו Skilled Worker, Global Talent ו־Innovator Founder, וגם בהגירה לארה״ב, לקנדה ולמדינות נוספות. הצוות מכיר היטב את הצרכים של ישראלים שעוברים לחו״ל. אתם יכולים לקבל ייעוץ בעברית.
Glaser Jones Law – Shlomit Glaser Jones
Glaser Jones Law הוא משרד לדיני משפחה בלונדון, בניהול עו״ד שלומית גלייזר ג׳ונס, עורכת דין ישראלית וסוליסיטורית אנגלית. המשרד מטפל בגירושין, במזונות, בהסדרי משמורת, בהסכמי ממון ובגט. לישראלים יש באתר עמוד שירות ייעודי ותוכן בעברית. אתם יכולים לקבל פגישה בזמינות מיידית ובמחירים קבועים מראש.
שאלות נפוצות
ישראלי יכול לקנות דירה בלונדון? כן. אין צורך באזרחות או בתושבות בריטית כדי לקנות נכס באנגליה, אבל מי שאינו תושב משלם תוספת של 2% על מס הבולים.
אפשר לקבל משכנתא בלי להיות תושב? כן, אצל חלק מהגופים, בדרך כלל עם הון עצמי גבוה יותר ותנאים אחרים. יועץ משכנתאות שעובד עם תושבי חוץ יודע מי מלווה ובאילו תנאים.
כמה זמן לוקח התהליך? זה תלוי בשרשרת: אם המוכר קונה בעצמו דירה אחרת, כולם תלויים זה בזה. שאלו את ה-conveyancer מה צפוי בעסקה שלכם.
הדירה שלי בישראל משפיעה על מס הבולים בלונדון? בדרך כלל כן. מי שמחזיק דירת מגורים בכל מקום בעולם משלם בדרך כלל תוספת של 5% על כל מדרגה, מעבר לתוספת לתושבי חוץ.
מה זה exchange of contracts? זה השלב שבו החוזים החתומים מוחלפים בין הצדדים. מרגע זה העסקה מחייבת, ובדרך כלל משלמים בו מקדמה.
צריך גם רואה חשבון? אם תשכירו את הדירה, כן. יש דיווח בבריטניה וגם השלכות בישראל, ועדיף לתכנן אותן לפני הקנייה.
המידע כאן כללי ונכון לאוקטובר 2026. הוא אינו ייעוץ משפטי או מיסויי, ושיעורי המס משתנים. לפני כל עסקה, דברו עם solicitor ורואה חשבון מוסמכים בבריטניה, ועם רואה חשבון בישראל.
בצבר קונקשן תמצאו מתווכי נדל"ן, עורכי דין ורואי חשבון ישראלים ודוברי עברית בלונדון. ואם אתם מתעניינים בנכס בבריטניה ועוד אין לכם עם מי לדבר, השאירו פרטים בעמוד הנדל"ן בבריטניה, ונחזור אליכם בעברית.
מקורות
- GOV.UK: קניית בית
- GOV.UK: העברת הבעלות והחלפת החוזים
- GOV.UK: נכס בליס-הולד
- GOV.UK: מס בולים, שיעורים לנכסי מגורים
- GOV.UK: מס בולים, הגשה ותשלום
- GOV.UK: מס בולים בקניית נכס מגורים נוסף
- GOV.UK: שיעורי SDLT לתושבי חוץ
- HMRC: תוספת מס הבולים לתושבי חוץ (SDLTM09870)
- HMRC: מבוא לשיעורים המוגדלים לתושבי חוץ (SDLTM09850A)
- HMRC: מחשבון מס הבולים
- GOV.UK: מס על שכירות בבריטניה למי שגר בחו"ל
- FCA: המרשם הציבורי של חברות ויועצים מוסדרים
עוד מהבלוג
אהבתם את המדריך? עקבו אחרינו כדי לקבל את הבאים.