נדל"ן בהולנד לישראלים
בהולנד אין הגבלה על קונים ישראלים, אבל המדינה ממסה משקיעים בנדל"ן על תשואה רעיונית ולא על השכירות בפועל, ובאמסטרדם וברוב הערים הגדולות אסור להשכיר דירה זולה או בינונית במשך ארבע שנים מהרכישה.
השאירו פרטיםאמסטרדם, רוטרדם, האג ואוטרכט מושכות ישראלים ברילוקיישן ומשקיעים. אין הגבלת אזרחות או תושבות על בעלות, ואין היתר. מה שמסבך הוא לא הרכישה אלא ההחזקה: שוק השכירות מפוקח חזק, ובערים הגדולות חלה "הגנת רכישה" (opkoopbescherming) שאוסרת להשכיר דירה שנרכשה במחיר נמוך או בינוני במשך ארבע שנים בלי היתר.
המיסוי שונה מכל מדינה אחרת במדריך: תושב חוץ שמחזיק נדל"ן בהולנד ממוסה ב-"Box 3" על תשואה רעיונית מהשווי נטו, בלי קשר לשכירות האמיתית, ואין מס רווח הון במכירה - עד הרפורמה המתוכננת ל-1 בינואר 2028, שתוסיף מס על רווחים. מס ההעברה למשקיע ירד ל-8% ב-2026 (מ-10.4%), לעומת 2% למי שגר בנכס.
בעמוד הזה: שלבי העסקה ותקופת החרטה של שלושה ימים, העלויות, מס Box 3, הגנת הרכישה וחוק השכירות הסבירה, החכירה העירונית באמסטרדם ומה לבדוק לפני הצעה. זה לא ייעוץ משפטי או מיסויי - בדקו עם יועץ מס הולנדי ורואה חשבון בישראל.
המידע כאן כללי ונכון לאוקטובר 2026. חוקים ומיסים משתנים, ולכן לפני החלטה בודקים עם עורך דין או יועץ מס במדינה. אפשר להתחיל מאנשי המקצוע הישראלים שבעמוד.
מה חשוב לדעת לפני שקונים בהולנד
ישראלים קונים בלי הגבלה
אין הגבלת אזרחות או תושבות ואין היתר. לצורכי מס צריך מספר BSN, שתושב חוץ מקבל דרך מרשם תושבי החוץ (RNI).
הגנת רכישה - איסור השכרה ל-4 שנים
באמסטרדם (מאז 1 באפריל 2022, מתחת לסף שווי WOZ - בדקו את הסף הנוכחי), בהאג, ברוטרדם, באוטרכט ובעיריות רבות אחרות אסור להשכיר דירה זולה או בינונית במשך ארבע שנים מהרכישה בלי היתר. בדקו לפני שקונים להשקעה.
חכירה עירונית באמסטרדם
חלק גדול מהדיור באמסטרדם הוא על קרקע בחכירה עירונית (erfpacht) עם דמי חכירה תקופתיים (canon). איפוסים של הדמי ועלויות פדיון יכולים להיות משמעותיים - בדקו את תנאי החכירה.
מי מטפל בעסקה
הסכם הרכישה נערך לרוב על ידי סוכן המוכר או הנוטריון; הנוטריון בודק את הבעלות בקדסטר, מכין את שטר ההעברה ואת שטר המשכנתא, מקבל את הכסף לנאמנות ורושם. אפשר לחתום בייפוי כוח עם אפוסטיל. בדיקות מקור כספים (Wwft) מחמירות.
לוח זמנים
שישה עד שנים-עשר שבועות מההסכם ועד ההעברה. הבעלות עוברת עם הרישום בקדסטר, באותו יום של החתימה אצל הנוטריון.
משכנתא לתושבי חוץ ואמנת מס
משכנתא קשה: הבנקים ההולנדיים מלווים בעיקר לתושבים עם הכנסה הולנדית; לתושבי חוץ יש מעט מלווים, ריבית גבוהה יותר והון עצמי גדול, ורוב המשקיעים הזרים קונים במזומן או במימון מחו"ל. אמנת מס עם ישראל קיימת מ-1974 (ואמנת ירושה נפרדת מאותה שנה): נדל"ן ממוסה בהולנד וישראל נותנת זיכוי.
