קונים דירה בקפריסין? המדריך לישראלים: אישור לזרים, שטר בעלות, מסים ותושבות

ישראלי בלי דרכון של מדינה באיחוד האירופי יכול לקנות דירה בקפריסין, אבל צריך קודם אישור רכישה מהמחוז שבו נמצא הנכס. בודקים שיש לנכס שטר בעלות. אם אין, חותמים על חוזה מכר ורושמים אותו במרשם המקרקעין תוך שישה חודשים. אגרת ההעברה היא 3% עד 8%, אלא אם העסקה חייבת במע"מ. המדריך מתייחס לרפובליקה של קפריסין, כלומר לערים כמו לימסול, פאפוס, ניקוסיה ולרנקה. הוא מבוסס על המקורות הרשמיים, נכון לנובמבר 2026.

אישור רכישה לזרים: מי צריך אותו ומה מותר לקנות

לפי דף משרד הפנים של קפריסין, אזרחים של מדינות שאינן באיחוד האירופי צריכים לקבל אישור מהמחוז לפני שהם רוכשים מקרקעין. זה כולל גם חברות זרות וחברות בשליטה זרה. הבסיס הוא חוק רכישת מקרקעין בידי זרים (פרק 109). פרטים מעשיים מאותו דף:

• איך מגישים: טופס COMM 145 למחוז שבו נמצא הנכס, עם המסמכים: סקר, העתק שטר, חוזה המכר, תוכניות, הוכחת יכולת כלכלית ודרכונים.
• עלות וזמן: אין אגרה, והטיפול נמשך 2 עד 3 שבועות לפי הדף.
• מה מותר לקנות: מגרש של עד 4,000 מ"ר לבניית בית למגורים, או עד שתי יחידות. שתי היחידות יכולות להיות שתי דירות, או דירה וחנות של עד 100 מ"ר, או דירה ומשרד של עד 250 מ"ר. לזוג המגבלה היא משותפת.

יש לכם גם דרכון אירופי? ישראלים רבים מחזיקים דרכון פורטוגלי, גרמני או אחר. לפי הדף, הדרישה חלה על אזרחי מדינות שאינן חברות באיחוד. שאלו את עורך הדין באיזה דרכון לקנות, כי זה משנה את התהליך.

שטר בעלות, ומה עושים כשאין

בעלון של מחלקת המקרקעין והמדידות (DLS) מתוארות שלוש דרכים לקנות:

1. קנייה עם העברה מיידית של שטר הבעלות על שמכם.
2. קנייה דרך חוזה מכר, כשאי אפשר להעביר את השטר מיד.
3. קנייה מקונה קודם, שעוד לא רשום כבעלים, בהמחאה של חוזה המכר שלו.

בקשו מהמוכר תעודת רישום עדכנית ותעודת חיפוש (search certificate). בהן רואים מי הבעלים, את השטח הרשום, ואם רשומים על הנכס משכנתא, עיקול, צו בית משפט או חוזה מכר אחר. לפי העלון, דירה בבנייה לא יכולה לקבל שטר. כדי לרשום אותה צריך תעודת גמר מהמהנדס ותעודה מרשות הבנייה. ואם הבניין גמור ועדיין אין שטרות, צריך לברר למה.

העלון ממליץ גם לא לשלם את מלוא המחיר לפני שהשטר עובר על שמכם. שאלו את עורך הדין איך לבנות את לוח התשלומים כך שהכסף לא יקדים את הרישום.

חוזה המכר: לרשום אותו תוך שישה חודשים

כשקונים דירה בלי שטר, למשל בפרויקט חדש, חותמים על חוזה מכר ורושמים אותו במרשם המקרקעין. לפי דף השירות של DLS, עם הרישום חל חוק מכר המקרקעין (ביצוע בעין) 81(I)/2011, שנועד להגן על הקונה אם המוכר לא עומד בחוזה. כמה נקודות מהדף:

• מועד: את החוזה רושמים תוך שישה חודשים מהחתימה. אחרי זה צריך צו של בית משפט.
• מי רושם: כל אחד מהצדדים, או עורך הדין של הקונה.
• שפה: חוזה שאינו ביוונית או באנגלית צריך תרגום של מתרגם מושבע בקפריסין.
• אגרה: 50 אירו.

