נדל"ן בהונגריה לישראלים
בודפשט זולה יחסית ומוכרת לישראלים רבים, אבל אזרח מחוץ לאיחוד צריך היתר רכישה, עורך דין הונגרי חייב לחתום על החוזה, ומסלול הנדל"ן של ויזת הזהב בוטל לפני שהתחיל.
השאירו פרטיםבודפשט היא אחד היעדים הוותיקים של משקיעים ישראלים במזרח אירופה: דירות ברובעים המרכזיים, בנייה חדשה במחירים באירו, שוק שכירות של סטודנטים ותיירים. ישראלים רשאים לקנות דירות ונכסים מסחריים, אבל כאזרחים מחוץ לאיחוד צריכים היתר ממשרד המחוז, ואינם יכולים לקנות קרקע חקלאית או יער.
מה השתנה: מסלול הנדל"ן של 500,000 אירו ב"היתר שהייה למשקיע אורח" הוסר בדצמבר 2024, לפני שנכנס לתוקף, ונותר רק מסלול קרן נדל"ן של 250,000 אירו. רובע 6 בבודפשט (טרזוארוש) אוסר השכרה לטווח קצר מ-1 בינואר 2026. ובאפריל 2026 התחלפה הממשלה - לא דווח על שינוי מיידי בכללים, אבל כדאי לעקוב.
בעמוד הזה: ההיתר, תפקיד עורך הדין, שלבי העסקה, מס ההעברה והמסים השנתיים, מיסוי שכירות ומכירה, ויזת הזהב, משכנתאות (נדירות), כללי ההשכרה ומה לבדוק. זה לא ייעוץ משפטי או מיסויי - בדקו עם עורך דין הונגרי ורואה חשבון בישראל.
המידע כאן כללי ונכון לאוקטובר 2026. חוקים ומיסים משתנים, ולכן לפני החלטה בודקים עם עורך דין או יועץ מס במדינה. אפשר להתחיל מאנשי המקצוע הישראלים שבעמוד.
מה חשוב לדעת לפני שקונים בהונגריה
היתר רכישה לאזרחים מחוץ לאיחוד
ישראלים קונים דירות ונכסים מסחריים בבעלות מלאה, אבל צריכים היתר ממשרד המחוז (kormányhivatal) לפי צו ממשלתי 251/2014. ההיתר שגרתי לדירות רגילות: אגרה של כ-50,000 פורינט, 30-60 יום (עד 75), סירובים רק בתיק חסר או בניגוד לאינטרס ציבורי. קרקע חקלאית ויער אסורים לזרים; נכסי מורשת מוגנים מוגבלים.
עורך דין הונגרי חובה
לפי חוק, חוזה המכר חייב להיערך ולהיחתם בחתימת-נגד של עורך דין הונגרי (או נוטריון). עורך הדין בודק את נסח הבעלות (tulajdoni lap) ברשם המקרקעין, שעבודים ואת מסמך הייסוד של הבית המשותף.
לוח זמנים
כחודשיים-שלושה. הערת רישום זמנית ("széljegy") מופיעה תוך ימים, והרישום הסופי לוקח שבועות עד חודשים (עד חצי שנה). ההיתר חייב להתקבל לפני הרישום.
משכנתא לתושבי חוץ
קשה להשיג: הבנקים ההונגריים דורשים כתובת, מספר מס או היתר שהייה בהונגריה והכנסה בפורינט או באירו. כשניתנת: 50-70% מימון עם הון עצמי של 30-50% ותקרת החזר של 50% מההכנסה נטו. רוב הקונים הזרים משלמים במזומן. תוכניות מסובסדות הן לתושבים בלבד.
ממשלה חדשה מאפריל 2026
הבחירות באפריל 2026 החליפו את הממשלה. לא דווח על שינוי מיידי בכללי הרכישה לזרים או בהיתר המשקיע - עקבו לפני שמתחייבים.
אמנת מס עם ישראל
יש אמנה, נחתמה בירושלים ב-1991 ובתוקף מ-1 בינואר 1993. הכנסה מנכס ממוסה בהונגריה, וישראל נותנת זיכוי.