איך קונים נכס בהולנד, שלב אחרי שלב
- הצעה דרך סוכן קונים. מציעים דרך aankoopmakelaar; הצעות מעל המחיר המבוקש נפוצות, וכך גם הצעות "בלי תנאי מימון".
- הסכם רכישה ותקופת חרטה. חותמים על koopovereenkomst. לקונה יש שלושה ימי חרטה לפי חוק אחרי קבלת העותק החתום - היציאה החופשית היחידה. אפשר לכלול תנאי מימון וסקר מבנה.
- פיקדון או ערבות בנקאית. 10% לחשבון הנאמנות של הנוטריון, בדרך כלל תוך 2-6 שבועות.
- בדיקות הנוטריון. בדיקת בעלות בקדסטר והכנת שטרי ההעברה והמשכנתא.
- חתימה אצל הנוטריון ורישום. חותמים על שטר ההעברה (אפשר בייפוי כוח עם אפוסטיל); הנוטריון משלם למוכר ורושם בקדסטר. הבעלות עוברת עם הרישום באותו יום.
כמה זה עולה: מיסים ועלויות בהולנד
מס העברה
8% ב-2026 על בית שהקונה לא גר בו כדירת מגורים עיקרית (משקיעים, בית שני, חברות; ירד מ-10.4%); 2% למי שגר בנכס; 0% לרוכשים ראשונים בגילאי 18-34 עד 555,000 אירו ב-2026. השיעור הולך אחרי השימוש, לא אחרי האזרחות: ישראלי שקונה להשקעה משלם 8%. בנייה חדשה נמכרת "vrij op naam" עם 21% מע"מ כלול במחיר ובלי מס העברה.
נוטריון, קדסטר ותיווך
עלויות הקונה ("kosten koper") כ-4-6%: נוטריון להעברה ולמשכנתא 1,000-2,000 אירו, קדסטר 150-300 אירו, שמאות 500-800 אירו, ייעוץ משכנתא 2,000-4,000 אירו. סוכן קונים 1-2.5% (אופציונלי); סוכן המוכר (1-2%) משולם על ידי המוכר.
מסים שנתיים ו-Box 3
ארנונה עירונית (OZB) של כ-0.05-0.2% משווי ה-WOZ, אגרות מים וביוב ואשפה (יחד כ-1,000-2,000 אירו בשנה לבית ממוצע), ודמי חכירה אם הקרקע בחכירה. במקום מס על שכירות: תושב חוץ ממוסה ב-Box 3 על הנדל"ן ההולנדי (שווי WOZ פחות חוב קשור) לפי תשואה רעיונית של 6% על "נכסים אחרים" ב-2026 (שיעור סופי) כפול 36%, כלומר כ-2.2% מהשווי נטו בשנה, בלי קשר לשכירות בפועל. הפטור האישי ב-2026 הוא 59,357 אירו לנישום; בדקו עם רואה חשבון אם ואיך הוא חל עליכם כתושבי חוץ. אפשר להוכיח תשואה אמיתית נמוכה יותר אחרי פסיקות בית המשפט העליון. ניצול עסקי של הנכס יעבור ל-Box 1.
מס רווח הון במכירה
אין מס רווח הון במכירת נדל"ן בבעלות פרטית (Box 3 ממסה תשואה רעיונית ולא רווח) - עד המשטר של תשואה אמיתית המתוכנן ל-1 בינואר 2028, שימסה רווחי נדל"ן. מסחר עסקי בנכסים יכול להיות ממוסה ב-Box 1 (עד 49.5%).
נכס ותושבות
לא. אין בהולנד מסלול תושבות דרך נדל"ן. היתר ל"זר אמיד" (1.25 מיליון אירו בחברות או קרנות הולנדיות חדשניות) קיים על הנייר עם מעט מאוד שימוש, ונדל"ן אינו זכאי בו; מעמדו הנוכחי לא אומת. רכישת נכס לא נותנת מעמד הגירה.