מאז 12 בדצמבר 2023 חל תיקון לחוק (132(I)/2023) שמחזק את הקונה. אם יש על הנכס משכנתא של היזם, הקונה יכול לשלם את סכום החוזה לחשבון הבנק שנקבע ולקבל את הנכס על שמו, גם אם נרשמו אחר כך שעבודים אחרים. בחוזים שנחתמו מאז, המוכר צריך לצרף לחוזה תעודת חיפוש מ-5 ימי עבודה לפני החתימה. אם היא חסרה, זה סימן לעצור ולשאול.

רשימת הבדיקות הכללית, שמתאימה לכל מדינה, נמצאת במדריך לבדיקות לפני קניית נכס בחו"ל.

כמה עולה: אגרת העברה או מע"מ

זה ההבדל הגדול בין דירה חדשה לדירה יד שנייה. לפי מחלקת המקרקעין, אגרת ההעברה מחושבת לפי מחיר המכירה או שווי השוק:

אבל אם העסקה חייבת במע"מ, למשל דירה חדשה מיזם, לא גובים אגרת העברה. ואם העסקה לא חייבת במע"מ, יש הנחה של 50% על האגרה, פרט למקרים חריגים שמפורטים בדף. המחשבון באתר הממשלה לא מחשב את ההנחה הזאת, אז אל תיבהלו מהתוצאה.

מע"מ בדירה חדשה. לפי סיכום המסים של PwC לקפריסין, שיעור המע"מ הרגיל הוא 19%. שיעור מופחת של 5% חל על דירת מגורים עיקרית: על 130 המ"ר הראשונים ועל 350,000 האירו הראשונים, בתנאי שכל העסקה אינה עולה על 475,000 אירו, ושגרים בדירה 10 שנים. את האישור לשיעור המופחת מבקשים מרשות המסים של קפריסין. זה מסלול למי שעובר לגור בקפריסין, לא לדירה להשקעה.

תושבות קבע דרך נכס (תקנה 6(2))

לפי מדיניות מחלקת ההגירה, שבתוקף מ-2 במאי 2023, אזרח של מדינה שאינה באיחוד יכול לקבל היתר הגירה (תושבות קבע) בהשקעה של 300,000 אירו לפחות. בדירה, התנאים הם:

• דירה חדשה מיזם, במכירה ראשונה, בשווי 300,000 אירו לפחות לפני מע"מ. אפשר עד שתי דירות, אם השווי הכולל מספיק.
• הכסף מחו"ל: צריך להוכיח שהכסף הועבר מחשבון שלכם בחו"ל ואינו הלוואה מקומית.
• חוזה רשום: שטר או חוזה מכר שנרשם במחלקת המקרקעין.
• הכנסה שנתית מחו"ל: 50,000 אירו לפחות, ועוד 15,000 לבן או בת זוג ו-10,000 לכל ילד.
• בקשה: אגרה של 500 אירו, ועוד 70 אירו לכל אדם לתעודת רישום זר. הבדיקה נמשכת כחודשיים לפי הדף.

מדי שנה מוכיחים שההשקעה וההכנסה נשמרו. מכירת הנכס בלי השקעה חלופית מבטלת את ההיתר. וזה היתר שהייה, לא אזרחות.

עורך דין בקפריסין: איך בודקים

כמעט כל השלבים כאן עוברים דרך עורך דין: אישור הרכישה, תעודות החיפוש, החוזה והרישום שלו. בחרו עורך דין שעובד רק בשבילכם, לא את זה של היזם. לפי לשכת עורכי הדין של קפריסין, באתר שלה יש רשימת עורכי דין לפי מחוז, והיא כוללת רק מי שחידש את הרישיון השנתי. הלשכה לא ממליצה על עורך דין מסוים. בקשו את שם עורך הדין ובדקו אותו ברשימת עורכי הדין.

מה לשאול בפגישה הראשונה תמצאו במדריך לבחירת עורך דין בחו"ל. אם צריך לשלוח מסמכים מישראל, כמו ייפוי כוח או תעודת נישואין, קראו גם על אפוסטיל ותרגום מסמכים. באינדקס יש עורכי דין ישראלים בניקוסיה, מתווכי נדל"ן ישראלים בלימסול ובפאפוס, ורואי חשבון ישראלים בלימסול.

השכרה ומס, בקווים כלליים

מי שקונה כדי להשכיר צריך לחשוב על שתי מדינות. בקפריסין, שאלו רואה חשבון מקומי איך ממוסה הכנסה משכירות, ואם צריך לפתוח תיק מס. שימו לב גם שבמסלול המע"מ המופחת חייבים לגור בדירה, ולכן הוא לא מתאים לדירה להשכרה. מי שמנהל את הדירה מרחוק ימצא עצות מעשיות במדריך להשכרת דירה בחו"ל מרחוק, ורשימה של חברות ניהול נכסים באינדקס.

