איך בוחרים מתווך נדל"ן בחו"ל: רישיון, את מי הוא מייצג ומה חותמים

לפני שבוחרים מתווך נדל"ן בחו"ל בודקים שלושה דברים: שיש לו רישיון או רישום שאפשר לאמת במרשם הרשמי של המדינה, את מי הוא מייצג בעסקה (את המוכר, אתכם או את שניכם), ומה בדיוק כתוב על העמלה בחוזה. את הרישיון בודקים בעצמכם באתר הרגולטור, ולא לפי לוגו או כרטיס ביקור. המדריך מסביר איך עושים את זה בארה"ב, בפורטוגל, בדובאי, בבריטניה ובספרד, ואילו שאלות שואלים לפני שחותמים. המידע נכון לנובמבר 2026.

מתווכי נדל"ן במיאמי מהאינדקס

לכל הרשימה

Nadlan in Miami – Eyal Melamed מתווכי נדל"ן · מיאמי Nadlan in Miami היא חברת נדל״ן בהלנדייל שבדרום פלורידה, בהובלת אייל מלמד. החברה מתמחה בהשקעות: פרויקטים בבנייה, נכסים מחוץ לשוק ונכסים להשבחה. מלמד בעל תואר MBA מאוניברסיטת תל אביב. אתם יכולים לקבל ליווי בעברית לאורך כל העסקה. Daniel Har – Compass מתווכי נדל"ן · מיאמי דניאל הר הוא סוכן נדל״ן ב־Compass במיאמי ביץ׳. הוא במקור מישראל ודובר עברית. דניאל מלווה קנייה, מכירה והשכרה של בתים ודירות בדרום פלורידה. אתם יכולים לעבוד איתו בעברית. M Mor Ezer – Brown Harris Stevens Miami מתווכי נדל"ן · מיאמי מור עזר היא סוכנת נדל״ן ב־Brown Harris Stevens במיאמי ביץ׳, ומובילה את צוות Mor Ezer Team. היא עובדת עם קונים ומוכרים מכל העולם, ומתמחה בדירות ובבתי יוקרה לאורך החוף של דרום פלורידה. מור נולדה וגדלה בישראל. אתם יכולים לעבוד איתה בעברית.

למה מתווך בחו"ל הוא לא "המתווך מהשכונה"

בכל מדינה חוק אחר קובע מי רשאי לתווך, למי המתווך חייב נאמנות ואיך נקבעת העמלה. מה שמובן מאליו בישראל לא תמיד נכון שם. יש מדינות שבהן אין רישיון תיווך בכלל, ויש מדינות שבהן המתווך שמראה לכם דירה עובד בעצם בשביל המוכר.

לכן שלוש שאלות מסדרות את התמונה בכל מקום:

• מי מפקח עליו? רישיון ממשלתי, רישום במרשם, חברות בגוף תלונות, או כלום.
• את מי הוא מייצג? את המוכר, אתכם, או את שני הצדדים.
• מי משלם לו, כמה ומתי? ואיפה זה כתוב.

המתווך הוא רק חלק אחד מהצוות. את הבדיקה המשפטית של הנכס עושה עורך דין שעובד רק בשבילכם, כמו שמוסבר במדריך לבחירת עורך דין בחו"ל, ואת רשימת הבדיקות המלאה לפני העברת כסף תמצאו במדריך הבדיקות לפני קניית נכס בחו"ל.

בודקים רישיון בארה"ב: פלורידה, קליפורניה וניו יורק

בארה"ב הרישוי הוא של כל מדינה (state) בנפרד. לכל מדינה מאגר ציבורי וחינמי שבו מחפשים לפי שם או מספר רישיון, ורואים אם הרישיון בתוקף.

פלורידה. במאגר של DBPR מחפשים לפי שם (Search by Name) או לפי מספר רישיון, ורואים את סטטוס הרישיון. מתווכים ישראלים באזור תמצאו במתווכי נדל"ן ישראלים במיאמי, ופירוט על בדיקת הסטטוס במדריך לקניית נכס במיאמי.