להשכיר את הנכס
הולנד מגנה על דיירים בצורה חזקה. חוק השכירות הסבירה (1 ביולי 2024) הרחיב את תקרת השכירות לפי שיטת הנקודות לדירות במחיר בינוני (עד כ-1,185 אירו בחודש ב-2025 ב-186 נקודות); חוזים קבועים חזרו להיות הנורמה (2024); תקרות העלאה שנתיות ואכיפה עירונית עם קנסות. משכירים פרטיים רבים מכרו מאז 2024 (שאילתה פרלמנטרית ביולי 2026 ציינה כ-76,000 דירות שכורות פרטיות פחות), והממשלה הודיעה על הקלות ל-2026. הגנת הרכישה אוסרת להשכיר דירה זולה שנרכשה זה עתה במשך ארבע שנים בערים רבות. השכרה לטווח קצר: באמסטרדם עד 30 לילות בשנה, עם מספר רישום והיתר; ערים אחרות מגבילות דומה. אין נתון תשואה אמין - השכירות המפוקחת הופכת תשואות "ברוטו" למטעות.
על מה ישראלים נופלים בהולנד
- Box 3 ממסה תשואה רעיונית של 6% (ב-2026) גם אם הדירה ריקה או השכירות מפוקחת; רפורמת 2028 תוסיף מס רווח הון.
- הגנת רכישה: באמסטרדם וברוב הערים הגדולות אסור להשכיר דירה זולה או בינונית שנרכשה זה עתה במשך ארבע שנים.
- פיקוח שכירות (שיטת הנקודות) חל עכשיו גם על דירות במחיר בינוני. בדקו את ניקוד הדירה לפני שקונים להשכרה.
- חכירה עירונית באמסטרדם: איפוסי דמי חכירה ועלויות פדיון. ודאו את תנאי החכירה.
- מלחמות הצעות והצעות "בלי תנאי מימון" נפוצות; שלושת ימי החרטה הם היציאה החופשית היחידה.
מחפשים נכס בהולנד? השאירו פרטים
נבדוק מי יכול לעזור לכם בהולנד, ונחזור אליכם בעברית.
שאלות על נדל"ן בהולנד
ישראלי יכול לקנות דירה בהולנד?
כן, בלי הגבלה ובלי היתר. צריך מספר BSN לצורכי מס, שתושב חוץ מקבל דרך מרשם תושבי החוץ.
כמה מס רכישה משלמים בהולנד?
ב-2026: 8% על בית שהקונה לא גר בו (השקעה, בית שני), 2% למי שגר בנכס, 0% לרוכש ראשון צעיר עד 555,000 אירו. על בנייה חדשה המע"מ כלול במחיר ואין מס העברה.
מותר להשכיר דירה שקניתי באמסטרדם?
לא תמיד. הגנת הרכישה אוסרת להשכיר דירה מתחת לסף שווי מסוים במשך ארבע שנים מהרכישה בלי היתר, באמסטרדם ובערים רבות אחרות. בדקו את הסף והכללים לפני הקנייה.
איך ממוסה שכירות בהולנד לתושב חוץ?
לא על השכירות בפועל אלא ב-Box 3: תשואה רעיונית של 6% מהשווי נטו (ב-2026) כפול 36%, בערך 2.2% מהשווי בשנה. אפשר לנסות להוכיח תשואה אמיתית נמוכה יותר.
יש מס רווח הון במכירת דירה בהולנד?
נכון ל-2026 לא, בבעלות פרטית. רפורמה המתוכננת ל-1 בינואר 2028 אמורה להוסיף מס על רווחי נדל"ן.
יש אמנת מס בין ישראל להולנד?
כן, מ-1974, ואמנת ירושה נפרדת מאותה שנה. נדל"ן ממוסה בהולנד וישראל נותנת זיכוי.
איך זה עובד כשמשאירים פרטים?
מספרים לנו מה אתם מחפשים בהולנד, ואנחנו בודקים מי יכול לעזור לכם באזור וחוזרים אליכם בעברית. את הפרטים מעבירים לאיש מקצוע רק באישור שלכם, שנמצא בטופס. השירות לגולשים בחינם.
מקורות: Verdragenbank - אמנת המס הולנד-ישראל · Belastingdienst - מגורים בחו"ל, הכנסה הולנדית · I amsterdam - שלבי רכישת בית · Law & More - מס העברה ועלויות הקונה · Law & More - רכישת בית בהולנד · DLA Piper - הצעת המס בתקציב 2026 · Binnenlands Bestuur - אמסטרדם והגנת הרכישה · Pararius - ההקלות בחוק השכירות ההולנדי
מתווכים, משרדי נדל"ן ויזמים
ישראלים מחפשים נכסים בעיר שלכם. רוצים לקבל פניות מהם? דברו איתנו על שיתוף פעולה.