בצד הישראלי, תושבי ישראל חייבים במס על הכנסה משכירות בחו"ל ועל רווח ממכירה. מי שעובר לגור בקפריסין צריך להבין מתי הוא מפסיק להיות תושב ישראל לצורכי מס. פירוט במדריך לתושבות מס במעבר לחו"ל.

רק ברפובליקה: הערה על צפון האי

המדריך הזה עוסק רק באזורים שבשליטת הרפובליקה של קפריסין. לפי הודעה של מחלקת המקרקעין של הרפובליקה, קנייה בצפון האי של נכס שרשום על שם בעלים יוונים-קפריסאים עלולה להוביל להליכים פליליים ואזרחיים לפי חוקי הרפובליקה. אם מציעים לכם נכס בצפון, התייעצו עם עורך דין לפני כל צעד.

שאלות נפוצות

ישראלים צריכים אישור כדי לקנות דירה בקפריסין? כן, מי שאינו אזרח של מדינה באיחוד צריך אישור מהמחוז שבו נמצא הנכס. לפי משרד הפנים אין אגרה, והטיפול נמשך 2 עד 3 שבועות. מי שיש לו גם דרכון אירופי צריך לבדוק עם עורך דין אם הדרישה חלה עליו.

מה זה "בעיית השטרות" בקפריסין? יש נכסים, בעיקר חדשים, שעדיין אין להם שטר בעלות נפרד. במקרה כזה רושמים את חוזה המכר במחלקת המקרקעין תוך שישה חודשים, וכך חל החוק שמגן על הקונה.

כמה עולה אגרת העברה בקפריסין? 3% עד 85,000 אירו, 5% עד 170,000 ו-8% מעל זה, עם הנחה של 50%. אם העסקה חייבת במע"מ, אין אגרת העברה.

כמה צריך להשקיע כדי לקבל תושבות בקפריסין דרך דירה? לפחות 300,000 אירו לפני מע"מ, בדירה חדשה מיזם, ועוד הכנסה שנתית מחו"ל של 50,000 אירו לפחות. זו תושבות קבע, לא אזרחות.

אפשר לקבל מע"מ של 5% על דירה להשקעה? לא. לפי סיכום PwC, השיעור המופחת מיועד לדירת מגורים עיקרית שגרים בה 10 שנים. דירה להשקעה משלמת בדרך כלל את השיעור הרגיל.

איך בודקים שעורך דין בקפריסין מורשה? ברשימה של לשכת עורכי הדין, לפי מחוז. הרשימה כוללת רק מי שחידש את הרישיון השנתי.

המידע כאן כללי ונכון לנובמבר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. הכללים בקפריסין, בעיקר המע"מ ומסלולי התושבות, השתנו כמה פעמים בשנים האחרונות, ולכן בדקו אותם ביום העסקה עם עורך דין ורואה חשבון בקפריסין, ועם רואה חשבון בישראל.

בצבר קונקשן תמצאו מתווכי נדל"ן, עורכי דין ורואי חשבון ישראלים ודוברי עברית. התחילו בעסקים הישראליים בלימסול, בפאפוס או בניקוסיה, ובמדריך לקפריסין. אם אתם בודקים קנייה, השאירו פרטים בעמוד הנדל"ן בקפריסין, בלימסול או בפאפוס, ונחזור אליכם בעברית. משווים שווקים? קראו גם את המדריך לקניית דירה בדובאי ואת המדריך לוויזת הזהב של יוון.

רוצים לראות עוד? באינדקס של צבר קונקשן תמצאו עסקים ישראלים בעולם לפי עיר ותחום, כולם בעברית.

מקורות

• gov.cy, משרד הפנים: רכישת מקרקעין בידי זרים (פרק 109)
• DLS: מידע בסיסי לפני רכישת מקרקעין (PDF)
• DLS: רישום חוזה מכר, חוק 81(I)/2011 והתיקון של 2023
• DLS: מכירה והחלפה, אגרות העברה
• gov.cy: חישוב אגרות העברה
• רשות המסים של קפריסין: מע"מ מופחת של 5%
• PwC Tax Summaries: קפריסין, מסים נוספים (מע"מ ואגרות)
• מחלקת ההגירה של קפריסין: היתרי הגירה למשקיעים, תקנה 6(2)
• לשכת עורכי הדין של קפריסין: שאלות נפוצות
• DLS: השלכות משפטיות לזרים שקונים נכסים בצפון האי