קליפורניה. לפי התובע הכללי של קליפורניה, דרך עמוד המידע הציבורי של ה-DRE אפשר לבדוק אם ברוקר או סוכן מורשה, והאם ננקטו נגדו צעדי משמעת. בלוס אנג'לס כדאי לקרוא גם את המדריך על אסקרו ו-Prop 13.

ניו יורק. מאגר הרישיונות הכללי של מחלקת המדינה מפנה במפורש: את רישיונות הברוקרים והסוכנים מחפשים ב-eAccessNY, תחת Public License Search. ראו גם מתווכים ישראלים בניו יורק.

התואר REALTOR מציין חברות בארגון המתווכים הלאומי NAR. זה לא רישיון ולא תחליף לבדיקה במאגר של המדינה.

בודקים רישיון בפורטוגל, בדובאי, בבריטניה ובספרד

פורטוגל. לפי שאלות ותשובות של IMPIC, תיווך נדל"ן דורש רישיון מ-IMPIC עוד לפני שמתחילים לעבוד. התנאים הם יושרה מסחרית וביטוח אחריות מקצועית, ערבות פיננסית או מכשיר שווה ערך. בחלק "Consultar" באתר IMPIC יש חיפוש של בעלי רישיון תיווך, וגם רשימה של חברות שרישיונן הושעה או בוטל בשנה האחרונה. בקשו את מספר הרישיון (AMI) של הסוכנות שחותמת איתכם ובדקו אותו שם. מתווכים ישראלים: בליסבון, והתהליך כולו במדריך לקניית דירה בפורטוגל.

דובאי. את כרטיסי המתווכים מנפיקה RERA, ואת שירותי הבדיקה מפעילה רשות המקרקעין DLD. לפי DLD, אפשר לאמת את הכרטיס שמנפיקה RERA לכל מי שעוסק בנדל"ן בדובאי, בשירות אימות הכרטיסים באתר של DLD, לפי סוג הכרטיס ומספרו. DLD מפרסמת גם רשימה של מתווכים מורשים. בקשו מהמתווך את מספר הכרטיס שלו. עוד במדריך לקניית נכס בדובאי ובמתווכים ישראלים בדובאי.

בריטניה. אין רישיון תיווך ממשלתי. לפי GOV.UK, סוכן שעוסק בנכסי מגורים חייב להצטרף לאחת משתי תוכניות תלונות מאושרות: The Property Ombudsman או Property Redress Scheme, וסוכן שלא הצטרף עלול לקבל קנס של עד 5,000 ליש"ט. Propertymark הוא גוף מקצועי של סוכני נדל"ן, ובאתר שלו יש חיפוש של סוכנים חברים, אבל הוא לא אחת משתי תוכניות התלונות שברשימה של GOV.UK. הבדיקה שלכם: באיזו תוכנית תלונות הסוכנות חברה, ולשם פונים כשמשהו משתבש. ראו מתווכים ישראלים בלונדון והמדריך לקניית דירה בלונדון.

ספרד. אין רישיון ארצי אחד. בקטלוניה, לפי אתר הממשל הקטלוני, הרישום במרשם סוכני הנדל"ן הוא חובה (צו 12/2010), המרשם ציבורי, ולסוכן יש תג עם מספר ייחודי שחייב להופיע בפרסומים. במחוזות אחרים ההסדרים שונים. שאלו את המתווך באיזה מרשם הוא רשום, ובדקו אותו בעצמכם.

סוכן קונה, סוכן מוכר וייצוג כפול

סוכן המוכר (listing agent) חתם עם המוכר, והמטרה שלו היא למכור בתנאים הטובים למוכר. הוא יכול להיות אדיב ומועיל, אבל הוא לא שלכם. סוכן הקונה (buyer's agent) חתם איתכם ומייצג אתכם מול המוכר.