איך קונים נכס בהונגריה, שלב אחרי שלב
- הצעה בכתב ומקדמת רצון טוב. הצעה בכתב עם סכום קטן.
- בדיקות עורך הדין. נסח הבעלות, שעבודים, מסמך הייסוד של הבית המשותף, והתאמה בין הרישום למצב בפועל (הסבות עליית גג לא רשומות נפוצות).
- חוזה ומקדמה (foglaló). חוזה מקדים או חוזה מכר עם 10-15%. קונה שחוזר בו מאבד את המקדמה; מוכר שחוזר בו מחזיר כפול.
- בקשה להיתר. עורך הדין מגיש את בקשת ההיתר לקונה מחוץ לאיחוד.
- תשלום היתרה. לרוב דרך נאמנות של עורך הדין, עם הסכמת המוכר לרישום.
- רישום ברשם המקרקעין. עורך הדין מגיש לרישום; הערה זמנית תוך ימים, רישום סופי תוך שבועות עד חודשים. רשות המסים (NAV) שולחת את חשבון מס ההעברה אחרי הרישום, לתשלום תוך 15 יום.
כמה זה עולה: מיסים ועלויות בהונגריה
מס העברה
4% עד מיליארד פורינט לנכס, 2% מעל. הקלות לרוכשים ראשונים מתחת לגיל 35, לבנייה חדשה (חלקית) ולשדרוג דירה. בנייה חדשה מיזם: מע"מ מופחת של 5% (הוארך עד סוף 2026) או 27%, בדרך כלל כלול במחיר - בדקו.
עורך דין, אגרות ותיווך
עורך דין 0.5-1.5% (בדרך כלל כ-1%) ועוד 27% מע"מ; רשם המקרקעין 6,600-10,600 פורינט; אגרת היתר כ-50,000 פורינט; נוטריון בדרך כלל לא נדרש. עמלת תיווך 3-5% ועוד מע"מ, משולמת על ידי המוכר. סך הכול כ-5-10% כולל המס.
מסים שנתיים
אין מס רכוש ארצי. עיריות רשאיות לגבות מס בניין (עד כ-1,100-2,000 פורינט למ"ר או 3.6% משווי שוק מתואם - נדיר על דירות בבודפשט) ומס מגרש. דמי ועד בית. אין מס עושר.
מס על שכירות
תושב חוץ ממוסה על שכירות ממקור הונגרי במס הכנסה קבוע של 15% על הנטו (הוצאות מפורטות או ניכוי רעיוני של 10%). לפי המקורות, דמי ביטוח לאומי (szocho) לא חלים על השכרה פרטית מאז 2018 - בדקו. השכרה לטווח קצר ממוסה בנפרד, עם אפשרות של מס קבוע לחדר ל"אירוח פרטי" מורשה.
מס רווח הון במכירה
15% על הרווח, שפוחת עם שנות ההחזקה: 100% מהרווח חייב בשנת הרכישה ובשנה שאחריה, 90% בשנה השנייה, 60% בשלישית, 30% ברביעית, ו-0% מהשנה החמישית אחרי הרכישה - כלומר פטור מלא אחרי 5 שנים.
נכס ותושבות
רכישת נכס לא נותנת תושבות. "היתר השהייה למשקיע אורח" (10 שנים, מתחדש פעם אחת) קיים מיולי 2024 דרך 250,000 אירו ביחידות של קרן נדל"ן הונגרית רשומה או תרומה של מיליון אירו לקרן של מוסד להשכלה גבוהה. מסלול הרכישה הישירה של נכס מגורים ב-500,000 אירו הוסר לפני שנכנס לתוקף (העיתון הרשמי, דצמבר 2024). המפלגה שזכתה בבחירות באפריל 2026 התחייבה לפני הבחירות לבטל את התוכנית, ונכון לאוקטובר 2026 עתידה לא ברור. אל תתחייבו לפני שתבדקו את המצב העדכני.