ייצוג כפול (dual agency) הוא מצב שבו אותו מתווך מייצג את שני הצדדים. הכללים שונים מאוד בין המדינות בארה"ב:

• פלורידה: לפי סעיף 475.278 לחוק פלורידה, מתווך לא רשאי לפעול כסוכן כפול, גם לא בגילוי. ברירת המחדל היא "transaction broker", שמסייע לעסקה בלי לייצג צד אחד בנאמנות מלאה, אלא אם נחתם בכתב הסכם על ייצוג יחיד (single agent).
• ניו יורק: לפי סעיף 443 לחוק הנכסים, ברוקר רשאי לייצג את שני הצדדים רק אם הקונה והמוכר נתנו הסכמה מדעת בכתב. המתווך חייב למסור לכם טופס גילוי על סוג הייצוג.

בכל מקום אחר, שאלו בפשטות: "מי הלקוח שלך בעסקה הזאת?" ובקשו את התשובה בכתב.

עמלת התיווך: מה כותבים בחוזה

אין "עמלה מקובלת" שאפשר לסמוך עליה. גובה העמלה ומי משלם אותה משתנים ממדינה למדינה ומעסקה לעסקה. סכמו אותם בכתב, כסכום או כאחוז ברור, עם מועד התשלום ומה קורה אם העסקה נופלת.

ארה"ב, מאז אוגוסט 2024. בעקבות הסדר הפשרה של NAR, לפי העמוד של NAR לקונים, קונה שעובד עם סוכן חותם איתו על הסכם כתוב לפני סיור בבית, פיזי או וירטואלי חי. ההסכם חייב לכלול:

• גילוי ברור של שכר הסוכן: סכום, אחוז או שיטה מוגדרת, ולא ניסוח פתוח.
• סעיף שאוסר על הסוכן לקבל מכל מקור יותר מהסכום שסוכם.
• הצהרה בולטת שהעמלות פתוחות לגמרי למשא ומתן ואינן קבועות בחוק.

המוכר עדיין רשאי להציע לשלם לסוכן הקונה, אבל ההצעה כבר לא מתפרסמת ב-MLS. ההסכם לא נדרש לבית פתוח או לשיחה כללית על השירות.

פורטוגל. לפי פסיקה של בית המשפט לערעורים בקוימברה על סעיף 19 לחוק 15/2013, הזכות של סוכנות התיווך לעמלה קמה כשהעסקה שהיא קידמה נחתמת סופית. בחוזה בלעדיות, העמלה עשויה להגיע גם אם העסקה לא יצאה לפועל באשמת הלקוח. אם מישהו מבקש מכם עמלה כקונים, שאלו על סמך איזה חוזה חתום.

שאלות לשאול לפני שחותמים עם מתווך

1. מה מספר הרישיון או הרישום שלך (ושל הסוכנות), ובאיזה מרשם רשמי אפשר לבדוק אותו?
2. את מי אתה מייצג בעסקה הזאת, ומה כתוב על זה בחוזה?
3. מי משלם לך, כמה ומתי? האם תקבל תשלום גם מהצד השני?
4. החוזה בלעדי? לכמה זמן? מה קורה אם אמצא נכס לבד?
5. יש לך קשר עסקי או משפחתי למוכר, ליזם, לעורך הדין או למלווה שאתה ממליץ עליהם? אתה מקבל עמלת הפניה?
6. מי יהיה איש הקשר שלי בפועל, ובאיזו שפה?
7. לאיזה חשבון עובר פיקדון, ומי מחזיק בו עד החתימה?
8. יש לך ביטוח אחריות מקצועית?

תשובה מתחמקת לשאלה הראשונה, השנייה או השלישית היא סיבה מספיקה לעבור למתווך אחר.

סימנים אדומים

• "אין צורך לבדוק, אני מכיר את כולם". כל מתווך מורשה יכול לתת מספר רישיון בשנייה.
• לחץ זמן. "יש עוד שלושה קונים", "המחיר עולה ביום ראשון". עסקה טובה שורדת שבוע של בדיקות.
• בקשה להעביר כסף לחשבון פרטי או לחשבון שלא מופיע בחוזה. פרטי חשבון מאמתים בטלפון מול עורך הדין שלכם, לא לפי מייל.
• עורך דין "מטעם המתווך", בלי שבחרתם בו בעצמכם.
• עמלה שלא כתובה, או "נסגור את זה אחר כך".
• התחמקות מהשאלה את מי הוא מייצג.

איך מוצאים מתווך דובר עברית

מתווך שמדבר עברית חוסך אי-הבנות, אבל הוא לא מחליף את הבדיקות. בצבר קונקשן תמצאו מתווכי נדל"ן ישראלים בעולם לפי עיר, וגם עורכי דין ישראלים לבדיקה המשפטית. דפי הערים, למשל מיאמי וליסבון, מרכזים עסקים ישראליים נוספים באותו מקום. ואם אתם בודקים מימון, קראו את המדריך למשכנתא בחו"ל. על כל מתווך, גם אם מצאתם אותו דרכנו, עברו על הרשימה שלמעלה: רישיון, ייצוג, עמלה בכתב.

מתווכי נדל"ן במיאמי: כל הרשימה באינדקס

לכל הרשימה

Nadlan in Miami – Eyal Melamed מתווכי נדל"ן · מיאמי Nadlan in Miami היא חברת נדל״ן בהלנדייל שבדרום פלורידה, בהובלת אייל מלמד. החברה מתמחה בהשקעות: פרויקטים בבנייה, נכסים מחוץ לשוק ונכסים להשבחה. מלמד בעל תואר MBA מאוניברסיטת תל אביב. אתם יכולים לקבל ליווי בעברית לאורך כל העסקה. Daniel Har – Compass מתווכי נדל"ן · מיאמי דניאל הר הוא סוכן נדל״ן ב־Compass במיאמי ביץ׳. הוא במקור מישראל ודובר עברית. דניאל מלווה קנייה, מכירה והשכרה של בתים ודירות בדרום פלורידה. אתם יכולים לעבוד איתו בעברית. M Mor Ezer – Brown Harris Stevens Miami מתווכי נדל"ן · מיאמי מור עזר היא סוכנת נדל״ן ב־Brown Harris Stevens במיאמי ביץ׳, ומובילה את צוות Mor Ezer Team. היא עובדת עם קונים ומוכרים מכל העולם, ומתמחה בדירות ובבתי יוקרה לאורך החוף של דרום פלורידה. מור נולדה וגדלה בישראל. אתם יכולים לעבוד איתה בעברית. Sharon Weissman – ONE Sotheby's International Realty מתווכי נדל"ן · מיאמי שרון וייסמן היא יועצת נדל״ן גלובלית ב-ONE Sotheby's International Realty, הפועלת ממשרד החברה בקוקונט גרוב שבמיאמי. היא נולדה בישראל וגדלה באורוגוואי ובברזיל, ולפני שעברה לנדל״ן בנתה קריירה בפרסום, בשיווק ובקמעונאות יוקרה: הייתה בכירה במשרד הפרסום W/Brasil, ניהלה את מרכז הקניות Shopping Cidade Jardim בסאו פאולו והקימה את מותג בגדי הים SUB Beachwear. את הניסיון הזה היא מביאה לשוק הנדל״ן של דרום פלורידה, עם ליווי אישי לקונים ולמוכרים של נכסי יוקרה ושירות בעברית, באנגלית, בספרדית ובפורטוגזית. Golan Group Miami מתווכי נדל"ן · מיאמי Golan Group היא קבוצת תיווך נדל״ן במיאמי שבראשה אייל ודברה גולן. אייל גולן, יליד ירושלים, מתגורר במיאמי יותר מעשרים וחמש שנה. הקבוצה מתמחה בנכסי יוקרה ובנכסים על המים, ומשווקת דירות בבנייני מגורים בחוף מיאמי ביץ׳ ובאי פישר, וגם בתים פרטיים בצפון מיאמי ביץ׳ ובמירמר. היא מלווה קונים, מוכרים ומשקיעים בדרום פלורידה, ומפרסמת סיורי וידאו בנכסים שהיא משווקת. A Adi Zilberberg – Gary Hennes Realtors מתווכי נדל"ן · מיאמי עדי זילברברג הוא מנהל מכירות היוקרה ב־Gary Hennes Realtors במיאמי ביץ׳. הוא מתמחה בבתים על המים, בפנטהאוזים ובפרויקטים חדשים במיאמי. עדי במקור מישראל ושירת בצה״ל. אתם יכולים לעבוד איתו בעברית.