להשכיר את הנכס
השכרה לטווח ארוך מבוססת על החוזה, עם הגנת דיירים מתונה; מומלץ חוזה נוטריוני לפינוי מהיר יותר. השכרה לטווח קצר: רובע 6 בבודפשט (טרזוארוש) אוסר אותה מ-1 בינואר 2026 (משאל עם בספטמבר 2024, אושר בבית המשפט העליון בנובמבר 2025); רובע 8 מגביל לכ-3.5% מהדירות; רובעים אחרים קובעים מכסות או מגבלות ימים; תקרה ארצית של 120 יום בשנה נדונה; רישום ב-NTAK חובה. לא נמצא נתון תשואה אמין ל-2026.
על מה ישראלים נופלים בהונגריה
- ההיתר לאזרחים מחוץ לאיחוד מוסיף חודש-חודשיים וחייב להתקבל לפני הרישום; יש מוכרים שנמנעים מקונים מחוץ לאיחוד בגלל זה.
- פוליטיקת ה-Airbnb בבודפשט: איסורים לפי רובע (רובע 6 מ-2026) יכולים למחוק תוכנית עסקית של השכרה קצרה.
- בנייני פאנל מהתקופה הסובייטית והסבות עליית גג לא רשומות: בדקו שנסח הבעלות תואם את המציאות ושיש היתרי שימוש.
- תנודתיות הפורינט: מחירים ושכירות בפורינט; בנייה חדשה בבודפשט נמכרת לעיתים קרובות באירו.
- רכישות במזומן שולטות; משכנתא לתושב חוץ נדירה. תכננו מימון מלא.
מחפשים נכס בהונגריה? השאירו פרטים
נבדוק מי יכול לעזור לכם בהונגריה, ונחזור אליכם בעברית.
שאלות על נדל"ן בהונגריה
ישראלי יכול לקנות דירה בבודפשט?
כן, בבעלות מלאה, עם היתר ממשרד המחוז לאזרח מחוץ לאיחוד (שגרתי, כ-50,000 פורינט, 30-60 יום). קרקע חקלאית ויער אסורים.
כמה מס רכישה משלמים בהונגריה?
4% מהמחיר עד מיליארד פורינט לנכס, 2% מעל. רשות המסים שולחת את החשבון אחרי הרישום, לתשלום תוך 15 יום.
קניית דירה בהונגריה נותנת ויזת זהב?
לא. מסלול הרכישה הישירה הוסר בדצמבר 2024 לפני שנכנס לתוקף. היתר המשקיע האורח ניתן רק דרך קרן נדל"ן רשומה (250,000 אירו) או תרומה של מיליון אירו.
כמה מס משלמים על שכירות בהונגריה?
15% על ההכנסה נטו, אחרי הוצאות מפורטות או ניכוי רעיוני של 10%.
מתי מכירת דירה בהונגריה פטורה ממס?
מהשנה החמישית אחרי הרכישה. לפני כן משלמים 15% על חלק פוחת מהרווח: 100% בשנתיים הראשונות, 90%, 60% ו-30% בשנים שאחריהן.
מותר להשכיר ב-Airbnb בבודפשט?
תלוי ברובע. רובע 6 אוסר מ-1 בינואר 2026, רובע 8 מגביל במכסה, אחרים קובעים מגבלות ימים. בכל מקרה צריך רישום ב-NTAK.
איך זה עובד כשמשאירים פרטים?
מספרים לנו מה אתם מחפשים בהונגריה, ואנחנו בודקים מי יכול לעזור לכם באזור וחוזרים אליכם בעברית. את הפרטים מעבירים לאיש מקצוע רק באישור שלכם, שנמצא בטופס. השירות לגולשים בחינם.
מקורות: NAV - אמנות המס של הונגריה · Housiko - האם זרים יכולים לקנות נכס בהונגריה · Helpers - רכישת נכס בהונגריה כזר · CMS - עלויות ומסי עסקאות נדל"ן בהונגריה · Global Property Guide - מסים ועלויות בהונגריה · Savory & Partners - הונגריה מסירה את מסלול הנדל"ן · Minut - חוקי ההשכרה הקצרה ברובע 6 בבודפשט · Immocenter - מדריך מסי נדל"ן בהונגריה
מתווכים, משרדי נדל"ן ויזמים
ישראלים מחפשים נכסים בעיר שלכם. רוצים לקבל פניות מהם? דברו איתנו על שיתוף פעולה.