שאלות נפוצות

איך בודקים שמתווך נדל"ן בפלורידה מורשה? נכנסים למאגר הרישיונות של DBPR באתר myfloridalicense.com ומחפשים לפי שם או מספר רישיון. בתוצאה רואים אם הרישיון בתוקף.

האם בארה"ב חייבים לחתום על הסכם עם סוכן לפני שרואים בית? לפי NAR, מאז 17 באוגוסט 2024 קונה שעובד עם סוכן חותם על הסכם כתוב לפני סיור בבית, פיזי או וירטואלי חי. ההסכם קובע את שכר הסוכן במפורש, והעמלה פתוחה למשא ומתן.

מה זה ייצוג כפול, ומותר בכל מקום? מתווך אחד שמייצג גם את הקונה וגם את המוכר. בפלורידה זה אסור לפי החוק, ובניו יורק מותר רק בהסכמה מדעת בכתב של שני הצדדים. במדינות אחרות בדקו את הכלל המקומי.

איך בודקים מתווך בפורטוגל? מבקשים את מספר רישיון התיווך (AMI) של הסוכנות ובודקים אותו בחלק "Consultar" באתר IMPIC. שם יש גם רשימה של חברות שרישיונן הושעה או בוטל בשנה האחרונה.

בבריטניה אין רישיון למתווכים. מה בודקים? בודקים באיזו תוכנית תלונות מאושרת הסוכנות חברה, The Property Ombudsman או Property Redress Scheme. לפי GOV.UK זו חובה לכל סוכן שעוסק בנכסי מגורים.

איך בודקים מתווך בדובאי? מבקשים את מספר הכרטיס שהנפיקה לו RERA ומאמתים אותו בשירות אימות הכרטיסים באתר של רשות המקרקעין (DLD), או ברשימת המתווכים המורשים שלה.

כמה עמלה משלמים למתווך בחו"ל? אין שיעור אחד. העמלה משתנה בין מדינות ובין עסקאות, ובארה"ב NAR מציינת במפורש שהיא פתוחה למשא ומתן ואינה קבועה בחוק. סכמו אותה בכתב לפני שמתחילים.

המידע כאן כללי ונכון לנובמבר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. הכללים משתנים בין מדינות ומתעדכנים, ולכן בדקו כל רישיון בעצמכם במרשם הרשמי, ולפני חתימה על חוזה תיווך או על עסקה היוועצו בעורך דין מוסמך במדינת הנכס.

בצבר קונקשן תמצאו מתווכי נדל"ן ועורכי דין ישראלים לפי עיר, ומידע על נדל"ן בחו"ל. ואם אתם מתעניינים בנכס ועוד אין לכם עם מי לדבר, השאירו פרטים בעמוד הנדל"ן, ונחזור אליכם בעברית.

רוצים לראות עוד? באינדקס של צבר קונקשן תמצאו עסקים ישראלים בעולם לפי עיר ותחום, כולם בעברית.

מקורות

• NAR: מה הסדר הפשרה אומר לקונים (הסכם כתוב לפני סיור)
• California DRE: Public License Lookup
• התובע הכללי של קליפורניה: סוכנויות וסוכני נדל"ן
• New York Department of State: eAccessNY, Public License Search
• New York Department of State: שירותי רישוי
• ניו יורק: סעיף 443 לחוק הנכסים (גילוי וייצוג כפול)
• פלורידה: סעיף 475.278 (סוגי יחסי תיווך)
• Florida DBPR: חיפוש רישיונות
• IMPIC: שאלות ותשובות על רישיון תיווך נדל"ן
• IMPIC: חיפוש רישיונות (Consultar)
• בית המשפט לערעורים בקוימברה: עמלת תיווך לפי סעיף 19 לחוק 15/2013
• Dubai Land Department: אימות כרטיס RERA
• Dubai Land Department: רשימת מתווכים מורשים
• GOV.UK: חובת ההצטרפות של סוכני נדל"ן לתוכנית תלונות
• Propertymark: הגוף המקצועי של סוכני הנדל"ן בבריטניה
• ממשל קטלוניה: מרשם סוכני הנדל"ן